最近地产板块连续“突突突”大涨可谓冲击了很多投资者的三观，说好的“房住不炒”，原来指的是房产不是房股。于是很多投资者都在关心现在地产股上车还来得及吗？我们应该布局头部优质标的还是追热炒的小市值地产股？……
针对投资者所关注的问题，本次《格隆汇·社区话投资·春季投资交流》直播系列，首场特邀请到格隆汇社区房地产领域达人、《地产》杂志特聘顾问@朱酒 与私募高级研究员、人大经济学硕士@初九九九，一同上格隆汇APP直播间与广大投资朋友探讨《从地产年报看房企发展趋势》。两位老师从地产行业数据展开、结合社会经济发展规律、剖析目前地产行业的危与机，并通过辩论与问答一同探寻地产行业发展趋势以及地产股的结构性投资机会。以下为整场直播内容回顾：
Ⅰ危：商品房销售见大顶？供给端结构和信任危机问题
Ⅱ机：下行周期中汰弱留强，优秀头部房企将迎来更大发展空间
Ⅲ辩：未来房地产发展趋势能否乐观？
Ⅳ答：当下股市地产该怎么投？
Ⅰ危：商品房销售见大顶？供给端结构和信任危机问题
@初九九九：整个地产行业处于一个下行趋势，总量上来看：2021年商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.7%，创下历史新高，但这很可能是一个历史大顶。
具体来看，从去年下半年开始，整个房地产市场是一个很明显的下行趋势，整个销售端这块都在明显的在下滑，今年同比去年肯定会有一个明显的下滑，而未来几年虽然不会出现断崖式下降，但极大概率会有一个阶梯式连续下降，直到达到一个新的稳态平台。
@朱酒：同意初九九九老师对未来房地产行业的判断。但销售规模上不去，不是需求问题，而是供给端问题：
1、目前大量购房需求集中二手房上，而核心位置的商品房依然紧张，比如深圳福田、南山、前海，上海内环等；
2、民企信用不佳，现在大量处在违约边缘，百姓不敢买民企开发的房子；
3、没违约的房企也不一定就比违约的更好，有些企业发债都是自己买自己的，预计未来还会有违约的现象出现。
Ⅱ机：下行周期中汰弱留强，优秀头部房企将迎来更大发展空间
@初九九九：虽然黑铁时代不比白银时代，但是地产行业的发展机会还是有的。两个观点：1、经济稳定发展是需要房地产，2、龙头房企还存在一个兼并收购的投资机会。
首先，我们可以就房地产/GDP占比和美国做一个简单对比。2020年中国房地产行业的增加值是7.3万亿元，占整个GDP的7.2%；而同期美国是16.7万亿，占其GDP的12.3%。可见美国的房地产行业的增加值比中国还要多，包括它对于房地产的依赖程度。这其中有统计口径差异的原因，但也说明围绕着整个房地产行业，是有大量的经济工作是可以开展的，即使像美国这种已经非常成熟的经济体，它也有相当大的一部分产业经济是来自于房地产。
其次，我们去对比美国的一些龙头房企，比如说像霍顿房屋。看他的股价表现，除了金融危机期间，股价是长牛的走势。所以我们对国内房地产行业也不用因为它到顶了就完全悲观，往后还是依然可以有一些期待，当然我们也要看到美国的房企，目前只有五六倍的PE。
地产股PE不高的主要原因有三个：1、重资产行业缺乏像制造业这样的规模效应，2、杠杆率也很高资金成本也高，杠杆率越高破产概率越高。3、地产是顺周期行业，对经济周期的敏感性高，高杠杆率房企表现更明显。
当然地产是有风险折价的，要根据业绩增长情况（比如利润增长），赚业绩增长的钱，而不是赚PE增长的钱。这两年房地产主要的看点还是在毛利率，如万科2021年净利润差不多腰斩，回到2016年的水平；而毛利率下降也很明显，2016年接近30%，2021年只有21%左右。未来哪些房地产有机会，主要还是看毛利率能不能稳住。
@朱酒：是的，所以最近投资房地产股票也要相应注意以下几个问题：
1、千万不要去追高，尤其是最近换手率连续几天超过20%以上的违约房企的股票；
2、现在一些优秀头部房企，面临的市场空间是前所未有的大，确定性强，竞争格局确定；
3、行业竞争者减少，行业内卷缓解，供给远远满足不了市场，但是股票还是要注意估值。
Ⅲ辩：未来房地产发展趋势能否乐观？
@初九九九：朱酒老师认为房地产行业问题不在需求侧，而是临时供给出了问题，所以大家不敢买，但是如果供给问题得到解决，长期的需求是否也能明显恢复呢？
@朱酒：这是长期市场和短期波动的关系。从长期来看，最近的问题只是一个波动。人口红利没有了？增量哪里来？其实市场需求主要来自东部、东南、一线、核心城市，主要来自人口净流入的城市，核心城市的需求才是中国房地产真正的需求。只要中国的经济还能长期向好，那么人口依然会源源不断的向一线城市、核心城市流入。整体需求未必上涨，但是核心城市的需求会是涨的。
@初九九九：朱酒老师的观点来自2个假设：1、中国经济长期向好；2、人口长期向核心城市流入。但我个人是没有那么乐观：
1、中国经济在下行，增速下行，房价会承压。过去房地产有泡沫，未来随着经济下行，泡沫会不会越挤越小，从而没有上行动力？
2、买房的主体是年轻人，却是父母出的钱。但是15到20年之后，买房主体变了，到时候还能承担起高房价吗?
@朱酒：还是结构性问题：
1、经济增速下降，但经济没有下降。
2、买房主体不再是初次置业，往往是卖掉原有的房子换新房，实际是杠杆换杠杆。15到20年后，换房的压力并不大，首次置业压力才是大，但国家有保障性住房，以后分化会越来越严重。
3、未来地产需求由改善需求决定，十年之后商品房会跟大部分普通老百姓没什么关系，但是成交量仍然会上升。比如面积会下降，价格会上升，这些是由对生活需求越来越高的朋友支撑的。
Ⅳ答：当下股市地产该怎么投？
Q1：房地产、家电、建材现在哪一个行业更值得投资？概率更大？
@朱酒：到目前为止，其实有些央企背景的地产股从去年底就见底了。今年地产板块是一个表现比较好的板块，最近我们也看到地产股在加速上涨的过程，主因还是是过去超跌。只要没爆雷的企业，会回到行业平均水准，光估值回升就有很大空间。地产股跌得最多，目前还没有回到平均水准之上。目前还是倾向于反弹，反弹的空间比较好。不管是投机还是投资，不能只看到上升，不能没研究就敢于下重仓，对于目前有一部分地产股所谓的困境回升还是小心一点。
@初九九九：存在短期博弈机会，但大趋势没有变好，关键看占有率有没有提高，与总量关系不大。三个板块中地产股弹性更好，可能存在一些误杀，但也很难判断，不太敢参与这样的博弈。政策长期打压，出现拐点会有一轮比较明确的短周期的放松。长期还是看龙头股有没有市占率提升。
Q2：3月16日金稳委等六部门的发声是否意味着政策已经“见底”了？
@初九九九：个人判断政策是见底了。因为今年稳增长的经济压力大，但目前股市表现还是弱于市场预期。股市反弹很小，预计后续会逐步出台一些相对利好的政策，稳住经济大盘。短期不会再加码调控房地产行业，但过后房住不炒还是会继续坚持。
@朱酒：同意初九老师的看法。真正的政策底是去年九月份已经落地。后面是L底。目前还是政策方向的底，但是支持的政策还没有全面落地。现在市场还对一半的房企没有信心，这也是市场目前还是反弹的看法。现在最重要的点是怎么把一些房企的债务危机化解，这还需要更明确的政策支持。
Q3：对REITs基金如何看待？
@朱酒：REITs基金对地产行业是一个非常重要的盘活方案。头部企业已经积累了大量的持有性物业，这些资产目前仅靠市场难以盘活，REITs是非常好的解决方案。它既能集合社会资金，又能盘活房企的重资产，投资人还能充分享受房企的增值以及稳定的分红。
@初九九九：REITs利于行业发展，是未来的发展趋势。国外租房收益率高，目前国内还是比较低。要想达到国外REITs的体量还需要一定的时间。
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