大家一起去抄底?
1
10万买在市中心,期权长达200年
如果我和你说——
10万块,能在首都买套房,你信吗?
你肯定会说,扯淡吧,就算是10年前,10万块在北京也不可能买到一套房。别说北京了,放眼全世界所有国家的首都,恐怕也买不到这么便宜的房子。
说实话,之前我也是这么想的,哪个首都的房价,能有这么低?
但最近一位俄罗斯留学小伙颠覆了我的认知。他在网络上发布视频称——
自己只花了12.5万人民币,就在莫斯科买到一套精装修二手房。
12.5万人民币?俄罗斯首都莫斯科?精装修?
是的,这位小伙还带网友们参观了他新买的房子,看起来确实不错。这套房子产权面积33.1平方,没有公摊面积,阳台是赠送的,而且——
产权期限高达200年。
说实话,我都心动了!这个价格在北京买个厕所都够呛。现在学习俄语,去俄罗斯买房,还来得及吗?
按照这个留学生的说法,仅仅一个月前,这套房子还要250万卢布(折合人民币20多万),现在相当于半价,所以他就出手了。
而之所以会价格暴降,全是因为俄乌战争之后,西方制裁俄罗斯,导致卢布暴跌。
俄乌战争开打至今已有21天,却仿佛过了半个世纪。冲突升级以来,西方世界对俄罗斯用上了金融、科技、网络、电子、贸易、资源等全方位的制裁,就连俄罗斯的猫、俄罗斯的树都未能幸免。
在这一系列的制裁之后,俄罗斯官方货币卢布疯狂贬值,接连创下历史新低。
2月20日,1美元兑77.4卢布;到了3月8日,1美元能兑138卢布,1卢布兑0.048人民币,也就说不到5分钱。
有人做了一个形象的对比,电商平台上一包500张的A4纸价格是19.9元,也就是说——
1卢布甚至买不到1张A4纸,跌成了名副其实的废纸。
按照那个留学生的逻辑,卢布暴跌,他手上的人民币就狠狠地升值了,所以他才及时出手捡了个漏。
但,卢布跌了,莫斯科的房子,就真有这么便宜吗?
2
莫斯科的房价,并不低
那个俄罗斯留学小伙的视频里,掩盖了一个关键信息。
有人发现,在这个视频中,房屋协议上的地址是萨拉托夫市——
一个距离莫斯科超过850公里的地方。
这都快赶上北京到吉林的距离了。换句话说,这小伙买的房并不在莫斯科市中心,而是一个很偏远的地方,相当于国内的三四线城市。
要知道,在北京花10万能买一套房令人惊讶,但在鹤岗,这可就不稀奇了。我查了一下,萨拉托夫市冬天的平均气温是零下12℃,刚好和鹤岗差不多。
哪怕你真跑去捡便宜,这里也不太适合居住,冬天特别漫长,而且大部分都是阴天。
我们说回莫斯科,和世界上任何一个首都一样,这里的房价并不低。折合成人民币,莫斯科市中心的均价也不低于2万。
长期以来,莫斯科房价都站在俄罗斯全国45座大型城市的榜首。
在高档住宅扎堆的莫斯科CBD,约三分之一的房子价格高于1.2亿卢布(约合1360万人民币),低于3000万卢布(约合340万人民币)的公寓仅占1%。
在知乎上,一个叫问荆的答主总结了过去20年里,莫斯科的房价走势——
2000-2007年油价上涨,俄罗斯经济腾飞,房价飙升,从每平米700美金→6000美金。
2007-2009年受到全球金融危机的影响,房价受挫,从每平米6000美金→4000美金。
2009-2013年走出经济危机,大环境向好,房价随之反弹,从每平米4000美金→5500美金。
2013-2017年克里米亚事件爆发,西方国家对俄罗斯施加了制裁,卢布贬值,房价大幅下跌,从每平米5500美金→2500美金。
2017-2019年俄罗斯经济企稳并缓慢复苏,卢布小幅升值,房价震荡上行,从每平米2500美金→2700美金。
到现在,莫斯科市区的房价平均在2万人民币/平米以上。
当然,和我们的北上广深比起来,这个房价好像也不算很高。但拉长时间来看,莫斯科的房价涨幅非常吓人。
有人曾做过这样一个测算,莫斯科的一套公寓住宅在1991年只要500卢布/平米,到2015年需要30万卢布/平米。
更重要的是,俄罗斯1998年时新旧卢布兑换比为1:1000。于是,有人在计算莫斯科房价膨胀倍数时,就会主动乘以1000,最终得出的结果是——
莫斯科房价,24年间涨了60万倍。
这个房价涨幅,已经可以破世界纪录了。为什么会这么夸张?一个重要的原因在于通货膨胀。
1990年代初期,俄罗斯通胀率一度超过800%。而当时的中国,通货膨胀也号称是改革开放以来最严重的,是25.5%。你可以想想,有多夸张。
而且,根据智谷趋势的调查,在莫斯科买房还有极高的交易成本——
外国人持有的房屋用于出租时,需要缴纳20%的租金收益税。五年之内出售房产时,如果有增值收益,还需要缴纳20%的资本利得税。
俄罗斯房产交易中涉及的税费,是整个欧洲最高的。
这样的房子,你还敢抄底吗?
3
真实的俄罗斯楼市
从土地面积上来说,俄罗斯是当今世界上最大的国家,国土面积有1709.82万平方千米,几乎是“老二”加拿大的两倍。
有着世界第一的国土面积,俄罗斯的人口却不算特别多。截至2020年,俄罗斯的总人口1.46亿。而且由于气候太冷,70%以上的人口,都集中生活在西部。
根据石榴询财的调查,俄罗斯国家统计局数据也显示,整个国家大于100万人口的城市只有15座——
首都莫斯科人口1248万,文化中心圣彼得堡人口539万,排名第三的西伯利亚,人口才162万。
这要是放在中国,莫斯科人口规模都只能勉强排进前十,西伯利亚这样的城市,只能算三线。
房地产的发展,终究离不开人口,从这个角度来说,俄罗斯真正有潜力的城市,也就那么几个。
因此除了莫斯科、圣彼得堡等地方的房价一直在涨,俄罗斯其他城市和我们的广大三四线城市一样,基本上都在阴跌。
另一方面,核心城市的房价,又注定不会便宜。
早在数年前,去到莫斯科采访的某中国记者就感慨——
“莫斯科的旅馆好贵,一个普普通通的单人间就要100美金。”
90年代后,俄罗斯推行私有化改革,房地产开始走向市场化,房价也随之节节攀升。
到2008年经济危机前,俄罗斯房价的年增长一度达到70%。实际上,早在2004年,莫斯科市中心带有三个卧室的公寓价格已超过了100万美元,那时候俄罗斯人均月收入——
还不到400美元。
换句话说,当时的一个普通俄罗斯人,如果要全款买下这房子,不吃不喝需要208年!
更有意思的是,有媒体曾统计过,在俄罗斯的购房群里中——
有70%的并非是莫斯科居民。
俄罗斯各地富起来的人们,纷纷把钱投向莫斯科房地产。而且,投资客里,还有一半是来自境外。热钱的涌入,不仅拉高了莫斯科的房价,也让这里一度成为“全球最贵城市”——
2006年,莫斯科物价超越东京、首尔,排名世界第一。
当时,莫斯科的一杯咖啡要10美元,全世界最贵。
而在莫斯科等大城市之外,遍地都是“鹤岗”这样的城市。
冰火两重天,同样是俄罗斯楼市的宿命。
4
尾声
一个现实是,无论古今中外,核心城市的房价都不便宜。
看看那些全球一线城市吧,伦敦、纽约、巴黎、东京、香港、新加坡、悉尼、洛杉矶、芝加哥、迪拜……哪一个不是贵的离谱?
事实上,一线城市的房价从来就没低过,从唐朝开始就非常贵。就连一代“诗王”白居易也被调侃“长安米贵,居大不易”。
写到这里,结论已经明了——
那些蠢蠢欲动还想去莫斯科抄底楼市的人,还是洗洗睡吧!
所谓的“白菜价”,不过是一厢情愿和天方夜谭。
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