今年的南京楼市，无疑是动荡的一年，很多买房人四处打听，却依旧没能摸清楼市走向。
今天，我还是和大家聊聊，南京楼市的真实情况，有买房打算的请注意了，建议收藏！
(相关资料图)
新房库存已超7.53万！金九银十将有大批楼盘上市，库存或将持续走高！
二手房挂牌量约14万套，成交以价换量，买方市场已到！
南京主城步入改善周期，刚需越买越远！
01，南京新房真实现状 去库存成为关键词
首先我们来看南京的新房市场！近期，克而瑞公布了上个月江苏省的商品住宅库存，以及去化周期的数据。
从13市市区商品住宅库存去化周期来看，南京的去化周期最短，仅需11个月；连云港位列第二，去化周期为11.8个月；南通位列第三位，去化周期为13.1个月。
这样的数据意味着什么，我们对比一下就知道！ 去年9月份， 南京的新房库 存量达到6.19万套。 到了今年的5月，南京新房库存创纪录的库存新高， 总量已超7.8万套！
过去一年， 南京的新房库存量达到7.2万套， 相比去年十月已经上涨了约34%！ 这样的数据已经创下了历史新高！
而且，从近期各楼盘释放的开盘节点来看， 金九银十南京新房库存，仍然存在上涨的可能。
9月预开楼盘汇总：
为什么会有如此多的库存？ 在我看来，原因大致可以分为3点：
第一、新房卖不动，积压库存，新盘打折打断腿！
新房卖不动，开发商为求回笼资金，自然会推出降价促销手段，最近一段时间买房人都被开发商降价活动轰炸，85折、75折、首付一成等营销活动层出不穷！
甚至一些卖得不错的楼盘也推出特价房源，只为吸引人气，多个楼盘的营销经理都在说“现在卖的好，不代表以后也好卖”。
第二、竞争压力大，地段不好，南京这些板块无人问津
从南京的新房库存数据来看，江宁、江北、栖霞、高淳、溧水都是库存大户！占据了总数的半壁江山。也正是这些区域内的楼盘，近期不断传出促销卖房消息，可见去化之艰难。
不过，也在意料之中，区域中不少楼盘都地处偏远，配套不完善，市场关注度自然也就低了。
第三，市场下行期，房子的流动性降低，楼市面临真正的危机
当下的买房人，很多都是置换改善。当楼市下行，卖房的人是越来越多，但是买人却没有增长！
南京楼市的流动性在逐步的降低，一滩死水才是楼市最大的危机。
除了卖不动之外，南京楼市还面临一场严峻的考验： 楼市分化
在未来很长一段时间内，热门板块是继续摇号抢房，非热门板块可能会长期卖不动，持续降价。
所以买房人要结合自身需求决定，不要人云亦云。
不只是新房库存激增，二手房市场也同样严峻！根据贝壳网数据显示，目前南京二手房挂牌量约14万套，挂牌量居高不下！
02，南京二手房挂牌攀升，以价换量，买方市场已到！
自5月以来，南京二手房市场逐渐升温，在银行信贷收紧的影响下，成交量开始逐月下滑。
数据显示，8月南京二手住宅成交7552套，（含高淳、溧水），环比下跌7.3%，同比则小幅上涨4.9%，近15个月来首次出现同比正向增幅。二手房成交均价31633元/㎡，同环比均下滑了3%-4%，整体房价走势趋稳。
从累计套数来看，2022年1-8月份累计成交53338套，较去年同期1-8月份81741套下滑35%。
今年以来南京二手房挂牌量越来越多，卖不动的两个主要原因：
其一，是楼市政策持续松绑；越来越多的人考虑置换，新增挂牌数量增长速度快...
其二，房价持续下跌，买房人观望情绪浓厚
毫无疑问，随着南京二手房库存不断增多，当下已经进入买方市场，很多小区低价砸盘的情况也越来越多。
刚刚在朋友圈刷到一套房子，房东主动降价抛售！
这套位于河西南的鲁能公馆，户型建面约89㎡，挂牌总价430万，折合单价约48314元/㎡。
从贝壳网上可以看到，目前多数房源的报价都在480万以上，这套房子相当于直接降了50万。
当下南京很多小区都在降价，很多房子的成交价已经倒退回到3年之前的，南京的卖房人正在经历阵痛！
03，主城步入改善周期，刚需越买越远！
随着南京楼市逐渐步入改善时代，南京刚需楼盘正在撤离主城。南京的热门板块，都在打造改善属性的住宅
主城四区，想找到100平以下的户型几乎不可能！刚需买房人正在被抛弃
另外一个与购房成本相关的因素就是房贷利率！
今年以来，南京的房贷利率不断下调，首套房贷利率从年初的6.1%降至8月的4.1%；年底可能还会再降。
根据统计，南京目前首套房贷利率保持在4.1-4.3%左右，二套房贷款未还清的保持在4.5-4.9%左右。
相比之前，南京房贷利率真是一个天上一个地下，4.1%的利率这也是近10年来的历史最低利率，对于买房人来说，购房成本大降，这个购房周期真的是前所未有的美好！
综上分析：现阶段南京楼市不论是新房、还是二手房都压力山大....
但其实对于不少购房者而言，反倒是迎来一个买房窗口期。
新房、二手房库存持续增加，意味着降价的可能性，再叠加政策的红利，真的会让曾经加价入市的买房人羡慕不已。
04，那么，当前在南京应该如何买房呢？
1、优先考虑品质高、地段好的房子
在南京买房投资的时代已经结束，当前要把住的属性放到第一位！那么高品质的好房，还有好地段的房子，就是你们的重点目标。所以不要太过贪念开发商的降价优惠，地段和品质才是买房人优先考虑的！
2、想捡漏，要更有眼光和耐心！
如果主城的新盘价格太高，你的预算不够，建议可以去看看二手房。现在热门板块的次新房较多，很多炒房客扛不住抛房的不在少数，只要你有耐心，只有你眼光够好肯定能捡到漏。
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