产居比，一个让各旧改项目干瞪眼的项目规划要求。
在6月23日，市住建局组织召开的城市更新座谈会上，市规自局也已公布了调整产居比的思路，但当时正处于征求意见阶段。
(资料图)
现如今，这份大家翘首以盼的文件终于正式发布了。
1 调整情况 JINGJIN
本次主要调整内容为以下几个方面：
第一圈层由60%下调到 50 %；
第二圈层由40%下调到 30 %；
第三圈层仍然由各区自行确定。
而广州各圈层的范围则未调整，仍与之前圈层范围保持一致。
可能，有些村民朋友不明白这个比例调整对项目影响有多大。
下面小编先跟大家解释下产居比的测算原则。
产居比，简单点说就是： 项目内商业加办公的总面积，占整个项目总建设量的比例。
举个例子，如果一个总建设量100万㎡（不含公建配套）的项目位于第一圈层中，按原60%产居比的要求，该项目需建设商业+办公共60万㎡，住宅最多可建设40万㎡。
而调整后，产居比调整为50%，则该项目需建设商办建筑降为50万㎡，住宅建筑则上升为50万㎡。
前后一对比，相差10万㎡的住宅建设量！
由此可见，本次产居比的调整，将对各旧改项目的规划布局产生很大程度的影响。
2 目前广州旧改面临的问题 JINGJIN
众所周知，目前市场上出现大量躺平的旧改项目；
其中，很大部分是因为项目开发强度过高，用地不足，无法落地。
而在目前的环境下，政府已明确： 不再支持额外的土规规模用于旧改项目的开发建设。
因为商业和办公的平均地价比住宅低，不新增用地的情况下， 产居比要求越高，开发商要建设的开发量就越多；
项目开发量越大，容积率和建设高度基本都超过政策要求，这也也导致项目改造方案无法审批通过。
项目无法继续推进，开发商只能选择躺平，毕竟大家都存在这问题，那就“抱团”等政府统一调控。
除用地不足及开发强度太大外， 还有部分原因是：项目经济帐无法平衡，亏本项目开发商不愿意干。
按原先规定的产居比要求，各项目将有大量的商办建筑需要消化。
在现如今的市场环境下，想要成功引入大量的优质产业，难度可想而知。
毕竟不是各个地区都能成为产业聚集区的，在无优质产业引入及市场低迷的情况下，导致项目对商办建筑后续销售预期报以消极的态度。
再结合住宅与产业的价值差问题，以及实际建设成本增加的情况，意味着 ： 产居比越高，项目经济账越难平衡。
最终，导致多数项目出现经济帐不平衡的问题。
当然，现如今低迷的房产市场，也是大家对旧改项目的信心不足的原因之一。
另外，近两年多家企业暴雷，也导致多个旧改项目胎死腹中。
所以，多家企业出现经营困难，陆续退出各旧改项目。
从时代申请退出广州8各旧改项目，到佳兆业、奥园等多家企业转移旧改项目股份，就可知目前多数房企对旧改的态度如何。
而在前不久，关于时代集团申请退出的城丰村项目，也已正式公布双方解除合作关系，理由则是： 意向协议期已满。
但不管是否意向协议期已满，时代退出已成必然，而其余的7个项目后续是否也会逐步退出？
这种种现象也直接导致了大家对旧改项目的信心严重不足。
不仅担心项目条件不成熟无法落地，更担心企业的经营情况，是否会导致项目烂尾。
看着这两年的市场变化，大家对旧改市场已不再有早期的热情，冷静过后出现更多的则是担忧及质疑。
3 降低产居比的意义 JINGJIN
目前，除了核心商业聚集区，住宅的价值是远高于商办类的，降低产居比，对现如今的各项目而言，可谓是救命稻草了。
通过降低产居比，减少项目内商办建设量，从而增加住宅建设量。
而住宅的地价高于商办的平均地价，这也意味着：增加的住宅建筑量，将低于减少的商办建筑量。
最终，整体减少项目开发建设量，降低项目开发强度、缓解用地压力，提高了项目落地的可行性。
同时，住宅建设量的增加、产业量的减少，将导致项目经济价值进一步提升，也能有效的缓解项目经济不平衡问题。
那么，问题来了，降低产居比后，广州能有多少个项目“重获新生”？
下一次，政府又可能在哪个方面为旧村改造项目“释放利好”呢？
对此，你们怎么看？欢迎评论区讨论。
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