房屋交付使用后，承租者发现房屋使用面积与合同约定的面积存在差距，能否以此为由少付租金？记者今日了解到，广州番禺法院就审结了一起类似的租赁合同纠纷案件。
承租者以租赁场地超面积为由要求减租
某房产公司与某商贸公司于2010年5月份签订《租赁合同》，约定某房产公司将位于广州市番禺区市桥某大厦首层建筑面积1972.9 平方米、二层建筑面积3046.3 平方米商铺出租给某商贸公司作间隔式分租场地经营金融、商业，并明确了单位面积每月的租金金额，租赁期从 2010 年 10 月1 日起至2018 年9 月30日。
2018 年 9 月 14 日，某商贸公司向番禺法院提起诉讼，主张涉案场地二层实际面积与合同约定面积不符，某房产公司向其出租的商铺存在面积虚增，导致其多付租金，要求某房产公司返还多收的租金。
本案诉讼中，某商贸公司自行委托测绘公司对涉案场地二层进行测绘，测量结果显示某商贸公司指界面积为2888.1424平方米，其中包含电梯面积253.2671平方米。某商贸公司主张上述电梯其并未使用，应将该电梯面积剔除在承租面积之外。
对此，法院组织双方实地查看，虽然涉案场地可通往电梯，但实际由某商贸公司加装拉闸予以封闭该通道。
法院一审判决：驳回某商贸公司全部诉讼请求。某商贸公司不服，提起上诉。广州中院二审驳回上诉，维持原判。
法院指出，租赁合同约定某房产公司将场地按约定条件移交给某商贸公司进行装修及开业准备，双方在移交场地时均应派代表进场查视移交情况，某商贸公司理应对涉案的二层商铺的现状，包括面积、电梯使用情况等清楚知悉，其接收涉案二层商铺时未提出异议，故租赁范围包括电梯在内的二楼整层面积是双方的合意。且根据现场查看情况可知，某商贸公司不使用电梯系其自主选择。因此，法院对某商贸公司关于剔除电梯面积的主张不予采纳。
租赁合同约定以建筑面积计算租金，而某商贸公司所委托的测绘公司所测量的范围为租户指界的内墙套内面积，测绘面积结果必然小于房屋建筑面积，故测绘公司所测面积结果与合同约定的租赁面积差异未超出合理范围。
某商贸公司未在合理期限内对面积差异问题提出异议，并继续履行合同至租赁期满，应视为其同意并接受该租赁物现状。某商贸公司在合同履行完毕后又以面积差异为由提出返还租金，不符合诚实信用原则，且不利于维护交易的稳定。
划重点！法院一般综合考量三方面因素
番禺法院民一庭法官黎美仪介绍，房屋面积作为租赁合同的主要内容之一，对合同目的实现、租金的计算等有着重要影响，关系到租赁双方的切身利益。
针对租赁房屋面积是否符合约定，承租人能否以此为由拒付或减付租金，法院会考虑以下因素
01
有无对房屋现状进行确认
02
租金合同是约定按房屋面积计算，抑或以套或者层、栋为单位计算
03
承租人有无在合理期限内提出异议
案例中，承租人在接收商铺时已到现场进行确认，并进行了装修及开业准备，对房屋现状有所了解，同时承租人在租赁合同期限即将届满时才提出面积存在差异要求减免租金，超过了合理期限，理据不足。
黎美仪提醒，近年来，房地产租赁市场上“面积争议”频发。为减少纠纷诉累，合同双方应以诚信原则为合作基石，办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法。
关于租赁合同的订立与履行，应注意以下几点事项
01
订立租赁合同时，要明确约定租金的计算方式。例如，租金价格是以套或者层、栋为单位，还是按面积计算；租赁面积是否包含公摊面积。
02
交付房屋时，要对现场进行实测，若有任何问题应尽早提出异议，并保留好相关证据。
03
发生争议时，应首先与对方友好协商，协商不成可另循法律途径解决。由于支付租金系承租方的合同主要义务，承租方若单方面拒付租金或解除合同，则可能承担违约责任。
文/广州日报·新花城记者：章程图/广州日报·新花城记者：莫伟浓广州日报·新花城编辑：张宇
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