这些城市，足以套你5年、10年……

近日，“克而瑞研究中心”披露了一组重要数据，向我们揭示了：当前哪些城市的住宅库存量偏大，哪些潜在库存量更大。

如果你是刚需，生活在住宅库存量大的城市里是幸福的。因为房价暂时不会成为你的烦恼，或者不会成为你的更大烦恼。

反之，如果你是楼市的投资者，库存量大、特别是潜在库存量大的城市，将是你的噩梦。

短则5年、长则10年，这些库存量都足以压制房价。

而人生，没有几个10年。

先来看一下“2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（下同）。

从上图可以看出，青岛、沈阳、武汉位居“商品住宅库存量”的前三名，都超过了2000万平方米。其中青岛超过了2500平方米。

其次是太原、惠州、成都、佛山、长春、天津、北京。

四大一线城市里，北京第10名、广州第11名，深圳和上海没有上榜。

库存量前5名的城市，最近几年涨幅都不大。其中青岛、太原、惠州明显偏弱。

在上榜的20个城市买房子，要回归中心城区，对于新区、郊区要慎重，因为供应量主要集中在新区、郊区。

这些城市里，那些人口竞争力偏弱的城市尤其要小心，比如哈尔滨、长春、呼和浩特等。

惠州是唯一进入前5名的普通地级市。我之前在栏目里讲过，惠州面积高达1.13万平方公里，有价值的是临深区域（惠阳、大亚湾）和中心城区（江北CBD、金山湖等）。惠阳大亚湾的供应量也很大，需要优中选优。1.5公里内规划有轨道、地铁站点的盘，都有一定价值。如果能在1公里内有轨道、地铁站点就更好。

买房子的时候，不仅要看一个城市的库存量，还要看“去化周期”，也就是库存的房子多长时间才能卖完。

这是一个更重要的概念，去化周期长的城市要小心。

下面是“2022年2月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）”：

去化周期最长的三个城市，分别是防城港、连江、大连。

其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个月左右，也就是说需要约7.5年才能卖完。连江超过80个月，大连、烟台、河源超过了50个月。

这20个城市里，只有4个高级别城市（省会或者计划单列市），其他均为三四五线城市，还有六线小县城。

关于去化周期和需要采取的措施，国家是有明确要求的：

消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36-18个月的，要减少供地；

12-6个月的，要增加供地；

6个月以下的，要加快供地节奏。

在前20名里，有4个高等级城市：大连、长春、兰州、呼和浩特，前两个为副省级城市，后两个为地级的省会城市。他们的共同特点是，人口竞争力都不太强（大连目前已经为正增长）。

上面说的库存量，是狭义库存，也就是拿到预售证或者现房的库存。

下面看一下广义库存，它包含了狭义库存，再加上“尚未拿到预售证，但批出了土地、或者已经开工的住宅面积”。

“2022年2月末商品住宅广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”见下图：

这个数据就非常惊悚了。

第一名是贵阳，商品住宅的广义库存超过了1.8亿平方米。

在第七次人口普查中，贵阳的城镇人口约480万，我们可以计算出人均的商品住宅广义库存为37.5平方米。

根据贵阳市2021年统计年鉴，贵阳城镇居民人均住房建筑面积为37.01平方米。（下图）

贵阳城镇居民的自有住房率非常高，达到了85%以上。

在这种情况下，贵阳要消化这1.8亿平方米的商品住宅的广义库存，难度非同一般。

这还意味着：未来贵阳市地方财政的“可持续性”会出问题，因为土地都被提前卖了。

去年10月，数据宝、腾讯财经曾联合发布过《城市负债率排行榜》，贵阳市在负债率及财政债务率均排在首位，分别为 85.79%及929.06%。

另外一个比较典型的城市是唐山。

唐山商品住宅广义库存超过1.3亿平方米。

上图是河北省各地，2010年到2020年的常住人口增长情况。

曾经有一度，河北省所有的地市人口都是增长的。但最近几年，随着环保标准提升，河北省落后产业被挤出，多个城市出现了人口下降的现象。

唐山在过去10年，常住人口还是增长的，但平均每年增长不到1.5万人。

目前唐山的城镇人口为496万，人均的广义商品住宅库存为26.2平方米。

那么全国人均的商品住宅广义库存是多少？从“克而瑞研究中心”发布的数据来推算，是2.73平方米。

所以，你就知道贵阳、唐山的广义库存有多么可怕了。

在广义商品住宅库存量最大的20个城市里，省会城市、计划单列市有：

贵阳、大连、沈阳、石家庄、南昌、长沙、兰州、太原、哈尔滨。

普通地级市有：

唐山、株洲、烟台、岳阳、沧州、淄博、宝鸡、蚌埠、佛山、荆门、绍兴

如果你买房的目的是投资，那么这些城市都要慎重。

广东省内来看，佛山的潜在库存量最大。在佛山买房，尽量靠近限购区域，以中心城区和临近广州的区域为首选。

在浙江买房，绍兴你要小心。它的住宅潜在库存量是最大的，再加上人口竞争力一般，所以绍兴的郊区、新区要慎重。

对于这些城市的刚需、改善人群来说，住房供应量大、去化周期长，意味着买房压力不大，幸福感更高一些。

不过人性的弱点就是：一旦买了房子，就希望房价上涨。上述这些城市，房价上涨能力是不足的。

在中国，坊间一度有“重庆模式”的说法——重庆房价长期不怎么涨，老百姓幸福感强。

未来，越来越多的城市将进入“重庆模式”。

重庆模式的实质是：大量供应土地，压低地价、房价。但维持这个模式，需要中央财政不断输血。过去这些年，中央财政每年向重庆转移支付大量资金，2020年超过2100亿。（下图）

上图：北上深等城市每年也获得中央财政转移支付，但上缴得多、返还的少，对中央财政净贡献。重庆、四川、河南等省市，上缴很少、返还较多。

有人统计过，重庆每年获得中央财政的“净补贴”（财政转移支付减去上缴）超过1000亿。

如果各地都等着中央财政“净补贴”，钱从哪里来？其实中央给各地的转移支付，来自广东、上海、浙江、江苏、北京等少数经济发达省市。

所以重庆模式无法在全国推广。

今天上午，财政部公布了2022年1到2月的财政数据，其中国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%。另外，跟房地产密切相关的契税911亿元，同比下降25.8%。

这些都意味着，今年1到2月房地产市场出现了显著的下滑。而财政部从税收、卖地收入角度给出的下滑速度，超过了统计局给出的下滑速度（下图）：

在未来相当长的时间里，来自土地、房地产市场的收入，仍然是政府收入的重要来源。但这些钱，越来越向大城市、都市圈集中了，中西部、东北的三四五线城市，对转移支付的依赖度将不断提高。