之前看到过一条热搜“#深圳居民收入跟不上房价涨幅#”，每日经济新闻以一份报告为新闻由头，撰写的一篇稿子，得出分析：
由于深圳房价上涨过快，而居民收入跟不上房价上涨幅度，购房者的压力进一步加大，进而带来一系列社会矛盾。
(资料图片)
其实这个分析结论，报告里并没有说，作为新闻专业出身的我，理解媒体这么写的初心，官方报告全是公文语言，谈的事情普通民众也不关心，写稿的时候我们要和受众关心的点结合，要做服务性新闻，替读者说话，或者迎合、或者释放读者情绪。
房价收入比恰好每一个人都感同深受，受众很广，是一个好的角度。
这种痛，我在学校时就有过，当时的心理也是—— 既然大家都说房价收入比过高，房价有泡沫，真希望能来个暴跌。
可是房价并没有满足我等普通民众的愿望，过去十年节节攀升，甚至一骑绝尘。
那一定有人错了，要么分析人士错了，要么我的理解错了，要么房价错了。
房价啪啪打脸那么多人，肯定是我们自己理解错了，这个错误的代价有点大。
通常的理解是：
房价收入比是指一个地区一套住房的平均总价与 当地 居民 家庭平均 可支配收入的比值。
错在哪里呢？
错在对可支配收入的理解，用 “平均” 理解与事实不符；错在 时间点 的理解，应当是未来的收入；错在对 当地 地域的理解，与事实不符；错在对 家庭 这个范畴的理解，用小家庭理解与事实不符。
我们一个一个说，为什么不能用 平均 ，原因是无论是发达国家还是发展中国家，“居者都有其屋”，这里的屋，不全都是自己“所有”，个人一生的某个阶段，一定是租房住的，原因或者是买不起，或者地域错配，工作在大城市，自己的房子可能在老家或小城市，所以这里的收入，是 “买的起房的那群人” 的可支配收入，不是平均收入。在北上广深，甚至可以说是 “有钱人的收入” 。
为什么不是 当前收入 ，因为中国热点城市的房价，在某种程度上已经成为一种保值增值的金融产品，在大涨的年份，价格上，有点透支未来数年的价格，在收入上，也应该以 未来某年的收入计价 。这类似于炒股，股价是公司未来基本面的提前反应。
为什么不以 当地 的收入来计算，因为一线城市，是全国有钱人的钱在买，二线城市，是全省有钱人的钱在买，以当地居民的可支配收入计算房价收入比，没有实事求是。
然后是 家庭 收入，我们国家，大家庭的传统家庭文化观念特别浓厚，所以才有六个钱包的说法，六个有点夸大，但四个通常是有的。
过去媒体上、研究报告中关于房价收入比的计算数值，会比发达国家高很多，这也不能怪媒体、怪研究员，因为大家都是这么算的，惯性使然。
我们的房价收入比高，很大一部分原因是我们的城市发展、经济发展还处在向上的进程当中，房价提前做了一部分反映，也对未来收入的增长做了一部分预期反映。
我们如果以未来10年的房价，未来10年的收入计价，这个比例可能就会比较合理。
以深圳为例，假设未来10年均价是10万，购房主力的年轻人夫妻双方一年的收入是100万，一套90平米的房子，价格是900万， 房价收入比大概是9。
而资料显示：
世界银行1998（注意，这是10多年前的数据）年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；
家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；
家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。
各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。
一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
但如果按以前的计算方式，深圳现在的房价，均价6.4万，家庭年均可支配收入是12.4万，一套90平米的二手住宅， 房价收入比是46.45倍， 确实泡沫严重。
大家经常看到的房价收入比，是易居中国发布的数据，2020年3月份新发布的数据是：
可是，这样的结论除了让我们感慨房价高，以及希望不动声色地让老板看到这消息给我们涨薪以外，没有其他意义。
反而会给我们一个不切实际的幻想，房价会跌会跌会跌，多少人在阅读这样的新闻中，错失了上车的机会。
我自己也和大家一样，基本被2016年后这一波房价上涨暴击了，说好的房价太高，说好的泡沫呢？房价高并不代表有泡沫，现在没有泡沫，绝大多数一线、二线城市将来也不会有泡沫。
过去10年，可能犯过的最大错误就是没有正确理解好房价，导致2015、2016年的时候，即使手上有足够多的现金，以及拥有剩余的房票，也并没有在低点去行动，后来的买房都买在了阶段性的高点。
根源还是自己的认知和能力不够，我们需要正视自己、直面现实，才能做出正确的决策。
所以，科学理解很多投资概念，以及投资理财背后的逻辑很重要。
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