全球热点评!房企洗牌加剧,剩者为王?地产央国企时代,万科又扳回一局

2022-09-03 15:46:39    来源:地产密探财经    

◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)


(资料图)

◎ 编辑 | 密探财经

近日,房企前8个月的销售数据出来了,碧桂园、万科、保利名列前三,而昔日争霸的恒大,榜单上虽未出局,但黯然无光。

参考克而瑞, 今年前8个月,销售规模上千亿房企,跟前7个月一样还是那10家,但3比去年同期27家减少17家, 相比去年前7个月23家减少13家,千亿房企减少量扩大。

这说明:按以往节点,楼市年中的这几个“红月”正是房企冲量的窗口期,今年虽有救市政策空前大松绑,但复苏依然疲软。

房地产作为支柱产业,为何会走到今天这个尴尬地步,绝非一句房企“高杠杆模式”埋下祸根所能一概而论的。 日前,同策资管发过一篇《楼市何时回暖?》的文章,从制图解析看,倒是简单明了。

8月底,经济学家管清友做过一个点评,“房地产这个行业,从去年下半年以来遇到了前所未有的调整,分化和出清十分剧烈。”

他说,有的房企在卖资产,有的在接触AMC,但在当前关键时刻,政府对于经营稳健的优质房企是有政策倾斜的,甚至做了信用担保来改善他们的流动性预期。

“比如看看碧桂园等这类示范房企半年报, 尽管今年业绩有波动,利润率也逐渐回归合理水平,但财务、现金流和杠杆率都还是比较稳的,加上监管部门对其流动性的支持,大概率会是这一轮调整后的‘剩者为王’。

除了万科是个特例之外,就典型民营房企来看,今年中期业绩较优的唯有龙湖、金辉等极个别大型房企,而中期业绩波动比较大的,除了“带头大哥”碧桂园之外,还有金地、旭辉和滨江等大家过去眼里的“示范生”。

在民营房企中,截至目前,获得标普、穆迪和惠誉给予“全投资级”评级的仅有龙湖一家;再看号称“闽系最后一棵独苗”的金辉,在8月底穆迪颇不给情面,将其主体评级从“B1”调低到“B2”,评级展望“负面”,理由是“销售下滑幅度超预期,将减少流动性缓冲,未来12-18个月内导致信用指标恶化”。

目前,债务爆雷或展期的知名房企近50家,其中12家被监管点名重点纾困,涉及恒大、融创、世茂、中梁、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、佳兆业、富力。除了“上海国企一哥”绿地之外,其他全部为民企。

这12家出险房企之外,比如“河南王”建业3,在日前河南铁投以“战投”身份及时纾困。上半年,建业地产归母净利巨亏56亿元,毛利率已降到7.6%,在中期业绩会上, 掌舵人胡葆森重拾信心,感慨说“建业已稳住了”

对行业而言,这是一个可喜的事情。更多悬崖之上的民营房企,看到了曙光。 近期,世茂作价33亿元向华润置地出售北京分钟寺项目;奥园6月与绿城管理达成代建战略合作以来,已从总部广州的典型项目铺开到了西安区域;继佳兆业之后,富力也得到了总部在深圳央企招商蛇口的大力驰援。

前不久,AMC大鳄之一的华融资产与逾期债务约377亿元的阳光城达成纾困战略合作,中南建设作为江苏房企一哥,已得到江苏国有资管公司的纾困帮扶安排等。

目前看,AMC纾困房企主流模式,以AMC为牵头人联手社会资本及被纾困房企的项目公司一起设立合伙基金,然后注资停工项目盘活销售,逐步恢复出险房企的信用。

当然,过去一年多,这些出险的重点民营房企几乎都停止了拿地,加上处置资产变现或折价向AMC等“白武士”们让出部分项目股权,虽能获得喘息机会甚至东山再起,但势必已是大伤了元气。

2022年中期业绩会上,就像“央企一哥”华润置地首席战略官谢骥说的, 未来土地市场会以央国企为主 !说得如此直白,让民营房企看了很不是滋味。

过去一年多,“拿地大户”的央国企也开始加剧分化。 以央企为例,除了保利、中海、华润、招商、金茂、中铁建等之外,中交地产也很恼火,信达地产也表现一般。看中海、华润、招商等,中报业绩集体下滑。

再看国企,目前势头生猛的也就属建发、越秀和华发,绿地暂时不说了,城投类平台公司虽拿了不少地,给外界感觉很猛,其实体虚得很。

从克而瑞的最新调研文章看,城投类平台公司的开工率明显低于规模房企,除了“托底”市场之外,自身财务风险也在集聚,近期拿地明显放缓了。

业内分析说,“ 很多城投有盈利要求,资金也开始“枯竭”;“吃”得太多,消化不良。据说编制没变,但项目大幅增加,已面临开发与管理能力及人手不足等问题。

相对于央国企,民营房企的一大优势就是机制灵活,以及他们暂时受挫后,被隐藏起来的那股子拼劲儿。

在微信公众号后台,近日有网友强烈要求地产密探可否分析一下“ 当下,万科和保利哪家强? ”,借这一选题机会,稍作精要分析。

大家都知道,万科过去很多年都是房企“规模一哥”,相对于如今最大规模的碧桂园,保利去年以来又萌生了做“老大”野心,早些年“铁娘子”宋广菊掌舵时代的一大夙愿。

图源:证券时报

巧合的是,回味今年中期业绩,万科和保利同一天做了发布,相对于保利,媒体给万科中期业绩的评价是“竟超大多央企”。到底如何?

其一,营收和归母净利均“双增”,但万科盈利增幅好于保利。

万科:上半年营收2069亿元,同比增长23.8%;归母净利122亿,同比增长10.6%;扣非归母净利117亿,同比增长9.26%。

保利:上半年营收1107亿,同比增长23.1%;归母净利108亿,同比增长5.1%;扣非归母净利101亿,同比增长0.76%。

其二,毛利率和净利率均有下滑,但保利好于万科。

保利:上半年毛利率25.55%,同比下降6.95个百分点,净利率13.47%,同比下降2.85个百分点。

万科:上半年毛利率20.46%,同比下降2.48个百分点,净利率8.75%,同比下降0.93个百分点。

其三,销售规模势均力敌,但万科降幅大于保利且超过全国平均降幅。

万科:上半年销售额2152亿元,同比下降39%; 销售面积1290万平方米,同比下降41%。

保利:上半年销售额2102亿元,同比下降26%;销售面积1307万平方米,同比下降21%。

全国:上半年商品房销售额6.6万亿元,同比下降29%;销售面积6.9亿平方米,同比下降22%;

从地产密探观察看,万科降幅较大除了受市场低迷影响之外,还有一个因素就是2019年至2020年左右,不少新一线乃至二线城市周边搞了一些产城大项目,优势是地价便宜,销售定价灵活,但楼市骤冷首当其冲,这部分销售及结转不会很理想。

其四,新增土储规模上,万科领先保利。

其五,财务指标上,万科好于保利。

截至6月底,万科剔除预收账款后的资产负债率68.4%, 净负债率35.5% ,现金短债比1.5 倍, 总有息负债2802.3 亿元 ,比年初增加142.6亿元,上半年经营净现金流82.9亿元。

同期末,保利扣除预收款后的资产负债率66.45%、 净负债率64.14 %、现金短债比1.41倍, 总有息负债3635亿元 ,比年初增加253亿元,上半年经营净现金流-224.6亿元。

从以上5个维度对比看,相信大家心里已有了答案。

借用一位投资人士的话说,“保利在疯狂扩张想要冲规模第一当老大,而万科有意控制规模和负债确保安全和健康。 保利还是央企,有各种政策和制度上的优势。万科全凭自己拼出来的 ”。

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