购买二手房，业主迟迟未涂销抵押登记，能解除购房合同并索赔吗？

原本欢欢喜喜看中了一套二手房，不料业主却迟迟不按照合同约定时间向抵押银行申请提前偿还贷款手续，这种情况下能解除购房合同并要求对方支付违约金以及中介费吗？记者今日了解到，广州花都法院就审结了一起类似二手房买卖纠纷案件。

2019年11月，广州市花都区某楼盘188房登记为李雷（化名）单独所有，该房屋抵押给花都区某银行贷款58万元。

2020年4月，李雷（卖方）与韩梅梅（化名，买方）签订《房屋买卖合同》，并于当天支付定金10万元。合同约定：李雷向韩梅梅出售188房，并于7日内向抵押银行申请提前偿还贷款手续。

2020年8月，李雷未在期限内还清银行贷款，致双方无法在约定时间内进行交易过户。按原合同约定，李雷已违约，韩梅梅有权追究违约责任。但由于双方均同意继续交易，便签订《房屋买卖补充协议书》重新约定涂销抵押及办理过户登记的最迟日期。

然而，2021年1月，李雷在重新约定的最迟日期内仍未涂销抵押登记。韩梅梅为此诉至法院，要求解除《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》，并要求李雷返还定金、支付违约金及赔偿中介服务费。

花都法院一审确认韩梅梅与李雷签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》解除，李雷向韩梅梅返还定金、支付违约金并赔偿中介服务费。李雷不服提起上诉，本案经广州中院二审维持原判。

本案发生在民法典实施前，还适用民法典吗？法院指出，根据民法典时间效力规定第一条第三款，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”。韩梅梅与李雷因签订和履行《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》而产生的房屋买卖合同关系持续至民法典于2021年1月1日起施行以后，应适用民法典的规定。

根据《房屋买卖补充协议书》，李雷在重新约定的最迟日期内未办理抵押涂销手续，且至韩梅梅起诉后，仍未办理抵押涂销手续，属于消极履行合同，已致房屋买卖合同的所有权转移的主要合同目的不能实现。韩梅梅起诉解除《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》符合民法典的相关规定，所以法院确认韩梅梅与李雷签订的以上文件解除。

李雷收取韩梅梅定金10万元，在《房屋买卖合同》解除后，其已不具有占有定金的合同依据，应向韩梅梅返还。

根据《房屋买卖合同》，李雷作为卖方，负有及时涂销银行按揭贷款的抵押权及办理过户登记的主要义务，且李雷违约后又与韩梅梅重新约定涂销抵押及办理过户登记的最迟日期，结果又逾期没有履行，没有基本的诚实信用意识，违约主观恶意明显，对违约负有全部过错。韩梅梅主张李雷返还定金、支付违约金并赔偿中介服务费具有事实、合同及法律依据，应依法支持。

法律知多D

民法典第五百六十二条、第五百六十三条规定了解除合同情形;民法典第五百七十七条、第五百八十条规定可以要求违约方承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

其中，民法典第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。