房贷新规元旦落地 为银行机构房地产贷款设置“五档红线”

2020年的最后一天，央行、银保监会一起发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。其中，大型银行房地产贷款占比上限40%，个人房贷上限32.5%。《通知》自2021年1月1日起实施。

那么，房贷新规落地对业界和消费者的影响究竟会如何呢?

专家：商业银行对房地产信贷偏好仍较强需予以约束

央行、银保监会为何会选择在此时点放“大招”?

中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞表示，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，商业银行对房地产信贷的偏好也仍较强，需要通过制度设计予以约束。

中国民生银行首席研究员温彬也表示，从国际上看，房地产贷款占比过高，或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额(含个人住房贷款)占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。

此番《通知》分别设定了关于“房地产贷款占比”及“个人住房贷款占比”的两个上限。

所谓“房地产贷款占比”，指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。

“个人住房贷款占比”，指个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。具体公式如下。

为避免调控“一刀切”，《通知》分类分层管理，设置了“五档红线”。

具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%，中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

此外，为避免冲击，《通知》还专门规定，今年1月1日开始，银行对房地产贷款实施集中度限额管理，超过限额的银行需要在规定时间内调整额度。其中，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。

新规对银行、房企产生的结构性影响更大

浙商证券首席经济学家李超对翻译君表示，“房贷新规对企业、银行的结构性影响更大。”

“从房企角度来看，新规可能带来其融资结构变化。目前房企的融资方式主要有信贷、自筹和销售回款，2020年1-11月房地产开发资金中信贷占比不足14.2%，自筹和销售回款占比较大。考虑到信用分层问题，中小房企贷款难度可能有所变化，导致房企可能加速周转或通过债券等方式融资。”李超表示。

从银行端来看，一方面限额可以降低单一银行房贷风险敞口，避免房贷不良率上升等因素产生较大冲击，有助于防范金融风险，降低地产市场波动对银行的冲击;另一方面，银行若想新增房贷，需先增加相应的其他贷款和资本予以配合，有助于优化银行贷款结构。

买房申请贷款时会受影响吗？

在看到《通知》时，不少想要买房的小伙伴瞬间紧张起来。有人担忧，如果设置了个人住房贷款余额占比上限，那贷款是不是就要排队了，会不会出现贷不上的情况?

先来看张表格。

根据华泰金融梳理数据显示，目前全国大部分银行并未触及上限。特别是第一档次大银行，离房地产贷款40%的上限还比较远，交通银行更是只有26%。如果只看个人按揭部分，那也只有建行和邮储稍微超过。

业内专家认为，大家不需要过分担忧。专门设置个人住房贷款余额上限要求，是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，对于个人购房者来说，基本上问题不大，只需要按照政策的流程办理贷款即可。另外也需要注意的是贷款的集中度。其实核查合规的贷款中，一些属于消费贷款方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。

扬州一家股份制银行相关人员则表示，《通知》的实施，对中小银行来说，房地产贷款、个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格，对购房者来说，通过在“小银行”申请房贷，来打政策“擦边球”的情形，也将更难实现。(文/游苏杭)