文/顾天杰
(相关资料图)
济南国资委 大手笔买房
济南国资委，成为楼市最闪亮的星。
前脚郑州、湖州刚刚出台鼓励国企平台，收购存量房源的政策，后脚济南国资委，就主动出手收房了。
9月5日，济南国资委官网发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》文章。
济南国资委表示，即将启动收购存量房源，用于建设人才公寓项目。
收房的主体是济南城市发展集团，是济南市市属一级国有独资功能性企业。
济南城市发展集团主要业务有三项。
一是统筹承接全市土地一级开发任务。
二是深耕城市空间优化拓展。
三是国土空间综合整治、自然资源开发利用。
在中国招投标公共服务平台上，济南城市发展集团，针对这次采购发布三则招标公告，日期为8月30日。
收购房子所在地必须是济南历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区范围，规模为3000套商品房，分批实施。
公告对房源提出了很多要求，一般的二手房可没法入围。
首先房源要布局合理、贴近中心城区，充分结合区位、产业基础、发展优势等因素，以支持产业、便于就业为前提。
其次配套完善，周边交通便利，临近地铁口、公交站，基础设施、生活配套等设施完善，可满足交通出行、休闲购物、教育、医疗等生活需求。
尤其提到房源性质上须要是整栋未出售的商品住宅或公寓，可实现封闭管理，整院优先。
可以看出，济南城发收房的目的是出租换取长期现金流，同时辅助城市发展。
除了济南之外，郑州地产集团，也已经启动了2批存量房源收购，用于人才公寓。
一句话总结就是，化解二三线楼市库存，城投平台已经成为主力。
济南毫无疑问，是楼市基本面比较差，库存比较高，销售情况不太好的城市之一。
根据当地房地产协会发布的《济南市2022年上半年房地产行业发展报告》，2022上半年，济南住宅销售3.53万套，面积467.36万平方米，均价为13705.5元/平方米。
截止2022年7月底，济南全市商品房待售面积227.1万平方米，同比增长30.8%。其中，住宅待售面积140.9万平方米，同比增长31.2%。
实在卖不出去，又处于主城区范围，能够快速出租的房子，不如交给国资委去打理，也是一种很好的资产处置方式。
众所周知2022年5月以来，济南楼市调控已经放松了好几次了。
8月济南出台新政，将公积金贷款二套房最低首付，下调到40%。
8月26日，济南住建局将外地户籍家庭，在济南买房的社保要求，下调为累计6个月社保或个税，如果是大专以上则只要累计缴纳3个月就行了。
姿态一再放低的背后，是二三线楼市库存与销售问题，完全暴露了出来。
民营房企 剥离资产
就在济南国资委，出台文件准备买房的同时，郑州下发了保交楼专项行动文件。
最重要的是这句话：
10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
（来源：财联社）
先做到实质性复工，然后持续下去。
相比国企、央企背景的开发商，民营房企普遍都在剥离不良资产，深耕基本盘，重新树立信心。
万科郁亮在9月7日年度业务交流会上也说：
近几年我说的话有变化，但我们的基本逻辑是没变的，始终是那8个字——尊重常识、敬畏市场。
在楼市震荡、房企收并购频繁的时期里，优质城市的一二手楼盘，高品质、物业有保障，才能进入买家的选择之中。
当下买家最关注的一是开发商实力，比如能不能按时交房、装修不会减低配置等等。
这些对于急于回款的民营房企来说，是一个未知的难题。
另一边随着国企、央企背景的开发商兼并收购深入，行业集中度进一步加深，不能适应市场的开发商，无论大小，终究都会被淘汰。
9月7日SOHO中国公告称，创始人潘石屹、张欣夫妇确认辞职，与董事会没有分歧。
当然这也只是表面上离开，实际上潘石屹夫妇还是持有SOHO中国超六成的股份，一股一票投票权。
尽管牢牢把握着控制权，SOHO中国的经营状况也没有因此好转。
自从一年前被市场监督管理局立案调查后，SOHO中国经历了因少缴税被罚款，因电费加价被罚款，以及物业公司上亿天价罚单等一系列动荡。
于是2021全年SOHO中国净亏损高达1.2亿。
资本市场也出现了神奇的一幕，一家中国曾经的头部房企，创始人夫妻，同时也担任董事长和总裁，宣布辞职后股价居然逆市上涨11%。
（来源：雪球）
股民心里很清楚，到底谁才是公司最大的不良资产。
也有人会问，难道楼市一点好消息都没有吗？
有，但大部分情况下仅限于一线城市。
9月1日，据上海土地市场官网的公告，位于上海市黄浦区核心地段的福佑路地块历史风貌保护项目，成功过出让。
（土地位于上海市中心 位置优越）
拿下这块地的是两家公司的联合体：
上海复祐实业发展有限公司、上海云玓企业管理咨询有限公司
通过天眼查股权穿透，会发现背后的实控主体分别是复星系的豫园股份和阿里系的蚂蚁集团。
根据官方的公告，黄浦区福佑路地块隔壁就是豫园和城隍庙，未来由豫园股份主导项目整体开发。
项目建成后蚂蚁将获取共计地上约6万平方米的自持办公物业，深化在上海的金融科技、区块链业务布局。
这块拥有700年历史的土地，遍布老旧房屋，被业界称为上海旧改最难啃的骨头之一。
复星阿里两大巨头联手，前者负责项目开发，后者负责企业入驻。
城市更新，会成为未来楼市精细化运营后，房企必须介入项目之一。
当然这类更新旧改的难度很大，也很复杂，包括：
1.项目流程复杂且缺乏标准化，项目周期长；
2.改造范围内房屋产权复杂，需要协调居民诉求；
3.相关政策的不确定性；
4.旧改具有稀缺独特性，几乎不可复制。
同样是旧改，万科在9月7日发布会上，南方区域首席执行官孙嘉说过，万科从2006年起在全国范围内参与城市更新，南方区域目前共有城市更新项目77个。
无论是住宅还是商业，项目的周期越来越长、难度越来越大、回款越来越慢，是所有楼市从业者在2022年共同的感受。
很多年前，潘石屹还在万通创业时期，有五位队友。
他们分别是冯仑、王功权、刘军、王启富和易小迪。
冯仑曾经讲过一段往事。
他们六人在海南创业，看上了一个八栋楼的别墅项目，但账上只有3万块。
于是找到投资人愿意出1300万，让潘石屹冯仑等人再出500万。
对方还要派人前来考察，冯仑很紧张，大家凑了钱现场买衬衫和领带，还送了一条金利来领带给投资人。
后来冯仑立即骑着自行车跑出去写文件办手续，王功权将500万元在最短的时间内拿回来，再从银行贷款1300万。
卖完别墅后，公司账上赚了300万。
中国楼市既漫长又短暂的四十年过去了。
从最早的空手套白狼，变成高周转拿地造楼，再到当下的国企买房、兼并收购，民营房企剥离不良资产。
最终回归城市本身，探讨如何更新城市，如何用真正的高品质住宅、优质服务吸引买家。
回归造房本身，又要超越买地造楼回款这个简单的循环。
这是一件难且正确的事。
能坚持下来的人，才能熬过楼市最低谷，看到未来。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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