年报点评17｜碧桂园：聚焦五大都市圈，坚持深耕城镇化市场

核心观点

【行稳致远，销售规模保持行业第一】碧桂园2021年实现权益销售金额5580亿元，合同销售面积6641万平方米，在全口径、操盘、权益三大口径的业绩规模均保持在行业第一的位置。2022年，碧桂园预计总可售货值不低于6500亿元，整体目标去化率达到70%以上。面对行业压力，碧桂园表示将继续以提质增效、行稳致远、全竞提升为主要发展战略。

【看好城镇化市场，聚焦五大都市圈布局】2021年，碧桂园全年新增土地投资预期权益建筑面积4096万平方米，权益投资金额1416亿元。其中，根据权益金额计算，66%位于三四线城市，85%聚焦五大都市圈，布局兼具广度和深度，通过多元化渠道获取的土地占到权益货值的33%。截至2021年末，碧桂园总土地储备权益可售资源1.82万亿元。新增投资货地比处于行业较高水平，未来将有望带来更为可观的利润空间。

【净负债率45.4%，融资成本保持行业低位】2021年，碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%。毛利润927.8亿元、净利润409.8亿元；毛利率17.7%、净利率7.8%、核心净利率5.1%，较去年同期均有不同程度的降低。截至2021年末，碧桂园总有息负债下降至3179.2亿元，净负债率45.4%，较2020年末降低10.2个百分点。期末融资成本较去年末降低36个基点至5.2%。

【推进全生态可持续发展，科技赋能、全竞提升】碧桂园在以地产为核心主业的同时，也围绕高科技综合性企业的目标，布局全产业链。截至2022年2月，博智林机器人已有21款产品投入商业化应用、累计交付机器人超750台。此外，碧桂园创投股权资产组合截至2021年末的财务账面价值达到约200亿元人民币，且已有18%的项目成功上市。

01

销售

行稳致远，2021年碧桂园业绩规模保持行业第一

2021年，碧桂园连同合营及联营公司累计实现归属于母公司股东权益的合同销售金额5580亿元，合同销售面积6641万平方米，均价8402元/平方米。

2021年行业下行调整、市场波动加剧，规模房企整体目前完成情况不及历史同期，有逾8成企业未完成全年业绩目标。碧桂园虽然业绩规模也略有下降，但在全口径、操盘、权益三大口径的业绩规模均保持在行业第一的位置。

2022年，碧桂园预计总可售货值不低于6500亿元，其中一二线城市占比33%、三四线城市占比67%，整体目标去化率达到70%以上。碧桂园集团总裁莫斌表示，虽然目前政策和市场筑底，但房地产作为支柱产业、新型城镇化的市场空间也长期存在。碧桂园面对行业及市场压力，将继续以提质增效、行稳致远、全竞提升为主要发展战略。

02

投资

看好城镇化市场，聚焦五大都市圈布局

2021年，碧桂园全年新获取土地333幅，新增土地投资预期权益建筑面积4096万平方米，权益投资金额1416亿元，楼板价3457元/平方米。其中，根据权益金额计算，新获取的土地中66%位于三四线城市，85%聚焦五大都市圈，71%来自招拍挂市场。按权益货值计算，2021年碧桂园通过多元化渠道获取的土地占到33%，对应货地比高达3.8倍。整体来看，碧桂园2021年在三四线城市的货地比达3.3倍，总体货地比达3.0倍，均处于行业较高水平。在行业整体利润下行、盈利承压的背景下，这部分土地储备未来将会为碧桂园带来相对可观的利润空间。

从土地储备来看，截至2021年末碧桂园总土地储备权益可售资源1.82万亿元，其中已获取的权益可售资源1.48万亿元、潜在的权益可售资源0.34万亿元。碧桂园持续看好中国新型城镇化发展，土地储备布局兼具广度和深度。在截至2021年末的权益可售货值中，有75.4%位于五大城市群、98%位于常住人口50万人以上的区域、93%位于人口流入区域。

03

财务

结算利润率回落，财务结构保持稳健

2021年，碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%；毛利润927.8亿元、净利润409.8亿元；归母净利润268亿元、核心净利润269.3亿元。毛利规模的下降主要是受到2017、2018年部分高成本获取的低毛利项目进入交付和2021下半年市场下行行业降价促销影响，对结算利润率水平有一定影响。2021年，碧桂园实现毛利率17.7%、净利率7.8%、核心净利率5.1%，较去年同期均有不同程度的降低。管理层预计，目前短期内还处于市场出清的过程中，中长期毛利率水平有改善空间。

碧桂园坚持对回款目标强考核，2021年实现权益物业销售现金回款5022亿元，权益回款率已连续6年超过90%。截至2021年末，碧桂园可动用现金余额1813亿元，总有息负债下降至3179.2亿元，净负债率45.4%，较2020年末降低10.2个百分点。现金短债比2.29、长短期债务比3.02，流动性相对充裕、负债结构健康。期末融资成本5.2%，较去年末降低36个基点。净负债率、现金短债比均优于“三道红线”要求，且处在行业较优水平，剔除预收账款的资产负债率也较去年末有明显优化。值得注意的是，目前境内外主流评级机构对碧桂园均保持“投资级”信用评级，如穆迪Baa3、惠誉BBB-、标普BB+等。

04

多元化

推进全生态可持续发展，科技赋能、全竞提升

在以地产为核心主业的同时，碧桂园也围绕客户全生命周期需求，布局全产业链。持续提升全周期综合竞争力，推进全生态可持续发展，以科技赋能、全竞提升。其中，科技智慧建造包括博智林机器人、现代筑美家具，涵盖了智慧施工、新型装配式、建筑机器人、BIM数字化以及上下游产业链。此外，还有千玺机器人集团、碧优选、碧桂园现代科技农业等增值服务。我们认为，科技赋能下的多元产业的布局，未来将对地产开发主业形成更强的协同效应，也有望为碧桂园带来更大的长期发展空间。

具体来看，碧桂园通过建筑机器人、BIM数字化、新型装配式、智能装备等，旨在打造更高质量、高效率，集安全性、智能化、低碳环保为一体的科技智慧建造体系。目前，博智林机器人公司已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。截至2022年2月，博智林机器人已有21款产品投入商业化应用、累计交付机器人超750台，服务分布25个省市自治区、施工覆盖逾350个项目，累计应用施工面积超过700万平方米。

2021年，碧桂园在现代农业上也取得了一定进展，自研的大马力无人拖拉机、无人收获机首次在位于佛山三水的粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地亮相作业。标志着碧桂园在无人农机智能化、农业数字化和农场无人化方面迈出的第一步。以科技赋能农业，目前已形成碧桂园现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。

此外，碧桂园创投以产业积淀为依托，坚持“产业赋能、价值共创”的投资策略，围绕硬科技及先进制造、新消费、产业链、大健康等领域进行股权投资（含战略并购）。截至2021年末，碧桂园创投股权资产组合的财务账面价值达到约200亿元人民币，已有18%的项目成功上市，12%的项目递交上市申请，已完成新一轮募资的项目也占到18%。