深圳这座“城”准备开卖了，还买吗？

鸿荣源在龙华造了一座城——壹成中心，迄今为止，也是深圳最大的商品房小区。

项目有多大？建筑面积320万平方米（超过280万方的大冲华润城），总户数15000多套，加上公租房，计划可容纳近10万人居住。说它是一座城，也不过分吧，毕竟国内的某些小城也就这个人口总量了。

最近有消息显示，这座卖了7-8年的超级大盘，又准备上新了。

本次推售的是壹成中心十区，共1056套房源，户型85-94平，吹风价约6.8万/平。

这样一个超级大盘，价值如何？新房价格6.8万/平，值得买吗？

1价值如何？

谈价值，需结合规划来看。在“十四五”规划中，龙华区的整个定位是创新型中轴新城。

其中提及，“重点推进北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇、观澜文化小镇建设”。

从官方的叙述大抵可以看出，龙华的产业未来将会集中在北站，夯实商务区。而壹成中心所在的龙华中心城区，明确打造龙华国际商圈。意思就是专心搞好商业，其他的别想了。

确实，壹成中心的商业在龙华首屈一指，称得上是龙华最大的购物中心（壹方天地），建面约60万平方米，这个体量放在深圳各区比较，都是佼佼者。

交通规划，龙华一直被人诟病，多年以来仅一条地铁4号线，上下班挤到爆；2020年，地铁6号线开通，线路虽有经过龙华部分站点，但从根本上是服务于光明居民，而且在某种程度上还加剧了4号线的压力。

居住光明的朋友若是想去福田或南山，最便捷的方式就是在红山站换乘4号线，4号线直入福田，也可通过换乘去科技园。

不过，随着地铁线路规划公示，龙华人民终于盼来了希望，去年深圳市规划和自然资源局先后给龙华颁发了两个交通大礼包，地铁22号线和地铁27号线。

22号线福保至龙华观澜线，南北走向，与4号线类似；27号线前海至坂田，途经南山，龙华，是一条全新的走向线路，未来龙华至南山，30分钟直达，45分钟至前海。

而官宣的两条地铁线路，在壹成中心附近均有规划站点，分别为22号线油松站，27号线油福站。

至于片区整体提升，板块内的旧改规划也很可观，据不完全统计，壹成中心周边大小的旧改项目超过40个，除了鸿荣源之外，还包括中洲、海岸城、保利、德业基、卓越等品牌操刀的项目。

从这个层面看，壹成中心所在的片区还是具有一定想象空间的，只是这个时间会比较漫长。

再看房价，2020年深圳楼市疯狂之际，壹成中心二手房价突破8万/平，以六区为例，数据显示，2020年8月，75平3房，成交总价635万，折算单价约8.45万/平。

据中介反映，最近壹成中心六区有成交一套75平3房户型，总价600万，折算单价8万/平。这样看，与2020年相比，壹成中心的价格还是很坚挺的。

综上所述，壹成中心商业突出，有地铁规划利好，以及旧改红利，新房与二手房也存在倒挂，因此壹成中心十区约7万/平的价格，还是可以入手的。

实际上，去年壹成中心先后入市了两次，成绩都不错。

2021年4月，壹成中心二区入市，推售1210套房源，户型72-95平，均价6.8万/平，当日去化96%；

2021年5月，壹成中心十一区入市，推售129套，户型143-296平，均价7.36万/平，当日售罄。

2不可忽视的缺点

再好的楼盘也有缺点，再差的楼盘也有优点。壹成中心不是完美的，缺点不可忽视。这里以目前影响最为明显的加以说明。

1、距离地铁较远。目前壹成中心距离最近的地铁是4号线龙华站，步行约700米，但我测算的仅是距离最近的壹城中心九区；如果是居住在其他区，步行距离其实是要大于700米的，甚至超过了1公里，说到底，壹成中心太大了。

后期距离规划的22号和27号线站点可能会稍微近一点，但这都是5年之后的事情了。

2、自驾出行拥堵。如果你以为自驾就能解决出行困扰，那就是格局小了。壹成中心人群居住密集，路面又较狭窄，尤其是上下班，堵车是每天的标配。

如果你是在福田或南山上班，梅林关的拥堵，福龙路的塞车，可以让你由冷静到烦躁，再从烦躁到平静，直到最后没脾气。

3、周边环境破旧。就目前来看，壹成中心的面貌还算可以，但四周环境，破败不堪。城中村、工业厂房环绕，以及狭窄的路面......总让人有一种置身小县城的既视感。

壹成中心一栋栋高楼林立，与周边低矮破旧小区形成强烈的反差，显得格格不入，像是被农村包围的“小城”。

4、学位不足。这个问题之前就被反映过，壹成中心自带一所九年制学校（龙华第二实验学校），提供了三千多个学位，但明显是不够的。

目前在十区的旁边，正修建一所新校区（龙华创新实验学校），但伴随十区的入市，估计学位不足的问题还是够呛。

还有楼盘的密集度、容积率等问题，这些都是壹成中心短期内无法改变的现实问题，至少会持续5年以上，甚至是永久性的。

结语

壹成中心，是个让人既爱又恨的楼盘，在龙华的地段不算差，有规划，有预期，可自住兼投资，总价也不会太高，85平3房，以均价6.8万/平计算，总价578万，这个价位，算可以的。

但二手房8万/平，价格有些高了，与龙华红山的莱蒙水榭春天对比，相差都不大了，再稍微加点钱买红山不更好吗？密度更低，配套更全，城市界面更干净。

总结就是，二手房谨慎，新房可以入。