环球速看:中报点评48 | 弘阳地产:上半年无新增土储,需积极筹措资金保障流动性

2022-09-11 17:34:48    来源:克而瑞地产研究    

销售规模同比下降60%,土储布局以长三角为主,净利润首次出现亏损,三道红线踩线一条。


(相关资料图)

◎   作者 / 沈晓玲、张少贤

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核心观点
【业绩规模大幅下滑,江苏省销售占比超六成】 2022年上半年,弘阳地产合约销售金额196.1亿元,较去年同期相比小幅下降60.1%,降幅大于高于百强房企50%的平均收缩。 同期实现合约销售面积140.9万方,同比下降51.5%,销售均价达13919元/平方米,同比下降17.7%。尽管举办“五一好房超燃购”、“26周年庆”、“弘粉嗨购节”等集团营销活动,但促销效果有限。从合约销售额的区域分布来看, 2022年上半年弘阳66%的合约销售额分布在长三角,江苏省合约销售贡献度较去年年底提升6个百分点至56%。 从江苏省内单城市的市场地位来看,弘阳仅淮安、常州、徐州、南京4个城市入围该城市2022年上半年度CRIC销售排行榜,本土市场占有率均有所下降。

【上半年无新增土储,土地储备聚焦大江苏】 截至2022年6月30日, 弘阳共拥有1679.5万平方米土地储备,总规模较2021年末下降10.6%,尽管土储规模缩减,但按照目前的销售情况和增长速度来看,足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。 从土储分布上看,与2021年年底格局变动不大,长三角土储建面占比66%,其中 江苏省土储占总土储比重达53%。 未来弘阳销售仍以长三角为主,因此短期内土储分布不会产生较大的格局变动。

【营收规模同比基本持平,计提减值准备影响净利】 2022年上半年,弘阳营业收入为126.1亿元,同比下降2.7%。 营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成, 其中物业销售收入为122.9亿元,占比97.4%, 商业和酒店经营收入分别为3.1亿元和0.12亿元,占比合计2.6%。从预收账款储备来看, 预收账款覆盖营收倍数(预收账款/2021年全年营收)为1.05,可为下半年的营收提供支撑。同时管理层表示,下半年将坚持“保交付,保民生,保稳定”经营策略,保证项目交付即为保证下半年营收的稳定。 期内弘阳地产实现毛利润18.3亿元,同比下降33%,毛利率下降6.6个百分点至14.5%, 净利润亏损4.1亿元,归母净利润亏损0.1亿元,净利润出现亏损主要由于期内出现非经常性损益,一方面由于计提了5亿的存货减值,同时受汇率波动影响美元债也产生4亿的汇兑损失。

【三道红线踩线一条,急需解决企业流动性问题】 截止至2022年中期, 弘阳地产的净负债率为59.4%,剔除预收款的资产负债率达66.8%,维持在监管阈值内。 现金余额95亿元,相比2021年末减少40.8%。短期债务134.3亿元,相比2021年末规模增长18%,根据中报,尽管上半年弘阳已经通过出售联营公司、合营企业获得收益, 但截止2022年中期现金短债比仅为0.7,低于监管红线要求,三道红线处于黄档。 不仅如此,弘阳8月未能在宽限期结束前支付2025年到期的3.5亿美元票据的利息,且未及时提供除公告外的信息, 惠誉撤销弘阳集团有限公司及其子公司弘阳地产信用评级,进一步收窄弘阳融资渠道,为缓解流动性压力弘阳开始出售项目股权促进资金回流, 根据8月15日企业披露公告显示,将以8.57亿元出售广州白云项目34%股权及销售贷款回笼资金。
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销售
业绩规模大幅下滑 江苏省销售占比超六成

合约销售规模降幅超六成,打折促销拉低均价。 2022年上半年,弘阳地产合约销售金额196.1亿元,较去年同期相比下降60.1%,降幅高于百强房企50.7%的平均收缩。同期实现合约销售面积140.9万方,同比下降51.5%,销售均价达13919元/平方米,同比下降17.7%。上半年弘阳先后举办“五一好房超燃购”、“26周年庆”、“弘粉嗨购节”等集团营销活动,其中项目最低折扣可达7折,一定程度上压低了上半年的销售均价。

江苏省内销售贡献率提高6个百分点,省内市占率有所下滑。 从合约销售额的区域分布来看,2022年上半年弘阳66%的合约销售额分布在长三角,江苏省合约销售贡献度较去年年底提升6个百分点至56%。从江苏省内单城市的市场地位来看,弘阳在江苏省13个城市中已布局11 ¹ 城,根据CRIC发布的《2022年上半年企业销售排行榜》 ² 来看, 弘阳仅淮安、常州、徐州、南京4个城市入围该城市2022年上半年度CRIC销售排行榜, 从入围榜单类别和榜单排名上看,本土市场占有率均有所下降,其中,常州全口径金额榜单排名从2021年底的第12名下降至2022年上半年的第24名,作为发家地的南京2022年度仅入围了全口径面积榜单,且排名从2021年底的第9名下降至第14名。安徽省、浙江省的销售金额占比较2021年底下降11个百分点,珠三角地区销售金额占比相比2021年底有小幅度上升。

¹ 11个城市分别为常州、盐城、南通、淮安、苏州、无锡、南京、扬州、徐州、宿迁、镇江
² 宿迁、盐城、南通、镇江、扬州、泰州未发布《2022年上半年企业销售排行榜》
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土储

上半年无新增土储 土地储备聚焦江苏省

期内无新增土储,土储可支撑未来三到四年销售。 截至2022年6月30日,弘阳共拥有1679.5万平方米土地储备,总规模较2021年末下降10.6%,尽管土储规模缩减,但按照目前的销售情况和增长速度来看,足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。

土储分布与销售分布相呼应,聚焦深耕江苏省。 从土储分布上看,与2021年年底格局变动不大,长三角土储建面占比66%,其中江苏省土储占总土储比重达53%。其次,中西部土储建面占比为21%较2021年底下降1个百分点,珠三角和环渤海占比较低,均为6%。从城市能级来看,一二线城市土储占比为46%,三四线城市土储占比为53%,基本与较去年年底持平。 未来弘阳销售仍以长三角为主,因此短期内土储分布不会产生较大的格局变动。

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盈利

营收规模同比基本持平 计提减值影响净利

营收同比小幅下降,物业销售部分占比97.4%。 2022年上半年,弘阳营业收入为126.1亿元,同比下降2.7%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成,其中物业销售收入为122.9亿元,占比97.4%,商业和酒店经营收入分别为3.1亿元和0.12亿元,占比合计2.6%。从预收账款储备来看,预收账款覆盖营收倍数(预收账款/2021年全年营收)为1.05,可为下半年的营收提供支撑。同时管理层表示,下半年将坚持“保交付,保民生,保稳定”经营策略,保证项目交付即为保证下半年营收的稳定。

净利润首次出现亏损 2022年上半年,弘阳地产实现毛利润18.3亿元,同比下降33%, 毛利率下降6.6个百分点至14.5%,毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转较多低毛利项目。 2022年上半年企业净利润亏损4.1亿元,归母净利润亏损0.1亿元,净利润出现亏损主要由于期内出现非经常性损益,一方面由于计提了5亿的存货减值,同时受汇率波动影响美元债也产生4亿的汇兑损失。

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负债

三道红线踩线一条 急需解决企业流动性问题

现金偿债压力加大,惠誉撤销资信评级。 截止至2022年中期,弘阳地产的净负债率为59.4%,与去年年底基本持平。 剔除预收款的资产负债率达66.8%,较去年年底下降1.3个百分点,维持在监管阈值内。 现金余额95亿元,相比2021年末减少40.8%。短期债务134.3亿元,相比2021年末规模增长18%,根据中报, 尽管上半年弘阳已经通过出售联营公司、合营企业获得收益,但截止2022年中期现金短债比仅为0.7,低于监管红线要求,三道红线处于黄档。

不仅如此,由于弘阳8月未能在宽限期结束前支付2025年到期的3.5亿美元票据的利息,且未及时提供除公告外的信息, 惠誉撤销弘阳集团有限公司及其子公司弘阳地产信用评级,进一步收窄弘阳融资渠道,为缓解流动性压力弘阳出售项目股权促进资金回流, 根据8月15日企业披露公告显示,将以8.57亿元出售广州白云项目34%股权及销售贷款回笼资金。

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