国内有城市探索商品房按套内面积计价，广州要跟进吗？

近日，国内有城市召开全市房地产工作专题会议，在具体工作举措中，提出为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。记者走访发现，套内面积相近的房子，建筑面积可以相差接近20%，这其中就是公摊面积的差异。广州会否跟进探索？记者了解到，目前暂无相关政策推出。

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建筑面积多24平方米，套内面积却更小

记者采访发现，同样是原装电梯的商品房，相近的套内面积，对应的建筑面积可以相差近20%。以越秀区两套在售的二手房为例：第一套房位于应元路总高9层的建筑，建筑面积114平方米，套内面积105平方米；第二套房位于农林下路总高30层的建筑，建筑面积138平方米，套内面积不到103平方米，比前者还要小。

“我们通常用得房率（套内面积/建筑面积）来描述房子的实用率，一般来说，得房率和建筑高度成反比。”房产中介邓小姐表示。过去的楼梯楼，得房率往往可以达到9成，而高层住宅的得房率可能只有7成。这些得房率的差距，就源于公摊面积。

记者了解到，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。因此，过去没有设电梯的楼梯楼，公摊面积明显低于现在的电梯高层住宅。

公摊面积多少才合理？目前，法律法规均未直接规定公摊面积应控制在哪一区间范围。市场上的住宅公摊标准大概是：7层以下7%-12%；7层至11层10%-16%；12层至33层14%-24%；电梯公寓（如100米高度，33层左右）公摊率一般为30%左右。

让购房者“所买即所得”，不等于取消公共空间

如果取消公摊面积，意味着房子按套内面积计价，单价看起来会有所上升。不少人认为，取消了只是换一种算法，总价没有本质不同。“反正没有本质不同，为什么不让大家明明白白知道呢？”从事房地产行业多年的汪先生说，并不是所有人都懂得纠结公摊，很多人就被打马虎眼混过去了。“比如一个盘公摊50%，普通盘公摊20%。懂行的人会要求降到7折，但有的买房者不会算，接受了和其他盘一样的价格，最后这个盘的成交价格会比实际值的钱要高，应该让不懂行的人也明明白白。”

易居研究院研究总监严跃进表示，从这两年房地产的交付情况看，老百姓抱怨比较多的一个情况是，很多房子得房率很低，有些120平方米的房源，其得房率可能还没有以前90平方米的房源高。“公摊面积过高造成得房率过低的情况，对于购房者的权益其实是损害。所以我们可以理解，公摊领域也存在泡沫一说。”

此次，相关城市提出积极探索商品房销售按套内面积计价，严跃进表示这是非常好的导向。“按照目前各地的探索和事件，购房者都希望‘所买即所得’，不希望房屋交付水分太大。此前重庆按照套内面积计价的方式就受到行业的推崇。按照套内面积的做法，有助于减少房企玩猫腻，真正保障了购房者认购权、使用权。”

严跃进说：“按套内面积计价，不是说购房者不需要公摊面积的空间，公摊直观理解就是有一部分是公共设施公共空间，这些基本的功能还是要有。此举对于后续房企拿地部门和户型设计部门，以及物业管理部门等都有非常大的启发，要用新思路优化公摊面积和小区公共部位的设计。”

文、图/广州日报·新花城记者：李天研广州日报·新花城编辑：张宇