全国首例，期房烂尾，法院判决房贷不用还！

买房最惨的，不是一夜亏30万。

而是开发商暴雷，房子成了烂尾楼，直接没了。

烂尾有多惨？

光是想想就足够痛到无法呼吸，辛辛苦苦攒的首付，付的房贷，全都打了水漂。

房子没了，但贷款还得继续还。如果拒绝还贷，银行起诉，还会被列为失信人，交通甚至住宿都会受到影响。

所以说，碰上烂尾房，真的称得上买房最倒霉之事！

不过最近，这样的购房悲剧出现了一丝转机。

可以说，这个判法还是非常值得关注。

那么，这件事到底是怎么回事？怎样才能满足不还房贷的要求？烂尾，到底应该如何维权？

我们仔细来看。

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期房烂尾，法院判决房贷不用还

近日，浙江省嘉兴市一位购房者遭遇烂尾楼，拒还银行贷款，被银行起诉，一审判决银行胜诉。上诉之后，二审法院的判决截然不同，购房者胜诉。

据报道，这是全国首例。

先来简单回顾一下事情的经过。

2014年底，许先生决定购买该小区的一套别墅，因为总房款金额太大，许先生一时拿不出全款，便以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银行贷款392万元。

2015年，许先生向开发商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。

接下来，许先生一方面定期还房贷，一方面日盼夜盼，盼着新房早日交付，自己就可以住上梦寐以求的大别墅了。

可等来等去，等来的却是一个悲催的结果。

据悉，该楼房开发到第3年，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工，开发商无法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房，想办法周转资金。

购房者当然不希望延迟交房，但钱已经交了，没有别的办法，只能理解、等待。

但是半年以后，开发商没能解决资金问题，反而陷入破产境地，楼盘彻底烂尾了。

2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。

按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。

也就是说，原来的购房合同根本无法继续履行，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。

遇到这种情况，许先生很无奈，也很生气，但楼房烂尾已成既定事实，再生气也解决不了问题，只好自认倒霉，接受这个残酷的现实。

房子没有了，可贷款还背在身上，每个月都得偿还。一开始，许先生还在按时还贷，但后来一想，自己永远不可能再取得房屋所有权，为什么还要给银行还贷呢？因此许先生选择了不还月供。

2020年，银行向法院起诉，要求徐先生继续还剩余的按揭贷款。

2021年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，判决解除《个人购房借款及担保合同》， 一次性归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。

为什么一审判决许先生继续还按揭贷款呢？

因为，按揭合同上面都明确写着，“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

也就是说，不管遇到什么特殊情况，都跟银行没有半毛钱的关系，购房者都是需要还钱的。

不仅拿不到房子，得不到开发商的赔偿，还要一次性偿还贷款本息220余万元。大几百万就买了个空气？！这太欺负人了！许先生不服，提起上诉。

二审法院嘉兴中院认为，案件争议焦点是，个人购房借款及担保合同解除后，许先生应否承担剩余贷款的还款责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

△图源网络

二审法院认为，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

2022年初，嘉兴中院作出二审终审判决，驳回银行诉求，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。

02

不具备普遍性

这个案例有意义吗？当然有，此次许先生的胜利，无疑是为购房者维护自身权益开了个好头。

但要说有多少， 也未必。毕竟我们是成文法，而非判例法。不同法院、不同法官对法律条款是有着不同解读的。

而且关键是，这个案件是有着相当特殊的前置条件的——开发商已经破产，且与开发商原来签订的商品房买卖合同已经解除。

也就是说，案件是特例，不具备普遍性。

现实情况是，很多房子虽然烂尾了，但开发商仍在，没有破产，商品房买卖合同依然有效，房子产权依然属于购房者。这就无法满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条中的解除合同的要求，也就无法“甩”掉银行贷款。

03

万一房子烂尾了怎么办？

遇到烂尾，千万不要盲目地与开发商解除购买合同，以及拒绝还贷！

这起案例中，有个重要前提是开发商已经进入破产清算阶段，无力承担任何债务。这个时候，解除商品合同和借贷合同，由开发商承担银行贷款是最优选择。

但有些开发商烂尾，只是部分项目出现问题，但还没有进入破产清算阶段，债务还有被追回的可能。

这种情况下，非常不建议大家直接解除购房合同。

就像当初小黄车破产，排队退款虽然慢，但还是有可能拿回押金的。

但如果你解除购房合同，跟开发商的关系就会从买卖关系变成了债权债务关系，买卖关系还款优先级是高于债权债务关系的。

解除了购房合同，你虽然拿到了开发商的欠条，但就等于，本来开发商有钱第二三个就要还给你，现在成为倒数二三个才还你。

欠条被兑现的概率太低了。

那么，这种情况下，怎么让自己排在第一个呢？

建议大家遇到烂尾，先去法院申请房屋保全，然后联系业主一起去起诉开发商违约，就能得到强制执行，被首批还款。开发商一旦有钱，哪怕是破产债务清算出一点钱，也会被首批还款给你。

当然，这里的建议依旧不适合所有人，烂尾维权非常细节，建议大家还是要求助于专业人士。

希望遇到问题的大家，都能维权顺利！

以上经验，希望大家永远都用不上！

来源：《南方房产情报》