在黑铁时代，活下去。
1
万科来到严峻时刻
两个多月前，郁亮刚刚在万科年会上喊出了“黑铁时代”“背水一战”的口号。
彼时人们只当是老大哥“危言耸听”，但如今来看，这似乎是真的。
3月30日晚间，万科发布了2021年财报。过去的一年，万科实现总营收4528亿元，同比上升8%。拉长时间来看，2018年-2021年，这个数据由2977亿元增至4528亿元，复合年增长率为11.05%。
这个增速不算差，但明显在放缓。
2018年，万科的营收同比增速还有22.55%，到了2021年，只有8.04%了。
从业绩来看，2021年万科实现销售额6277.8亿元，较2020年全年的7041.5亿元下降10.8%。截至年末手上资金有1493.5亿，净负债率仅29.7%，放眼如今的地产界，这个数据比较难得。
最让人意外的，倒是归母净利润。报告期内，万科归属于上市公司股东的净利润是225.2亿元，同比下降45.7%。
什么概念？这是万科上市31年以来第三次出现净利润下滑，之前只在1995年和2008年出现过。
对比同行，同为A股地产龙头的保利发展和招商蛇口等企业，净利润虽然也有下滑，但幅度基本在一成左右或以内。
关于净利润大幅下滑的原因，郁亮在业绩会上提供了三点解释——
毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
说实话，这些解释很难令人完全信服。毕竟一直以来，万科作为行业标杆，承受了太多的期待。
面对这样一份惨淡的年报，万科管理层也做出了几个补救措施——
回购：公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购。
分红：分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。
高管调整：取消所有高管层级，全部下沉到前线。
面对52万名股东的灼热目光，郁亮和万科，应该都感受到了前所未有的压力。
2
财报之外
利润的下滑只是表象，原因还在财报之外的更深处。
在业绩会上，面对这张不甚满意的财报，郁亮自己提到了两个问题——
1、管理方面，存在离散度大的问题；
2、多赛道同时探索的成本比预想更大。
我们就顺着这两点，来理一理万科的症结。
首先看管理。
2020年的春天，同样是年报季，由于财报表现不及预期，万科的股价下挫创下近一年新低。与此同时，万科的最高权力中心，正在经历一场巨大的人事震荡。
彼时，万科的中西部区首、公司执行副总裁、首席运营官、财务负责人等多个关键岗位均出现重大变动，引起外界无限猜想。
这场人事变动始于郁亮在2019年首提的“大江大海”计划。当时的郁亮表示，要把公司内部变成大江大海，适应战略要求和变化，实施组织重建和人事匹配。
这个计划的影响是巨大的，据一点财经不完全统计，仅2019年，万科就先后发布超过三十余次人事换防，涉及超三十多个城市总经理的调整和流动，广度覆盖南方、北方、上海等区域。
到了2020年，连最高权力中心都进行了重组。这种非常规的人事调动，被外界解读为万科正式告别“王石时代”、步入“郁亮时代”——
一朝天子一朝臣。
关键时期，这样的人事变动会不会带来巨大的摩擦成本？这个问题，万科管理层心中自有答案。
再来看多元化。
万科的这轮多元化起于2012年前后，那时候，还是万科集团总裁的郁亮已经表明了多元化的方向。
也正是在那一时段，已经稳坐多年行业老大的万科开始转型，提出城市配套服务商战略。这家专注于住宅开发的公司，开始将业务触角延伸到商业、物流、文旅、投资、教育、养老、酒店、假装、滑雪度假、长租公寓等各个领域。
为了迎合多元化发展，万科甚至推出了“试错”和“赛马”机制刺激新业务的开展。
在这样的背景下，万科的多元化开启了狂奔之旅。广深区域的张纪文曾提出“八爪鱼战略”，上海区域的张海提出了“热带雨林战略”，在“万亿市值计划”的构想下，万科在多元化赛道上狂飙猛进。
商业地产、物流地产、酒店、文娱产业、长租公寓、冰雪度假、养老、养猪……能想到的，万科都做了。地产老大哥，俨然成为了“追风口大哥”。
万科之所以猛攻多元化，无非是想在地产之外找到新的增长点，在资本市场上也能把故事继续讲下去。数年前，郁亮就曾放出豪言——
10年后，万科万亿江山的一半都将来自新业务。
但从实际情况来看，这个目标还差得很远。2021年，万科的房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元，营收贡献比为95%，仍为第一大收入来源。
万科的多元化，忙碌多年，钱烧了不少，却陷入了一个尴尬的境地。
3
“黑铁时代”，房地产红利正在远去
古希腊神话中，人类的世纪被分为五个阶段：黄金时代、白银时代、青铜时代、英雄时代、黑铁时代。
其中，黑铁时代最惨，众神将痛苦的烦恼带到人间，人类为了生活不断被忧愁和沉重的劳作折磨，甚至出现了弱肉强食、父子兄弟相残的情况。
如果放到房地产行业，那就是存量竞争更加激烈，不仅更赚不到钱了，那些尾部的中小房企还会被加速淘汰。
郁亮的判断确实在不断应验。
对房企们来说，过去的2021可谓跌宕起伏。从土拍市场的火爆到恒大暴雷后的多米诺骨牌效应，再到股债双杀的寒风凛冽。巨头在瑟瑟发抖，无数的中小房企更是难逃破产的命运。根据人民法院的数据，2021年，全国宣布破产的房企达到：
396家。
在最近的公开发言中，黄奇帆甚至直言未来中国房企要减少9成——
以后中国房产商有1万个不得了。
过去20多年，房地产走过了狂飙猛进的蛮荒时代。从2002年开始，房地产商的名字就占据了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中，甚至有8位的主业都是房地产。
但如今，最新的胡润富豪榜前十里，已经没了地产商的踪影。
这很残酷，但从更深层次来看，真实的原因是供需结构失衡了。
根据此前黄奇帆的数据，如今除了一二线城市是供不应求，绝大多数城市的房子都是过剩的，有些城市的库存甚至三四年都卖不掉。如果根据2020年的统计数据，我国的房屋总量已经达到700亿㎡，足够30亿人居住。
库存高企之外，买房的人也在减少。根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。按照这个趋势，我们离人口进入“负增长”，真的只有一步之遥。
没有源源不断的新增人口，谁来买房？
时代的拐点已经来了，房地产躺着赚钱的日子已经结束了。看着行业天花板的到来，哪怕是老大哥万科也无可奈何。所以早在2018年的秋天，万科就喊出了一个震惊同行的口号——
活下去。
4
尾声
1988年，中国房改全面试点，土地的禁锢自此放开。
王石带领的万科，就是在那一年闯进房地产行业的。两年之后，带着一份厚厚的“商业连锁模式”建议书，郁亮走进万科。
30多年来，这家企业确实树立了一些标杆——
只用了3年时间就做到了500亿销售额；
一度是“人居典范”，开创样板间、组建万科物业、建立《万科周刊》、「超25%利润不做」……其开创性和正能量感染者同行与消费者；
A股唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，近四年派发现金“红包”均超百亿……
万科，一度站在地产神话的巅峰。
但如今，它的净利润出现重大下滑，多元化迷雾遍布，它的业主曾发出感慨——
“从万科到万坑，一辈子总要住一次万科，一辈子也只会住一次万科。”
万科曾经是有情怀的，可在王石给田朴珺做红烧肉去了之后，这种情怀似乎消失了。如同乔布斯逝世后，苹果公司的产品逐渐失去了灵魂，但价格和销量却不大减。
它还叫万科，但已不是曾经的那个万科。难怪有人感慨——
王石之后，再无万科！
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