上周，我们说过，8月深圳一二手房成交双双下跌：
(资料图片仅供参考)
新房成交2616套，环比下跌21.1%；二手房成交2000套，环比下跌1.8%。
整体来看，深圳楼市真的很惨，惨到我都想递张餐巾纸给它抹眼泪。
不过，除了成交支棱不起来之外，我还发现了一个比较有意思的现象：
深圳楼市，已经逐渐不再受炒房客待见，而是靠刚需撑场子了。
为什么这么说？
其实，源于我最近看到的几份数据：
首先，是来自深圳乐居发起的“2022深圳秋季购房信心调查”。
调查显示，在“当前的购房目的”一项中， 出于自住需求的网友，占比高达88%。
选择改善住房的网友，占比只有38%，至于选择投资的网友，更是低至25%。
图源深圳乐居
其次，是来自深圳中原研究院的8月市场成交月报。
二手房方面， 供应最多的面积段在60-90平，占比达到 43.1%。
与此同时， 成交最多的面积段也是60-90平，占比达到41% ，成为市场主力。
新房方面，也出现了微妙的变化。
虽然改善市场仍是市场主流，但是占比出现了下滑，90-144平成交占比下降至60.6%。
而 60-90平成交占比出现了上涨，从33.7%提升到36.5%，上涨了2.8%。
毫不夸张地说，深圳楼市仅剩的尊严，其实是刚需给的。
为什么会这样？
现在大家都说因为对未来收入没有信心，所以很多刚需都不敢入市。
其实，这没有说错，这是老百姓都心知肚明的事。
但是实际上，市场还是有不少真正有住房需求的购房者，选择在这个时候买房。
因为他们知道， 深圳楼市已经进入买家市场，目前价格也在筑底的过程中。
简而言之， 刚需之所以愿意撑场子市，很大程度上是因为房子的价格够香。
关于这一点，深圳乐居的调查里也能看出一些蛛丝马迹。
例如，在“购房时在意的因素”一项中，除了地段之外， “价格合适” 也成为了所有网友的一致选择。
图源深圳乐居
而在“购房政策在哪些方面可以进一步调整”一项中，“房价降低”也是网友们最大的诉求，占比达到75%。
图源深圳乐居
话说回来，现在深圳的房价到底怎么样？
根据中原的成交数据，有媒体测算过，8月深圳有约21.4%的二手房源低于指导价成交，相比于7月的18%，占比进一步提高。
如果按指导价上下浮动10%来看，8月成交价超过指导价10%以上的二手房源，占比达到42.8%。
换句话说， 8月有超过一半的二手房源以接近指导价成交，甚至低于指导价成交。
新房方面，总价也低了不少，性价比选择也越来越多。
例如网红区 光明 ，金地明峰府93平三房户型，打折之后单价 4.1万/平左右，总价约380万，3成首付才114万。
之前开盘即打折的中海观园，84平户型，单价4.16万/平，总价约349万，3成首付104万，可以说是近年来光明同等面积户型里，门槛最低的了。
还有即将入市的 宝安 西乡新盘海峦坊，最小面积51平，参考周边新盘备案价近7万/平，首付预计100万出头，而且还是地铁上盖，性价比挺高。
所以， 在二手房不断降价，新房限价打折的情况下，对于有买房需求的朋友来说，现在确实是低成本入场的时机。
毕竟，能在房价最贵的深圳薅一把羊毛，不是每个人都能做到的。
那么，对于不同预算的购房者来说，现在可以买哪些片区？
最近，乐有家研究中心就将深圳房价分为了5个区间段，大家可以参考一下。
其中， 均价7万以内 的片区还是有很多选择，涵盖了 罗湖、龙岗、光明、宝安 等区域。
而 10万+及以上 的选择，则基本在 南山、福田 这样的核心区，毕竟这是深圳发展的主阵地。
从热门片区来看，今年1-8月， 龙岗中心城、布吉、西乡 等片区成为了购房者的优先选择。
除此之外，在成交排名TOP30里， 罗湖、福田、南山 等中心区，也成为了不少购房者眼中保值抗跌的选择。
至于新房的话，我觉得选筹的逻辑也不难，总结起来5句话：
1、就近原则，尽量方便上班通勤，离公司越近越好。
2、最好选择带优质学区的项目，房子会更保值抗跌。
3、关于收楼，能选国企央企，不选中小型开发商。
4、地段再好，户型有硬伤也要小心，坚决不碰公寓。
5、量力而行，放弃高杠杆，实在没钱就暂时先不买。
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