深圳“慢”下来了。

用什么来形容此刻的深圳？封城、公交地铁停运、居家办公，新冠对深圳展开了空前的攻势，这座城市正在遭遇史无前例的艰难时刻！

疫情之下，深圳商业正在受到重创，损失是不可估量的。全市不可堂食，闭店的、少有人至的商铺落寞不已。

不过，超市里的蔬菜肉类倒是成了争抢的对象，在“封城”的消息传来之时，人们默契的涌入超市抢购，所到之处片甲不留，各种网上平台也被抢购一空。

面对大家的抢购热情和不安情绪，深圳政府不得不发声：供应管够！

尽管疫情来势汹汹，但深圳作为一线城市，它的商业爆发力、潜力都是非常强劲的。

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深圳商业潜力全国第一

社消破亿仅“一步之遥”

深圳的商业发展潜力有多大？

在2021年，深圳商业发展潜力力压北上广，居各代表城市首位。

来源：中指研究院

毕竟深圳作为国际化大都市，人多且密，消费支出高，商业需求量巨大而饱和度较低，商业发展潜力更大。

2021年全国社会消费品零售总额达44.08万亿元，深圳全市社零总额9498.12亿元，位居全国第五名，距万亿元大关仅“一步之遥”。

图源：网络

这样一来，社消冲破万亿大关的重任就落到了2022年了。

早在2021年底，深圳商务局于发布“十四五”规划，旨在将深圳建成国际消费中心城市，成为全球商贸发展高地。

其实，深圳的商业活力肉眼可见的强大。繁华又充满人间烟火气的临街商铺，密密麻麻的高端商业MALL，还有住宅的底商，无疑都展现着深圳商业地产的面貌。

在2021年，德勤&南洋理工&睿意德联合发布中国商业地产活力40城中，深圳的商业地产活力排名第4。

图源：睿意德

与上海和北京还有一定差距，且被新一线城市成都反超，被挤到了第4的位置。

而在2021年的GDP全国排名中，深圳跃上3万亿大关，排名全国第三，成都不到两万亿，仅排名第7。

图源：国民经略

很长一段时间以来，深圳的消费与其GDP排名尚有一定差距，这也说明，深圳仍有巨大的消费潜力可挖。

在未来5年，深圳商业潜在供应量达768万㎡，将迎来爆发式增长阶段，大量旧改项目亟待入市，深圳整体商圈品质将得以提升。

深圳将成国内最大掘金地，商业发展前景无限。

图源：睿意德

种种数据表明，深圳的商业潜力非常巨大，但商业活力与上海和北京相比还有一定差距，GDP与消费之间并不对等。

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2021卖的最火的商圈

万象城130亿问鼎

在刚刚过去的2021年，据中原数据，全市商业共成交了38.21万平，其中一手商业成交12.97万平，二手商业成交25.24万平，二手商业成交占总成交的60%。

图源：中原

2021一手商业哪里卖的最好，当属恒大城，成交了1.68万平，紧随其后的是恒裕深圳湾和二期御景家园。

图源：中原

二手商业最热的片区是龙华中心商圈和观澜商圈。

其中，龙华中心城商圈主要为壹成中心与和平里花园商铺成交，观澜商圈以深业泰然观澜玫瑰苑商铺成交为主。

图源：中原

与此同时，据铱星云商不完全统计，2021年深圳共新开业约15个商业项目，共增商业体量约140万方。

涵括社区商业、特色商业项目以及大体量一站式商业中心，其中龙岗万达广场建面高达30.5万平，龙华壹方天地C区高达25万平。

图源：铱星云商

深圳欢乐港湾、前海·卓悦INTOWN购物中心、龙华后浪新天地等都是比较有特色的商业，龙岗万达广场、龙华壹方城、万象前海、光明蓝鲸世界等大体量一站式商业中心的加入，让深圳商业版图更加精彩纷呈。

更让人欣喜的是，尽管疫情反复无常，2021深圳商业运营成绩出色，展现了强大的生机。

深圳万象城以130亿位居榜首，前海壹方城68.8亿排名第二、益田假日广场50.1亿排名第三......

其中，万象城以130亿的销售额排名全国第五，从19年的90亿到如今的130亿，成绩非常突出。

图源：网络

参与调研的深圳20个代表性商场年销售额总计超过500亿，平均业绩增速超过10%，成绩喜人。

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疫情重创之下

商业趋势将如何变化

这次疫情对商业地产的影响，无论是物业持有方、经营方，还是产业链下游的商户方都不能幸免。

消费市场在急剧萎缩，1—2月份社会消费品零售总额超过5.2万亿元，同比下滑了20.5%。

去年深圳一手商铺以价换市的趋势非常明显。深圳一手商业成交均价仅为71727元/平，较去年下滑11.9%。这一势头在2022还将延续，甚至愈演愈烈。

那么，在疫情更加凶猛的2022，商业趋势会发生什么样的变化？

1、报复性消费或将不再

李帮主认为，疫后发生的报复性反弹的场景会比较难实现。

从宏观上来看，疫情的反复给经济带来伤害，人们的消费预期必然受到影响，从微观上来看，疫情在一定程度上改变了人们的生活和消费方式，消费场景的变化，仅靠消费者自救、行业自救，还不足以力挽狂澜。

2、疫情催生商业新趋势的到来

疫情或将加速商业新趋势向本质新趋势的到来。模式、内容、技术、供给都会迎来变革。线上线下场景的融合，在服务上会更重视无接触式。构建新的消费场景，需要技术上的支持，5G、AI将成主要驱动力。

此外，固有合作模式将被打破，跨界整合最优资源，互相扶持，共生供应将成常态。

3、实体商业精细化+变革

疫情模式下实体商业如何复兴？深远的改变是必然的，李帮主认为，在战术上应该精心、精细、精进，战略上应该是向伸、向上、向远。商业未来的发展方向不会发生改变，但是到达未来的进化方式会发生极大的改变。

所以，尽管疫情的暴击会改变商业趋势的曲线，但条条道路通罗马，商业终将破局而立，迸发出新的生命力。

对于深圳的商业，李帮主长期看好。

毕竟，深圳人熬着最深的夜，吃着最晚的宵夜，看着最晚场的电影，在更久的时间长河中，深圳的商业必将和深圳的夜生活同样精彩！

我们坚信，烟火气十足的深圳才是最好的深圳！