新力控股高溢价拿地陷资金危局 债务违约融资成本达8.7%

股价暴跌、多盘停工、债务违约、评级连遭下调……曾经的行业黑马新力控股(02103.HK)如今一泻千里。

作为最年轻的港股上市房企，新力控股集团近年来走上快速发展的道路，由一家几十亿规模的小房企飙升至千亿规模，这与其激进扩张、高溢价拿地密不可分。2018年至2020年间，新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次。其中在南昌拿的两宗地，溢价率皆超过100%。

但高杠杆同时也带来高负债。半年报显示，截至2021年6月末，新力控股总负债为918亿，总负债率近82%，其中流动负债有754.28亿元，一年内到期的短期债务约132.4亿元，而现金及银行结余约为193.5亿元，短期债务占现金比达68.4%。

长江商报记者注意到，与多数千亿房企注重自有资产持有开发不同，新力控股以小股操盘、合作及代建项目为战略核心，在评判房企规模重要指标的权益销售额上占比较少。近三年来新力控股的权益销售额占全口径销售额比不足50%，因此被业内质疑规模“虚胖”。

由于债务违约，新力的国际信誉跌至谷底。原定10月18日到期的2.46亿美元债务，新力确认其未偿还，随之而来的是信用评级再遭下调，标普全球评级已宣布新力控股的评级下调至“SD”(选择性违约)。惠誉则宣布，撤销新力控股的评级，因为收不到能维持新力评级所需的充分资讯，相当于已将其“除名”。

千亿销售额权益占比不到一半

起家于南昌的新力控股，创立于2010年，仅用十年时间就实现千亿销售规模，被誉为行业黑马。45岁的实控人张园林也一直以激进著称，2018年至2020年间，新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次，新力控股在此前的数年间销售额年复合增长率超过135%。

2015年，新力控股的销售额仅为35.1亿元;2016年便跨进百亿，次年超过400亿元;2020年是其上市后的第一个完整财年，实现销售额1137亿元首破千亿。2021年上半年，新力控股共实现总合约销售额约587.89亿元，同比增长35%;应占权益合约销售额约270.39亿元，同比增长28.4%，完成全年销售目标的51%。

不过，近些年新力控股一直处于增收不增利的状态，数据显示，2018-2020年，新力控股营收分别为84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元;同期净利分别为4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。其中2019年，新力控股毛利率约为29.6%，较2018年的37.3%下降7.7个百分点，净利率则在8%以下，在行业中处于较低水平。

业内认为，高杠杆、高周转、大规模的狂奔线路，吞噬了新力的项目利润，直接导致企业权益销售额走低，新力控股也被业界戏谑称为“虚胖的胖子”。

长江商报记者注意到，与多数千亿房企注重自有资产持有开发不同，新力控股以小股操盘、合作及代建项目为战略核心，热衷于大量的联合开发运营，扩大全口径销售规模，来实现高速发展。近三年来新力控股的权益销售额占全口径销售额比不足50%。

2020年，新力控股总合约销售额达1137.4亿，其中权益合约销售金额仅504.2亿元，占合约销售额的比重为44.33%。而同期，行业平均值75%左右。今年上半年权益销售占比为45.99%，全年营收规模及业绩增速垫底。

陷债务违约融资成本达8.7%

伴随规模扩容，债务压力与日俱增。半年报显示，截至2021年6月末，新力控股总负债为918亿，其中一年内到期的短期债务约132.4亿元，而现金及银行结余约为193.5亿元，短期债务占现金比达68.4%。

“三道红线”方面，2021上半年，新力控股集团现金短债比为1.4倍、净负债率50.5%，这两项都符合监管要求;仅有剔除预收账款的资产负债率为73.5%，略高于红线标准。

中报显示，新力控股的加权融资成本达8.7%，远超行业平均水平。根据365财经统计的《2021年上半年上市房企平均融资成本增速榜》，45家上市房企中加权平均融资成本的平均值为6.11%。

在业绩会上，新力控股首席财务官许进业表示，针对未来一年即将到期偿还的债务，新力计划利用开发贷置换，或是销售回款偿还，并透露“都有偿还和再融资计划，正在推进当中”。

9月20日，新力股价突然惨遭“腰斩”，当天最高跌幅87%，股价跌至每股0.5港元，一夜之间蒸发了近约120亿港元。

10天后，新力发布公告承认，此次股价被巨额抛单，直接原因是大股东质押股票被强制平仓，相当于股权直接易主了，背后的根本原因是公司遇到了流动资金的问题。

10月11日，新力控股公告，将于10月18日到期的2.5亿元的美元债及最后一期利息可能会违约。而如今随着债务到期，新力控股已经是债务实质性违约。

资料显示，新力控股境外债务本金总额达到10.05亿元，除了上述已经违约的债务，还包括一笔2022年1月到期的2.5亿美元优先票据，以及一笔在新交所上市的2022年1月到期的2.1亿美元优先票据。

随之而来的是信用评级再遭下调，标普全球评级已宣布新力控股的评级下调至“SD”(选择性违约)。此前，新力已有两笔债务逾期，这次违约无疑将这家千亿房企的国际信誉锤至谷底。

股权冻结多处项目停工

近期，新力地产集团新增股权冻结信息，其下属的“苏州新力力创房地产有限公司”被冻结股权，数额为20亿元。近日，新力地产集团又因未按时履行法律义务，被法院强制执行，执行法院为深圳市福田区人民法院。而这仅仅只是开始，在国庆长假后短短十余天，新力旗下公司已发生了9起股权冻结，新力相继成为各类合同纠纷、建设工程纠纷案的被告。

在9月20日股价闪崩前，新力在大本营南昌就似乎已有资金危机。首先是南昌地铁4号线沿线、号称“75万方大盘”的新力城被曝停工。原本应于9月底以及11月底交付的住宅，如今尚未完工、进度缓慢。目前新力城的尾盘已经被政府停售。

不仅是新力城，新力在南昌的多个项目现在都无法拿到预售许可，一些完全准备妥当的待上市楼盘根本无法开卖，不能给新力带来任何的资金回笼。位于南昌红谷滩区的新力宝龙理想城，新力祥云中心都在临近开售时间时间取消了开售计划;新力禧园、琥珀园、象湖湾等多个楼盘也出现了认筹金不退款、施工停工、拖欠房产证等问题。

新力的另一个重仓地——广东，同样未能幸免。据悉，广州公司在售的广清项目的工程进度已停滞多时。惠州更是重灾区，根据房评惠州披露，新力过半项目已停工，去化主力大盘新力城已全面封盘。

面对种种危机，新力控股表示，已聘请法律顾问和财务顾问，评估资本结构及流动资金，探讨可行的补救方案，将加快出售项目，但在补救措施上尚未制定任何具体方案。(赵洁)