16日，市住建局、市规自局联合印发的《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》（简称《办法》）正式公布，明确活化需要遵循的三大原则和目标，强调要补齐民生短板、增强“造血”功能、实现共治共享。《老旧小区改造功能业态正面清单》同步发布，规定引入的业态在提升街区活力的同时，还要不易污染环境、不扰民。利用住宅可以增加的业态包括：文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿（≤14间房）等。
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活化三大原则目标，补民生短板排第一
《办法》旨在促进老旧小区改造可持续发展，完善公共服务、提升社区活力、加强文化功能、激发市场活力、促进创新创业。
如何活化？《办法》明确，要遵循三大原则和目标，其中“民生优先，补齐短板”被放在第一位。在保障建筑结构及消防安全、严格控制对周边环境影响的前提下，既有建筑可活化利用为公共服务、市政公用设施等，补齐民生短板。
第二条是“品质提升、完善功能”。引入多元社会力量参与，鼓励科学合理利用和调配老旧小区既有建筑，引进优质运营项目，丰富社区服务供给，提升文化功能，激发街区产业活力，增强社区自我“造血”功能。
第三条是涉及公众参与的“共治共享，有机更新”。在传承历史、保护生态的基础上，广泛征求居民意见，充分尊重物业权利人权利，坚持建管并重，严格落实社区管养责任，同步提升社区建设质量、服务水平和治理能力，促进小区治理模式创新。
《办法》适用于纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑，既有建筑活化利用主体可以包括物业权利人及其委托的市场主体、政府相关单位，以及前述主体的联合体。
明确优化审批流程，加快老旧小区改造
为了有力有序推进城市更新，加快老旧小区改造，《办法》在优化营商环境、简化项目审批流程等方面也有规定。《办法》提到，在符合老旧小区改造实施方案的前提下，既有建筑活化利用不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的，可按相关规定免于办理建设工程规划许可证。
既有建筑活化利用不增加污染物排放种类和数量，且基本不产生生态环境影响的，可按相关规定无需办理环评手续，但应符合市容环卫标准和相关管理要求。活化利用既有建筑从事经营活动，未取得不动产登记证明但需办理商事登记的，在符合老旧小区改造实施方案前提下，属地街（镇）应当按相关规定出具场地使用证明。
优先增加公共服务设施，适当增加便民商业
《老旧小区改造功能业态正面清单》同步发布，规定引入的功能业态要有利于补齐设施短板、消除安全隐患、提升街区活力、打造“完整社区”，且不易污染环境、不扰民、不影响公共安全、不违反其他法律法规。《办法》鼓励和引导既有建筑按正面清单活化，优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施。
在增加公共服务设施及市政设施方面，可引入：行政管理设施（如社区居委会、社区服务站等），养老服务设施（如养老服务机构、老年大学教学点、长者饭堂等），医疗服务设施（如社区卫生服务中心等），教育设施（如托儿所、幼儿园等），文化设施社区（如文化活动中心、社区图书馆等），体育健身设施（如社区全民健身中心、居民健身场所等），市政公用设施（停车及充电设施、智慧服务设施、公厕等）。
在增加便民商业设施方面，可引入的包括：教育机构、药店、理疗中心、便利店、杂货店、家电及生活用具维修点、超市、轻餐饮（指不使用天然气和煤气的餐饮商铺，如咖啡馆、茶室等）、洗衣店、家政服务点、快递送达设施、书店、理发店、电信营业场所、银行营业网点等。
在《广州市城乡规划技术规定》规定的旧城区（54平方公里）范围内，商业和办公（行政办公除外）建筑可进行功能互换。比如：商店、办公、人才公寓、酒店、旅馆、超市、手工艺品制作、教育机构、健身房、金融保险服务、医疗机构、餐饮等的互换。
住宅可引入文创、电商、小型民宿
值得注意的是住宅建筑的活化利用，正面清单明确可以增加不产生光、电、音等干扰的创新、创业功能业态，包括：文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿（≤14间房）等。此外，还可以利用非居住存量房屋改为保障性租赁住房。住宅建筑改为非住宅功能的（公寓除外），宜面向开敞空间、生活性主次干道、主要步行道路布局。
文、图/广州日报·新花城记者：李天研广州日报·新花城编辑：赵小满
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