长租公寓爆雷“租金贷”备受诟病 强监管下租金贷等“套路”行不通

一段时间以来，长租公寓企业问题不断，爆雷事件频发，致使大量租客与房东遭受损失。究其原因，长租公寓企业普遍采用“高进低出”“长收短付”“租金贷”等高风险经营模式，盲目扩张抢占市场，一旦资金链断裂则难以为继。如何才能有效监管，让长租公寓在正常轨道内发展?

2月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局等部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称通知)，租客和房东普遍关心的问题在通知中均有针对性的规定。如针对某些住房租赁企业“半年付”或“年付”房租现象，通知规定，企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配，而收取的押金数额不得超过一个月租金，且应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。当住房合同终止后，住房租赁企业应于两个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在一个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

值得注意的是，针对长租公寓爆雷事件中饱受诟病的“租金贷”问题，通知规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

此外，对于租户或房东与住房租赁企业发生纠纷的情况，通知也规定了相应的解决渠道：由北京房地产中介行业协会建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人的纠纷。

无独有偶，深圳市近日也对住房租赁企业进行了强监管。2月1日，深圳市住房和建设局组织起草了《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)，提出住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过四个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。同时对住房租金消费贷款进行规范：金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户;禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。

预收房租不得超过三个月、押金金额不得超过一个月、预收房租进入监管账户、金融机构不得将使用租客信用申请的“租金贷”打给住房租赁企业……这些规定，可以说是剑指长租公寓，将长租公寓行业经常出现的长周期预收租金、利用“租金贷”变相融资等“坑”一一填平。

“这样一来，使用长周期预收资金的租赁企业将面临‘去杠杆化’，通过‘高收低出’‘长收短付’以及‘租金贷’等违规模式扩张的企业将逐步出局。这种方式能有效降低企业资金链风险，保障租客的权益。”贝壳研究院高级分析师黄卉对中国商报记者表示。

最严监管政策的出台，势必会对住房租赁企业的发展产生影响，那么，企业该如何拥抱监管呢?黄卉认为，监管之下，企业需要调整精细化经营模式，聚焦单店盈利，一是规范资金使用制度，审查自身合规性;二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营，保持稳定健康的现金流。“在租赁行业监管日益完善的今天，企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务，稳健经营，才能长期深耕。租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值，这也是市场用脚投票的必然结果。”黄卉表示。(王立芳)