《财富》杂志发布的《2019年世界500强》榜单中，属于房地产行业的5家企业均来自中国，与此同时，经济学家任泽平在2020年测算的全国房地产市值达到62.6万亿美元，是全世界房地产市值最大的国家，为此，房地产让我国不少企业家入围时胡润富豪榜，比如许家印在2018年以2600亿元身价在胡润富豪榜中排名20，王健林曾在2016年以287亿美元身价在胡润富豪榜中排名18，李嘉诚与碧桂园杨惠妍家族在2021年胡润富豪榜中分别排行43、46，毫无疑问，我国房地产可谓是让世界惊叹的行业之一。然而随着时间走过2021年进入2022年后，我国楼市的发展明显缓慢下来，从1月份-7月份，销售面积与销售额均同比2021年降低，7个月的下行周期，不少人认为我国楼市已经触底，楼市的抄底机会来了。

多位大佬开始抄底行动

据华尔街见闻报道，香港新世界集团接班人郑志刚表示： 中国房地产已经触底，会在未来一两年内快速复苏，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会 ，新世界集团计划2023年在土地上投资100亿元。新世界集团作为香港四个大型地产之一，成立于1970年，如今以52岁，此时将目光投向房地产，意味着房地产对新世界而言更有机会。

无独有偶，万达集团董事长王健林从1月份开始，便对房地产抄底付诸实际行动，1月份，万达正式接手葫芦岛一烂尾项目，并更名为葫芦岛万达广场；2月份，万达接手山西忻州田森汇，更名为忻州万达广场；3月份，万达以轻资产方式接手鑫苑旗下多个商业项目；4月份，万达以7亿租金接手建业旗下多个商业项目10年运营权；5月份，万达拿下北京黄金地段的蓝色港湾、五棵松卓展两大商场；7月份，万达集团正式成为万泓中心投资人，其中合肥烂尾楼项目由万达集团负责后续完工，计划在明年6月份开业。

(资料图片仅供参考)

国内的大佬在忙着抄底，国外的资本也没闲着，尤其是美国专注长远投资的华平基金和黑石集团，其中华平基金投资的星谊银行二号供应链基地、东谊银河二号智能制造产业基地于8月25日动工，分别投资10.5亿元、4.7亿元，并且这两个项目均在2021年5月份拿地，说明外资已经提早布局抄底，黑石集团同样如此，2021年黑石集团表面上计划以44亿美元收购潘石屹的SOHO中国，实际上暗地里却先后以11亿美元和12亿人民币收购收广州富力空港物流园区100%股权， 除了华平和黑石，领展、凯德、普洛斯等外资也不断在我国抄底。

无论是国内地产大佬还是国外资本，都在进行抄底行动，这些大佬和资本都是资深企业家、资本集团，是否意味我国房地产真触底了？

房地产部分触底，并非全部触底

从大佬和外资抄底的方向来看，主要以写字楼、物业服务、商业综合体、物流园、产业基地为主，归结起来就是部分商业地产。

王健林为何要抄底商业地产？以万达广场为例，全国商业综合体中，万达集团当之无愧是商业地产龙头大哥，卖掉文旅板块和酒店产业后的万达集团，一身轻松，多年来布局的万达广场已经开始实现净赚，说明万达广场的投资路线正确，虽然期间在扩大规模过程中遇到不小的竞争（全国商业综合体蜂拥而至），但是在现在看来，不少商业综合体由于缺乏独立的开发运营经验，导致市面上出现大量商业体出现烂尾，能站得住脚的少之又少， 此时万达再以低成本抄底，风险反而更小，结合万达自身长达几十年成熟的开发运营经验，在外行人眼中起不来的烂尾楼商业体，在王健林眼中轻而易举，遇到这样的机会，自然不能错过。

外资为何将目光投向物流园、产业基地、写字楼等非大众性地产？为何不抄底短期就能回笼资金的住宅地产呢？这两个问题，可以用一个答案进行解释： 住宅地产覆盖范围较广，竞争更大，成本也更大，全国9万家房企中，大部分房企属于地方本土企业，意味着本土企业有更多优势，本土企业在当地开发房地产可以享受更多“照顾”，而外资难以避免面临“排外”处境， 相比之下， 物流园、产业基地、写字楼等竞争更小，基本都位于经济基础扎实的大城市，国外对这方面地产投资、建设、包装有一定经验基础，虽然回报周期相对住宅地产更长，但是风险更小，在这些类别的地产中抄底，客户群体大多是企业家、创业者，消费基础较高，比赚普通买房人钱更容易。

住宅地产有抄底机会吗？

根据国家统计局公开数据显示，2022年1—7月份商品房销售面积7.8亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%，商品房销售额为7.58万亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额同比下降31.4%，与之对应的截止到7月末，商品房待售面积达到5.47亿平方米，同比增长7.5%，其中住宅待售面积增长14.1%，细心看看，不难发现， 住宅去化更慢，住宅价格降幅更大，住宅库存增长更明显， 说明住宅地产的处境比商业地产更严峻，不适合抄底，主要体现在四个方面：

第一、住宅地产抄底比商业地产更加复杂，兜底难度更大。 这也是不少楼盘沦为烂尾楼也难以并购重组的原因，即便是有企业愿意并购重组，利润也难以得到保障，所以不少资金链出现问题的住宅楼盘，选择躺平等国家出面“保交楼”。

第二、我国房地产前期发展得太快、太猛，导致后劲不足出现乏力。 房价从2000年约2000元/平方米，现如今部分城市已经达到5万元/平方米以上，全国房价均价接近10000元/平方米，同时出现的是楼市分化，房价低的城市人口流出、经济和产业基础差，一边是经济较好的城市房价却过高，另一边是房价较低的城市经济却较弱，都不具备抄底基础。

第三、我国正面临老龄化、少子化。 在这样的环境下，城镇化率已经达到64.72%，央行调研数据显示城镇家庭户均1.1套房，城镇家庭住房拥有率高达96%，如此之下，抄底进军住宅地产，最后卖给谁是最大的问题，连曾经大量拿地的李嘉诚也退出了内陆市场，连曾经做到全国房地产龙头位置的恒大也出现爆雷，更加说明住宅地产已经饱和而不具备抄底条件。

第四、我国已经开始对房地产结构完整开启最后的攻坚战。 通过大力推动租购并举和保障性安居住房来对房地产发展查漏补缺，换句话说，房价越来越高，买不起房的人不一定非得选择买房，拆迁换取安置房也可以解决居住问题，再不济可以直接选择租房，享受与购买商品房同等权益，那么商品房想要继续涨价就不再容易了。

总而言之，目前我国 房地产触底，主要还是商业地产，并非住宅地产， 房价想要触底反弹，除非重启2015年货币安置政策，并且削减安置房拆迁和暂停推动租购并举，照目前来看，这三项基本都不会实现， 毕竟国家正在逐渐降低我国对房地产的依赖程度，并且明确表示不会将房地产作为刺激经济增长的短期手段，这样一来，担心房价触底反弹的朋友，可以放宽心了。