前夫过世房子被拍卖，她起诉实现居住权 法院：居住权未登记不成立

一对夫妻离异时，男方书面承诺前妻等5人对其所有的房屋享有永久居住权。在男方去世后，因为债务纠纷，其所有的这套房产被拍卖给他人，前妻对此不服，以享有居住权为由告上法院。记者今日了解到，本案经广州花都法院审理后，认定因未向登记机构申请居住权登记，此案的居住权不成立，驳回前妻的诉讼请求。

1989年，周某与林某离婚，就子女抚养及财产处理问题签订一份《家庭自愿分配书》，约定花都区某房产的所有权归周某所有，前妻林某等五人有权在该房屋永久居住。据此，林某等五人一直居住在该房屋中。

2013年12月，周某因病死亡。因周某拖欠其女儿的抚养费，以及周某和林某等人拖欠甲公司的债务，周某女儿及甲公司在相关法律文书生效后向法院申请强制执行。

执行过程中，法院在涉案房屋处张贴了拍卖公告，林某等五人随即向法院提出执行异议，要求在拍卖涉案房屋的过程中确保其居住使用的合法权益。生效的执行裁定驳回了林某等五人的该项请求。

最后，何某通过竞拍取得涉案房屋的所有权，并通过法院清场接收了房屋。林某等人遂以何某为被告提起诉讼，要求确认林某等五人对涉案房屋享有居住权。

广州市花都区人民法院一审判决，驳回林某等五人的诉讼请求。后续双方未上诉，该判决已生效。

本案中，林某与周某签订的《家庭自愿分配书》，通过书面形式约定涉案房屋的所有权归周某，居住权归林某等五人，但是并未办理居住权登记，因此居住权并未设立。林某等人向法院提出执行异议，要求在拍卖涉案房屋的过程中确保其居住使用的合法权益，意即要求确认其居住权，亦被生效的执行裁定驳回了该项请求，说明未通过法律文书的形式设立居住权。因此，林某等人要求确认其对涉案房屋拥有居住权的依据不足，不予支持。

经办法官指出，民法典首次规定居住权制度，将居住权作为一种新型的用益物权。所谓居住权，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

设立居住权，首先要签订书面的居住权合同，其内容主要包括当事人基本信息、标的物住宅的情况、居住的条件和要求、合同双方的权利义务以及解决争议的方法等。

但需注意，根据民法典第三百六十八条的规定，要去登记机构办理了居住权登记，居住权才发生效力，未经登记是不发生居住权效力的，也不能对抗善意的第三人。

另外，根据民法典的规定，居住权合同中必须注明居住期限，比如可以约定使用的具体年限，甚至可以约定居住权人居住使用至去世为止，本案中约定“林某等五人有权在该房屋永久居住”即可以理解为居住使用至去世为止。

同时，居住权原则上无偿设立，除非双方有约定使用费，否则居住权人不需要向所有权人支付使用费。

文/广州日报·新花城记者：章程  通讯员：花法宣图/广州日报·新花城记者：莫伟浓广州日报·新花城编辑：林静