每日快看：中报点评44 | 德信中国：下半年销售承压，出售资产回笼资金

销售业绩同比腰斩，均价下滑一成。 2022年上半年德信中国实现合约销售金额193.8亿元，销售面积103.7万平方米，分别同比下降55.0%和49.7%；销售金额降幅大于百强房企收缩50.7%的平均水平。此外，销售均价为18689元/平方米，较2021年同期下降超过10%。

下半年销售任重道远。 德信中国7、8月的销售金额约30亿元左右，低于其上半年的平均表现水平，也低于2021年同期，如果不即时调整销售节奏抓住9-10月重要的营销节点加速去化，2022年全年的合约销售金额依然承压。

投资态度谨慎 新增土地权益有所上升

新增土储权益比例同比上升7个百分点至57%。 上半年德信中国的新增土储权益金额比例上升至57.1%，较去年同一时期的49.6%上升了7.4%。但是，新增土储仅有3宗地块，且全部位于浙江省，其中2块位于杭州，1块位于台州，新增土储投资总额13.3亿，建筑面积28.7万平方米，分别同比下降了90.1%和94.2%。拿地销售金额比0.12，投资较为谨慎。

土地储备充足，76%位于长三角。 截至2022年6月30日，集团在全国27个核心城市共运营154个项目，期末总土储约为1,746.0万平方米，较期初下降8.7%，这主要是因为今年上半年受大环境影响，公司整体投资态度谨慎。按照企业目前的开发销售以及增长节奏，土储依旧可以满足2-3年的发展需要。城市能级方面，二线城市占比最高达到55.5%，三四线城市为41.4%，其中一二线城市占比较期初下滑2.3个百分点；区域分布上，长三角区域占比最高，达76.0%，中西部和珠三角分别 占比 1 8.8% 和 5 .2% ，与期初 分布比例基本保持一致。作为德信大本营的杭州，单城占比25.3%，温州、宁波次之，占比分别为10.1%及9.6%。

毛利润同比腰斩 合联营收益大幅增长

2 022 年上半年，德信中国营业收入 1 0 2.5 亿元，较去年同期下降 2 2% 。 营业收入分部来看， 物业销售收入 9 9.04 亿元，同比下降 2 1.9% ，占集团总收入的 9 6.7% ， 合约负债 为 496.85亿元， 覆盖 2 021 年的营收规模倍数为 2 .15 ，覆盖倍数较高，但若要实现营收的增长，企业需要关注项目的竣工交付节奏。除此之外集团的收入来源还包括物业项目及管理服务、管理及咨询服务、商业物业租赁和酒店运营，分别占到总收入的 2 .5% 、 0 .2 %、0 .5% 和 0 .2% 。

盈利能力方面，德信上半年毛利润12.7亿元，同比减少55%，毛利率12.4%，同比下滑9.4个百分点， 受结转项目限价影响，德信中国毛利润下滑较大， 毛利率处于行业较低水平。值得注意的是，合联营项目收益同比大幅上涨456.2%至6.9亿元，得益于此，归母净利润同比不降反增，同比上升17%至7.4亿元，归母净利率同比上升2.4个pts至 7.2%。综合来看，由于合作项目较多，合联营项目的收益对归母净利影响较大，存在较大的不确定性，未来仍需加大企业的项目权益比例，增强 项目管控。

现金短债比站在及格线边缘 出售资产回笼资金

截至2022年6月30日，德信中国持有现金107.0亿元，较期初下降39.1%。主要由于2022年上半年企业集中偿还债务导致的资金降幅较大，其计息负债较期初下降21.9%至237.1亿元，其中短期有息债较2021年末下降33.4%，但 现金短债比1.02，较2021年末减少0.09，为自2017年末以来的最低水平，且已经站在了及格线的边缘。 根据企业公告，截至2022年6月30日，德信的净负债率仅为57.1%,较2021年底下降2.9%；剔预资产负债率也从2021年底的临界边缘下降了3.6%，至66.1%，剔预资产负债率和净负债率均有所优化，也均满足监管要求。

值得注意的是， 德信历来的归母权益较低，自2020年以来归母权益一直低于40%，2022年上半年末仅28.2%， 企业的合作占比较高，当前市场下行给合作开发带来了更多的不确定性， 如对项目去化、利润前景预期不一致，导致投入不足、开发停滞、股权出售等问题，都在深刻影响着合作效益的实现，对德信的现金回流造成较大的考验，存在较大的开发风险。叠加当前实际发生对外担保30.5亿元，且企业在2022年12月有一笔月3.5亿美元的境外债需要偿还，多种因素叠加下，企业仍需持续关注自身流动性。由于流动性趋紧，德信中国在今年接连出售或退出项目股权。这些项目公司基本位于浙江省，其中5月11日出售的杭州海衍54.54%股权转让价格4.54亿元。

此外，8月23日，据REDD消息杭州市正计划成立纾困基金，该基金可能会为德信中国提供财务支持。据悉，纾困基金将由当地国有房企杭州市房地产开发集团有限公司牵头，首轮融资规模约20亿元人民币。该纾困基金将优先考虑与杭房集团有敞口的德信项目，在项目上提供的流动性支持，也可能帮助德信偿还其唯一一笔存续美元债，即2022年12月3日到期、本金为3.5亿的美元债。