世界热门:深圳豪宅开盘爆火，冻资56亿，1600人哄抢

深圳又一网红盘现世，给楼市点了一把新火。

(资料图)

出品 | 首席财经观察 作者 | 李一钟

深圳豪宅网红盘

经历了一年多的调控后，深圳的楼市被泼了一盆冷水，正处于一个不愠不火的状态。然而，最近又一新晋的豪宅网红盘，引起了市场关注。

9月14日，深圳招商玺家园项目获批预售，住宅房源为604套，为2-6栋单位，区间范围为124-127平单位和424平单位。

公开价格显示，招商玺的备案价格约为10-16.2万/平，其中小面积备案价格约10-11.6万/平，大面积13.6-16.2万/平，均为精装交付。

9月18日晚间，“招商蛇口太子湾”公众号发布招商玺家园登记人名册，共1615批客户成功登记，届时1615批客户将选604套住宅房源，9月20日摇号，21日正式线上选房。

这1600多人哄抢604套房源，光是冻结的资金就高达56亿元，从总价区间来看的话，小面积的房型总价超过1200万元一套，大面积的总价甚至超过5000万元，是妥妥的豪宅盘！

深圳招商玺家园项目备受关注，与其特殊的区位和严重的价格倒挂有关。

招商玺家园位于深圳蛇口太子湾基地，是太子湾片区最后的一块住宅用地，其他用地早已被开发殆尽了。

蛇口是深圳最繁华的片区之一，周边配套有海上世界、文化中心等著名景点，还拥有投资超过100亿元的太子湾新世界项目，规划有海滨高端商业、五星级酒店，以及380米甲级写字楼。

另外，项目还毗邻南山公园和小南山公园，环境优美、十分宜居。

从项目规划来看，招商玺家园项目拥有一线望海，是绝佳的海景房，这也是它价格较高的原因。

不过，无论一个项目多么天花乱坠，购房者看的永远是利益，对招商玺项目来说，价格倒挂便是最大的吸引力。

招商玺家园周边，有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓、山语海等小区，二手房参考价发布后，参考价在10万-13.2万元/平方米。

然而，实际上挂牌的二手房价格远不止如此，二手房参考价出台之前，周边片区的均价就已经高达20万元每平方米了。

也就是说，二手房指导价硬是将20万元一平米的项目，打成了10万-13.2万元/平方米的项目，中间的价格差就高达10万元/平方米。

如果以一套424平的大平层计算的话，购买的总价约为5000万元，出售的价格可能高达1亿元，中间“盈利”就高达5000万元！

如此庞大的红利，无论是炒房客还是深圳土著都不可能放过。二手房指导价出台后，市面上屏蔽了价格，以10万元左右一平的价格，周边的项目业主是不可能出售的，只会捂盘，这也与深圳二手房指导价出台后，楼市成交量迅速下降相对应。

所有的业主都在等待二手房指导价取消或放松，回归到之前的价位，他们才有可能出售，这一次哄抢招商玺家园的1600多人，也是打的这个算盘。

深圳楼市逐渐回归理性

10万元/平的价格倒挂，任何人看到了都不会无动于衷，但是，这一次的网红盘显然与此前有所不同。

今年5月30日，深圳豪宅海德园新推出了239套房源，最低门槛1800万元，开盘当天就直接售罄，这是今年深圳第一个日光盘。

这一次深圳招商玺家园项目604套房源，有1600多人哄抢，9月20日开盘当天大概率也将会日光。

可见，即使是在二手房指导价的重压之下，深圳的豪宅盘，依然像硬通货一样备受追捧，富豪们依然乐此不疲地参与其中牟利。

不过，这两次抢购新盘的人数，与2020年底华润润玺“万人抢房”时相比，已经不可同日而语，人数下降十分明显。

这说明，如今的深圳楼市已经逐渐回归理性了，没有像2020年那样疯狂。

华润润玺之时，为了炒房，不惜25万元购买一个名额代持、假离婚假结婚伪造一个家庭都出现了，富豪们坚信深圳的豪宅会涨，利润空间巨大，赶着上车。

然而，如今抢房的人数大幅萎缩，说明富豪们的预期开始改变了，即使这一次有高达10万元/平的价格差，买一套5000万元的房子可能会有5000万元的倒挂利润，都没有出现万人抢房了。

或许，最大的因素依然是二手房指导价。

近期，国内的楼市政策出现了较大松动，不少城市都放开了限购政策，二手房指导价政策也部分取消了。

然而，从走向来看，深圳的二手房指导价政策大概率不会放松，这与深圳的特殊情况有关，深圳的房价已经是国内第一高了。

深圳的土地面积本就小，早已开发殆尽，全面进入了二手房市场，二手房市场最大的特征就是，房价越涨越高，因为每交易一次，中间费用都将把成本提高，下一次业主出售的时候价格自然就高。

另外，再加上炒房客、源源不断涌入的人口等因素，一旦二手房指导价放开，深圳的房价有可能再次一飞冲天，再也回不来了。

所以，在二手房指导价政策不会放松的情况下，人们对于深圳楼市的预期会大幅下降。

比如指导价之前成交价是20万元一平，指导价之后10万元一平，但是没有成交，这种情况下，楼市就会一直僵持着。

即使业主们能够通过明面上指导价、私底下市场价的方式成交，对价格的预期也将降低，原来20万元一平，在二手房指导价的威压下可能成交只有15万元一平，甚至再加上税费、持有成本等，利润空间被大幅缩减。

赔本的买卖没人会做，炒房客们也是深知的，二手房指导价如此僵持下去，深圳的楼市只能继续回归理性，逐渐向二手房指导价靠拢。

这就是二手房指导价的威力，即使交易双方能够在私下改变价格，却终究是受到了压制，利润空间大大缩减。

如今仅剩的问题，便是价格倒挂了，新房和二手房的倒挂，使得深圳新房依然日光，一开盘就卖光，没有一点余地。

深圳楼市是全国楼市的风向标，把深圳楼市彻底稳住了，全国才会平稳！