绝大多数三四线的房子，过剩了！

1真金白银鼓励购房

“以前叫人家小甜甜，现在叫人家牛夫人”，大话西游中的这句话，可以作为当下楼市现状的注脚。

而将这句话诠释的最彻底的城市，当属最新发布救市大招的淮北市。

淮北市是安徽省下辖的地级市，GDP仅1200多亿，常住人口不到200万。

面对失落的楼市，面对成交量的下滑，面对不断流失的人口，面对商品房超长的去化周期，面对众人对楼市不再青睐有加，淮北市政府作出决定，花钱请人来买房。

根据财联社报道，安徽省淮北最新公布楼市政策：

今年4月30日-5月4日春季房展会期间，个人或家庭购买首套新建商品房可获最高不超过6万元奖励，非首套可获不超过4万元奖励；购买新建非住宅商品房，也可获最高不超过3万元奖励。此外，本地、外地居民或企业在房展会期间购房，还可享受财政奖励、金融机构信贷支持和开发企业补贴。

尽管淮北市政府强调，该政策仅在房展会期间有效，但花钱鼓励大家购房的举动，还是揭开了淮北乃至大多数三四线城市楼市的遮羞布。

尤其是政策规定，无论本地人还是外地人，无论购买首套房还是二套房，无论住宅还是非住宅商品房，都会给予鼓励。

如此难看的吃相背后，是淮北这座城市资源枯竭、人口流失、房产过剩的。

2 资源枯竭城市的楼市之痛

如今的淮北楼市是个什么现状？

据星空地产研究院的数据显示：

截止到3月31日，2022年1-3月，淮北市住宅累计成交4063套，同比减少937套，同比下跌18.74%；成交面积累计47.28万㎡，减少11.28万㎡，同比下跌19.27%；成交总金额33.67亿元，同比去年减少11.67亿元，下跌25.76%；成交均价7122.52元/㎡，减少623.15元/㎡，同比下跌8.05%。

另外，据淮北市官方房地产信息网披露的2021年年末数据显示：

1、2021年年末，淮北房价为7192元/平方米，同比增长了8.05%。

2、2021全年，淮北新房销售累计303.89万平方米，同比增加了13.38%。

表面上看，淮北市去年全年销售情况还不错，但，和大多数城市一样，全年销量拉升主要是上半年快速增长的结果，下半年持续下滑，行情冷却一直到如今。

更为关键的是，即便2021年淮北市商品房销量有所增加，依旧没有改变这座城市房产严重过剩的局面。

淮北市住建局数据显示，2021年年末，淮北市新建商品房库存427.79万平方米，去化周期23.5个月。其中新建商品住宅库存382.21万平方米，去化周期23个月。

非住宅商品房库存45.58万平方米，去化周期28.5个月。

换句话说，淮北市的住房与非住房，即便不再增加供应，按照现在的销售速度，需要卖上两三年，才能消化掉。

可叹的是，淮北市人口持续流失，这么多房子，很难卖出去，也不知道卖给谁。

人口不断减少，是淮北楼市严重过剩的根本原因。

去年公布的第七次人口普查数据显示，淮北市过去十年（2010至2020年）常住人口减少了14.4万人，是安徽省十个人口减少的城市之一。

制图：城市财经；数据：安徽省第七次人口普查公报

另外，根据淮北市统计局最新公布的2021年统计公报显示，2021年年末，淮北市常住人口规模为197.4万人，户籍人口218.5万人。这意味着，至少有21.1万淮北当地人背井离乡，到他乡去寻找生活。

人口为何流失？当然是经济不行，要是在家乡能赚到钱，谁愿意离开故乡。

淮北和安徽另一座城市淮南很像，都是资源型城市。两座城市都因煤炭而兴盛，也因煤炭而衰败。

衰弱的原因也大体一致。

淮南并非因为资源枯竭而衰败，事实上，根据《淮南市矿产资源总体规划（2016—2020年）》，淮南累计查明煤资源储量138亿吨，按照目前的年产量计算，淮南的煤炭还能再挖240年。

淮南人口流失、经济衰弱的主要原因，是煤炭产能控制，煤炭产能控制之下，淮南不少煤炭企业关门撤退。整个煤炭产业遭遇重创，而前期由于资源型城市的通病，过度依赖煤炭以及煤炭衍生出来的电力产业，没能好好备份其他产业，导致在紧急关头无以支撑，才有了2014年淮南GDP的负增长（-0.4%）。

而淮北市，也因为煤炭产能调整以及此后不断对环境加大投入治理资金而衰败。

公开资料显示，建市60多年来，淮北市累计生产原煤11亿吨。此外，根据淮北市政府官网披露的数据显示，截至2019年年底，全市探明煤炭矿产地52处，煤炭资源保有储量48.80亿吨。

相比于淮南，淮北市的存量小得多，但还算可观。不过，淮北市在2009年已经被国家评定为第二批资源枯竭型城市之一。

根据南方都市报披露，淮北煤炭鼎盛时期，煤炭工业对其经济的贡献度高达80%。后来，煤炭资源枯竭、产量下降、产业结构单一等因素叠加下，淮北经济日渐衰退。

如今的淮北，已经沦为需要帮扶的对象。在去年国家发改委发布的《沪苏浙城市结对合作帮扶皖北城市实施方案》，安徽省淮南市、淮北市、亳州市、六安市、阜阳市、宿州市、蚌埠市被钦定为被帮扶对象，它们与帮扶城市的对应关系是：

上海市闵行区帮扶安徽省淮南市；

上海市松江区帮扶安徽省六安市；

上海市奉贤区帮扶安徽省亳州市；

江苏省南京市帮扶安徽省滁州市；

江苏省苏州市帮扶安徽省阜阳市；

江苏省徐州市帮扶安徽省淮北市；

浙江省杭州市帮扶安徽省宿州市；

浙江省宁波市帮扶安徽省蚌埠市。

更为重要的是，因为不断挖煤产煤带来的环境破坏，以及之后对环境的治理，耗费了淮北市大量资金。

数据显示，淮北市因采煤沉陷的土地多大41.6万亩。

多年来，淮北市累计综合治理沉陷地20.6万亩，治理率为50%，投入治理资金150多亿元，累计搬迁村庄498个。

煤炭主业衰弱，同时又没有像样的备份产业，双重因素叠加下，淮北人口大量外流。于是就有了我们看到的景象，过去十年常住人口减少14.4万人，才有了房子过剩，卖不出去的后果。

3三四线城市的遮羞布被拉下

淮北面对的人口流失、房产过剩问题，其实是当下大多数三四线城市共同的难题。

人口方面，我曾梳理过所有城市第七次人口普查数据，结果发现，全国有149个城市（自治州、盟）常住人口减少。

这149个人口减少的城市，主要集中在东北、中部和西部地区。其中东北地区占了33个，中部地区占了47个，西部地区占了55个。东部地区只有14个。

其中绝大多数都是三四线及以下城市。

房产过剩方面，根据克而瑞披露的2月末数据显示，三四线库存压力稳步增长，同比上涨12%，在不同能级城市中居首，且涨幅有不断扩大的趋势。

与此同时，三四线城市的商品房去化周期也在不断被拉长。目前三四线城市的整体去化周期高达23.25个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。

在大多数三四线城市人口流失，房产过剩的背景下，大多数三四线城市的房子，已经逐渐失去金融属性。

这种背景下，包括淮北在内的大多数三四线城市的房子，除了真正的刚需还可以买，投资根本无需考虑。