本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。
一
前些天写了写李嘉诚，果不其然就有人问为什么不写逸翠园？主要是没什么可写的，我知道的东西也少，连小区都没怎么去过，说多了容易挨骂。
【资料图】
简单说两句吧，尽量回避敏感的内容。都知道李嘉诚囤地吧？那这个项目就是典型。到今天已经20年过去了，项目北区的土地还空置着呢。前两年听说又动工了，我也没去看，然后紧接着就爆出李超人要把这个项目卖掉的消息，闹得舆论一片哗然，纷纷谴责李家这种为了赚钱不负责任的炒地皮行为。
之后按和黄公司的说法是根本没想卖地，只不过是玩儿了个表演秀，就是挂牌儿到市场上看看行情而已。哇塞，堂堂的华人首富，世界级的大公司，竟然编出这种理由来？不管别人信不信，反正我是不信。最大的可能是有监管层介入了，不能放任这种捂地炒地还赚大钱的行为，所以他们不得不撤回了出售。
这块地是和记黄埔在2001年拿下的，更准确的说法应该是意向商定。因为在这个时期，李嘉诚同时在北京关注好几个项目，其中最大的在东坝，号称要投资100亿参与东坝的改造建设。但这个项目没谈成，不了了之了，只是帮着奥林匹克花园做了个营销，其他的都白折腾。
后来我听说和黄谈下逸翠园这块地已经是2003年了，那会儿已经是要推动“泛CBD东扩”的规划，我去朝青（当时叫青年路）板块开会的时候听说了这块地。
二
现在人们可以说李嘉诚当年眼光儿多好，甚至有什么黑幕什么的，这么一大块地的土地成本才7个亿，赚翻了。但实际上这都属于马后炮，事后诸葛亮。在当时这块地的条件很一般，没人在意。李嘉诚之所以拿下，可以说有很大一部分是帮了政府的忙的。
这块地的楼面价是1700多，好像很便宜吧？但在当时这并不算多合适，因为这里有大量的一级开发，也就是拆迁什么的，所以钱砸进去要好几年才能真正使用。而好地呢，那就最好是净地，也就是直接就能开发的。
比如珠江罗马嘉园，煤炭一厂的地，楼面价1300多。炫特区就相对贵点儿了，哪个单位的地我忘了，反正不过就是1500左右。
珠江罗马嘉园50多万平米的建面，连买地钱+土地出让金什么的应该也就5个多亿，而李嘉诚拿下的这姚家园地块要7个亿，所以谈不上占了什么便宜，反倒是有帮助北京建设的意思在里面。
而且还有一点，像罗马嘉园这些项目都是纯粹的商品房，预期利润是可以想象的。而姚家园地块是旧改项目，按道理那就要加入回迁房或经济适用房，所以条件相对苛刻，是不好赚到钱的。最早这项目的名字就是“姚家园小区”，一听就是经适房，连个好点儿的名字都懒得起。
当然，李嘉诚既然是商人，很精明的商人，肯定不会在项目上吃亏，否则也就发不了财了。他既然是同意了拿地的条件，肯定是有其他的交换。比如等逸翠园开发的时候，就已经没有了经适房的规划，这就是交换条件之一。但这也得理解，如果建经适房的话那也就是卖3800左右，跟雅成一里（青年路小区）一个价，几乎赚不到钱，弄不好还得赔点儿。
前些年人们指责李嘉诚捂地的时候把这块地的事儿翻了出来，说他当年就准备捂地，所以一再拖延开发。这有点儿冤枉人家了，捂地是后来的事儿，但在当时和黄还真没这个打算。因为捂地怎么也得几年以上吧，至少是以“年”为单位。而开始的时候只是晚动工了几个月，这明显就是手续问题，谈不上捂地。之后的捂地是之后的事儿，在当时是没什么小动作的。
所以对商人的评价和要求不能太极端，不能说动不动就捧上天砸入地，人家的贡献该肯定肯定，不能说时过境迁就什么都不算数的翻案了，没意思。这对当事人也不公平，还是用实事求是的态度来评价比较好。
三
之后逸翠园确实是惹出了大麻烦。本来买房人都是冲着李嘉诚的名头来的，觉得超人开发的房子肯定质量好，所以才肯出那么高的价格，均价9000多了。可一旦交房就大失所望，按当时的评价就是经适房改成了商品房，但竟然还不如经适房。
这个事件被评为北京2007年质量纠纷第一案，但这也是媒体过分解读了。所谓的第一其实指的是时间，因为这是2007年一开年就交房的，所以最早爆发。又是李嘉诚在北京开发的第一个住宅项目，那就更引人关注了。其实单从质量来说，逸翠园初期做的是不好，但也绝对到不了评价那么差的地步。
这主要就是2006年的房价涨得太猛了，刚需心中积攒了太多的怒火，总得有个爆发点释放吧。李嘉诚的名头最响，那自然就成为了合适的靶子。
和黄在这个事件的开始处理得真不好，估计是北京项目公司没有自主权，各项大事儿都得由香港来拍板儿，所以就进行了推诿搪塞，也就激发了业主们更多的不满。但最后处理还算不错，成为北京第一个交房后又收回整改的项目。后来也给业主们补偿了吧，具体的我想不起来了，大概就这么个经过。
到今天再看当年的这个事件，应该是没对逸翠园的保值起到什么影响。这跟天鹅湾的房价比一下就知道了，那会儿逸翠园的花园洋房9000吧，到年底天鹅湾1万。减去时间造成的价格差3-5%，所以差率在5%左右。到现在还基本是这个差率，所以保值都是挺不错的，全略超大盘了。
四
但从李嘉诚作为开发商来说，之后的事情就开始反转跑偏，也就是开始了明显的捂地行为。按道理说，既然一期卖得挺好，事情也都解决了，那就该赶紧开发二期啊，趁着市场行情好快点儿收钱，以和黄的名气和开发能力没问题。
但人家就是停了下来，而且一停就是六年，直到2011年底才推出了御翠尚府。那这事儿就活该被指责了，什么手续能六年办不完啊，何况这块地都有了一期了，二期不可能有问题，无论是资金还是手续都找不出借口。
但人家就是捂着了，能怎么着吧？这一下在把房价直接提升到了3倍，从9000多涨到了3万左右。而且，之后和黄还就停止了开发，到现在北区的土地还在那儿放着呢，2018年的时候说是准备开工，但今年都2022了，只听说了要套现，没听说什么竣工和销售。
如果逸翠园三期现在开盘，那直接报价10万以上绝对好卖，11万也没问题，毕竟五环内太缺新房了。这已经都没法计算利润率了，土地成本早就从一期给赚了回来，顶多二期吧。所以再卖多少钱从理论上都是空手套白狼。就算是有会计成本，但实际上那都是糊弄人的，早就是白捡钱了。
当然，捂地看上去容易，实际上没有几家真敢干的。首先就是成本问题，如果是放在那儿不动，如果是贷款的话，光利息就是个天文数字。比如捂地十年，年成本按8%算，单利就是80%，复利就甭提了，老板们都不敢想。所以，捂地的第一个前提是就得有天量的低成本资金，否则没法玩儿。
其次就是真得对后市有乐观的判断，也就是真的相信北京的楼市会持续上涨，涨幅还必须超过资金成本。这对于大多数开发商来说是不敢干的，都是赚快钱的，谁敢这么赌长期啊？
人家李嘉诚敢呗，首先就是能境外融资，成本估计比国内的银行存款利率都低。这样才捂起地来无压力。而且李家是真正经历过香港地产大周期的，明白土地的价值有多高，在经济发展期的涨速能有多块。
囤地比捂房可利润高多了。房子这20年来不过是上涨了不到20倍。而土地呢，就算是当年1800拿的，今天何止涨了20倍，40倍都不止。任何原料一旦开发成商品就等于投资性下降了，只有还在原料阶段才能有无尽的遐想。所以开发商们之囤地，极少有捂房的，除非是被冻结了没办法。
五
之后这逸翠园当然就是继续捂盘了，尤其是到了2013年之后，李嘉诚从内地大举撤资，那会儿没把这姚家园项目给卖了就不错了。未必是他不想卖，或许是没找到合适的买家，或许是觉得还没捂到时候。
且不论立场问题，只从商业角度出发，无论当时还是现在，对于李嘉诚的商业手腕都有不少人在争论。有说他预测精准的，提前预测到内地楼市要崩盘，所以卖地套现。
但是不对啊，他卖地基本上都是在2013-2015年之间，可以说是完美的错过了2016-2017年的楼市暴涨。他在内地套现了大概1000多亿的资金，但如果再等上三四年，套现到3000亿应该是不成问题的。哪怕是按照他在英国赚到的最高利润，这几年间也绝对赚不到这小2000亿。
可你说他眼光不好吧，人家又确实是华人首富，甚至是教父。而且在英国的投资也都利润丰厚，在全世界都能排在前位，只是和内地这发展如此快的房地产不能比罢了。
所以很长一段时间内我也想不通李嘉诚到底图什么，或许就跟很多人猜测的那样，他真的只是为了资本安全，而并不太在意资本收益。也就应了他经常标榜的那句话：永远不赚最后一个铜板。
尤其是今年俄乌战争一爆发，李超人又迅速从英国套现撤离，不仅手脚麻利，当断则断，绝不拖泥带水，这种决断力真的让人佩服。而且也不错，英国没喊出别让李嘉诚跑了的口号。
当年那篇文章发出来的时候我都没仔细看，觉得没什么意思，就算是有这种想法也没必要喊出来啊。商人的目的就是赚钱这无可厚非，而只有来去自由的市场才能真正引来投资。如果是说是谁赚了钱就必须把人家扣下，那就甭玩儿市场经济了，关起门来玩儿斗地主吧，全是“JQK”的手段，J来Q往，然后往死里K。
今天翻过头看看，其实李嘉诚当时主要撤出的是香港市场。主要就是2013年码头工人罢工之后，可能李嘉诚一方面确实觉得自己过分压榨工人了，有些害怕。一方面也确实应该多地配置资本，以防出现危机时鸡蛋都在一个篮子了。
他从香港撤出的是2000亿左右，内地只不过1000亿，说明对内地还是想继续捂地的，只是不再愿意继续加大投资而已。
这些年在英国也不知道到底是算赚了亏了？和在中国投资相比算是不多，但如果从资产安全角度来说，那他们家应该是达到目的了。甭管是否真的安全，至少是心里觉得踏实。
只不过到了俄乌战争，英国悍然冻结没收俄罗斯商人的财产，估计让李嘉诚感觉到英国也不安全了。要知道那些俄国商人在英国经营的时间更长，人脉和资本更加深厚，对英国政坛的影响力也要比亚洲人大得多。可战争一爆发，英国根本不讲情面，什么资产都统统的先冻结再没收，太狠了。
而且全世界人都知道，中美之间迟早会成为直接面对的对手，或许起爆点还是湾湾呢。那李嘉诚作为一个在香港起家的商人，就算是改换了国籍都没用，大概率也是被K。所以他才快速的甩卖资产，尽量的与英国脱钩，英国倒是没喊别让他跑了，但给出的实际威胁更严重。
六
前些天是看到报道，说和记黄埔又开始在内地拿地了。不仅也是感慨，穷人和富人都有各自的烦恼啊。穷人发愁没钱买房，而富人总发愁把钱投到哪里才安全？
这离李嘉诚撤离内地已经十年过去了，沧海桑田，或许当时他觉得中国的发展赶不上老牌儿帝国主义英国，也觉得以中美关系来说没有英国更安全。但世事就是这么无常，在你无法改变自己老祖宗的情况下，或许只有祖国才是真正能保护你资产安全的。
咱也不知道李超人是不是这么想的，只是看到他又在广州拿地而已。可今天的地产江湖已经不是当年了，李家也早已不能呼风唤雨。当年的那些手段是否还行得通，走着看吧……
仅供参考。
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