全球观点:京房回忆110,从朝青逸翠园看李嘉诚的资本逻辑,第一原则是避险

2022-09-08 09:33:19    来源:章哥说买房    

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,想到哪儿说到哪儿,肯定有记忆出错的地方,欢迎批评,反正我也不改,凑合看个乐呵儿吧。

前些天写了写李嘉诚,果不其然就有人问为什么不写逸翠园?主要是没什么可写的,我知道的东西也少,连小区都没怎么去过,说多了容易挨骂。


【资料图】

简单说两句吧,尽量回避敏感的内容。都知道李嘉诚囤地吧?那这个项目就是典型。到今天已经20年过去了,项目北区的土地还空置着呢。前两年听说又动工了,我也没去看,然后紧接着就爆出李超人要把这个项目卖掉的消息,闹得舆论一片哗然,纷纷谴责李家这种为了赚钱不负责任的炒地皮行为。

之后按和黄公司的说法是根本没想卖地,只不过是玩儿了个表演秀,就是挂牌儿到市场上看看行情而已。哇塞,堂堂的华人首富,世界级的大公司,竟然编出这种理由来?不管别人信不信,反正我是不信。最大的可能是有监管层介入了,不能放任这种捂地炒地还赚大钱的行为,所以他们不得不撤回了出售。

这块地是和记黄埔在2001年拿下的,更准确的说法应该是意向商定。因为在这个时期,李嘉诚同时在北京关注好几个项目,其中最大的在东坝,号称要投资100亿参与东坝的改造建设。但这个项目没谈成,不了了之了,只是帮着奥林匹克花园做了个营销,其他的都白折腾。

后来我听说和黄谈下逸翠园这块地已经是2003年了,那会儿已经是要推动“泛CBD东扩”的规划,我去朝青(当时叫青年路)板块开会的时候听说了这块地。

现在人们可以说李嘉诚当年眼光儿多好,甚至有什么黑幕什么的,这么一大块地的土地成本才7个亿,赚翻了。但实际上这都属于马后炮,事后诸葛亮。在当时这块地的条件很一般,没人在意。李嘉诚之所以拿下,可以说有很大一部分是帮了政府的忙的。

这块地的楼面价是1700多,好像很便宜吧?但在当时这并不算多合适,因为这里有大量的一级开发,也就是拆迁什么的,所以钱砸进去要好几年才能真正使用。而好地呢,那就最好是净地,也就是直接就能开发的。

比如珠江罗马嘉园,煤炭一厂的地,楼面价1300多。炫特区就相对贵点儿了,哪个单位的地我忘了,反正不过就是1500左右。

珠江罗马嘉园50多万平米的建面,连买地钱+土地出让金什么的应该也就5个多亿,而李嘉诚拿下的这姚家园地块要7个亿,所以谈不上占了什么便宜,反倒是有帮助北京建设的意思在里面。

而且还有一点,像罗马嘉园这些项目都是纯粹的商品房,预期利润是可以想象的。而姚家园地块是旧改项目,按道理那就要加入回迁房或经济适用房,所以条件相对苛刻,是不好赚到钱的。最早这项目的名字就是“姚家园小区”,一听就是经适房,连个好点儿的名字都懒得起。

当然,李嘉诚既然是商人,很精明的商人,肯定不会在项目上吃亏,否则也就发不了财了。他既然是同意了拿地的条件,肯定是有其他的交换。比如等逸翠园开发的时候,就已经没有了经适房的规划,这就是交换条件之一。但这也得理解,如果建经适房的话那也就是卖3800左右,跟雅成一里(青年路小区)一个价,几乎赚不到钱,弄不好还得赔点儿。

前些年人们指责李嘉诚捂地的时候把这块地的事儿翻了出来,说他当年就准备捂地,所以一再拖延开发。这有点儿冤枉人家了,捂地是后来的事儿,但在当时和黄还真没这个打算。因为捂地怎么也得几年以上吧,至少是以“年”为单位。而开始的时候只是晚动工了几个月,这明显就是手续问题,谈不上捂地。之后的捂地是之后的事儿,在当时是没什么小动作的。

所以对商人的评价和要求不能太极端,不能说动不动就捧上天砸入地,人家的贡献该肯定肯定,不能说时过境迁就什么都不算数的翻案了,没意思。这对当事人也不公平,还是用实事求是的态度来评价比较好。

之后逸翠园确实是惹出了大麻烦。本来买房人都是冲着李嘉诚的名头来的,觉得超人开发的房子肯定质量好,所以才肯出那么高的价格,均价9000多了。可一旦交房就大失所望,按当时的评价就是经适房改成了商品房,但竟然还不如经适房。

这个事件被评为北京2007年质量纠纷第一案,但这也是媒体过分解读了。所谓的第一其实指的是时间,因为这是2007年一开年就交房的,所以最早爆发。又是李嘉诚在北京开发的第一个住宅项目,那就更引人关注了。其实单从质量来说,逸翠园初期做的是不好,但也绝对到不了评价那么差的地步。

这主要就是2006年的房价涨得太猛了,刚需心中积攒了太多的怒火,总得有个爆发点释放吧。李嘉诚的名头最响,那自然就成为了合适的靶子。

和黄在这个事件的开始处理得真不好,估计是北京项目公司没有自主权,各项大事儿都得由香港来拍板儿,所以就进行了推诿搪塞,也就激发了业主们更多的不满。但最后处理还算不错,成为北京第一个交房后又收回整改的项目。后来也给业主们补偿了吧,具体的我想不起来了,大概就这么个经过。

到今天再看当年的这个事件,应该是没对逸翠园的保值起到什么影响。这跟天鹅湾的房价比一下就知道了,那会儿逸翠园的花园洋房9000吧,到年底天鹅湾1万。减去时间造成的价格差3-5%,所以差率在5%左右。到现在还基本是这个差率,所以保值都是挺不错的,全略超大盘了。

但从李嘉诚作为开发商来说,之后的事情就开始反转跑偏,也就是开始了明显的捂地行为。按道理说,既然一期卖得挺好,事情也都解决了,那就该赶紧开发二期啊,趁着市场行情好快点儿收钱,以和黄的名气和开发能力没问题。

但人家就是停了下来,而且一停就是六年,直到2011年底才推出了御翠尚府。那这事儿就活该被指责了,什么手续能六年办不完啊,何况这块地都有了一期了,二期不可能有问题,无论是资金还是手续都找不出借口。

但人家就是捂着了,能怎么着吧?这一下在把房价直接提升到了3倍,从9000多涨到了3万左右。而且,之后和黄还就停止了开发,到现在北区的土地还在那儿放着呢,2018年的时候说是准备开工,但今年都2022了,只听说了要套现,没听说什么竣工和销售。

如果逸翠园三期现在开盘,那直接报价10万以上绝对好卖,11万也没问题,毕竟五环内太缺新房了。这已经都没法计算利润率了,土地成本早就从一期给赚了回来,顶多二期吧。所以再卖多少钱从理论上都是空手套白狼。就算是有会计成本,但实际上那都是糊弄人的,早就是白捡钱了。

当然,捂地看上去容易,实际上没有几家真敢干的。首先就是成本问题,如果是放在那儿不动,如果是贷款的话,光利息就是个天文数字。比如捂地十年,年成本按8%算,单利就是80%,复利就甭提了,老板们都不敢想。所以,捂地的第一个前提是就得有天量的低成本资金,否则没法玩儿。

其次就是真得对后市有乐观的判断,也就是真的相信北京的楼市会持续上涨,涨幅还必须超过资金成本。这对于大多数开发商来说是不敢干的,都是赚快钱的,谁敢这么赌长期啊?

人家李嘉诚敢呗,首先就是能境外融资,成本估计比国内的银行存款利率都低。这样才捂起地来无压力。而且李家是真正经历过香港地产大周期的,明白土地的价值有多高,在经济发展期的涨速能有多块。

囤地比捂房可利润高多了。房子这20年来不过是上涨了不到20倍。而土地呢,就算是当年1800拿的,今天何止涨了20倍,40倍都不止。任何原料一旦开发成商品就等于投资性下降了,只有还在原料阶段才能有无尽的遐想。所以开发商们之囤地,极少有捂房的,除非是被冻结了没办法。

之后这逸翠园当然就是继续捂盘了,尤其是到了2013年之后,李嘉诚从内地大举撤资,那会儿没把这姚家园项目给卖了就不错了。未必是他不想卖,或许是没找到合适的买家,或许是觉得还没捂到时候。

且不论立场问题,只从商业角度出发,无论当时还是现在,对于李嘉诚的商业手腕都有不少人在争论。有说他预测精准的,提前预测到内地楼市要崩盘,所以卖地套现。

但是不对啊,他卖地基本上都是在2013-2015年之间,可以说是完美的错过了2016-2017年的楼市暴涨。他在内地套现了大概1000多亿的资金,但如果再等上三四年,套现到3000亿应该是不成问题的。哪怕是按照他在英国赚到的最高利润,这几年间也绝对赚不到这小2000亿。

可你说他眼光不好吧,人家又确实是华人首富,甚至是教父。而且在英国的投资也都利润丰厚,在全世界都能排在前位,只是和内地这发展如此快的房地产不能比罢了。

所以很长一段时间内我也想不通李嘉诚到底图什么,或许就跟很多人猜测的那样,他真的只是为了资本安全,而并不太在意资本收益。也就应了他经常标榜的那句话:永远不赚最后一个铜板。

尤其是今年俄乌战争一爆发,李超人又迅速从英国套现撤离,不仅手脚麻利,当断则断,绝不拖泥带水,这种决断力真的让人佩服。而且也不错,英国没喊出别让李嘉诚跑了的口号。

当年那篇文章发出来的时候我都没仔细看,觉得没什么意思,就算是有这种想法也没必要喊出来啊。商人的目的就是赚钱这无可厚非,而只有来去自由的市场才能真正引来投资。如果是说是谁赚了钱就必须把人家扣下,那就甭玩儿市场经济了,关起门来玩儿斗地主吧,全是“JQK”的手段,J来Q往,然后往死里K。

今天翻过头看看,其实李嘉诚当时主要撤出的是香港市场。主要就是2013年码头工人罢工之后,可能李嘉诚一方面确实觉得自己过分压榨工人了,有些害怕。一方面也确实应该多地配置资本,以防出现危机时鸡蛋都在一个篮子了。

他从香港撤出的是2000亿左右,内地只不过1000亿,说明对内地还是想继续捂地的,只是不再愿意继续加大投资而已。

这些年在英国也不知道到底是算赚了亏了?和在中国投资相比算是不多,但如果从资产安全角度来说,那他们家应该是达到目的了。甭管是否真的安全,至少是心里觉得踏实。

只不过到了俄乌战争,英国悍然冻结没收俄罗斯商人的财产,估计让李嘉诚感觉到英国也不安全了。要知道那些俄国商人在英国经营的时间更长,人脉和资本更加深厚,对英国政坛的影响力也要比亚洲人大得多。可战争一爆发,英国根本不讲情面,什么资产都统统的先冻结再没收,太狠了。

而且全世界人都知道,中美之间迟早会成为直接面对的对手,或许起爆点还是湾湾呢。那李嘉诚作为一个在香港起家的商人,就算是改换了国籍都没用,大概率也是被K。所以他才快速的甩卖资产,尽量的与英国脱钩,英国倒是没喊别让他跑了,但给出的实际威胁更严重。

前些天是看到报道,说和记黄埔又开始在内地拿地了。不仅也是感慨,穷人和富人都有各自的烦恼啊。穷人发愁没钱买房,而富人总发愁把钱投到哪里才安全?

这离李嘉诚撤离内地已经十年过去了,沧海桑田,或许当时他觉得中国的发展赶不上老牌儿帝国主义英国,也觉得以中美关系来说没有英国更安全。但世事就是这么无常,在你无法改变自己老祖宗的情况下,或许只有祖国才是真正能保护你资产安全的。

咱也不知道李超人是不是这么想的,只是看到他又在广州拿地而已。可今天的地产江湖已经不是当年了,李家也早已不能呼风唤雨。当年的那些手段是否还行得通,走着看吧……

仅供参考。

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