实时焦点：11个项目！看华润商业如何“占领”深圳？

作者：福贵

【资料图】

一改往日保守姿态，今年华润万象生活的发展很猛。

一是开业项目多。 今年上半年，华润万象生活已开出6个商业项目，包括武汉万象城、福州万象城和海口万象城3个重奢购物中心。兰州万象城、南昌万象城、深圳万象食家等7个项目也将在下半年亮相。

二是第三方新增项目多。 今年上半年，华润万象生活在上海、成都、厦门等城市成功获取7个第三方购物中心项目。

三是在管面积增加。 今年上半年，华润万象生活斥资约36亿元相继完成收购禹洲物业、中南物业、四川九洲物业，为其带来 约0.73亿㎡ 的在管面积新增 （截至6月30日，合约面积约3.23亿㎡） 。

四是业绩增长。 华润万象生活发布的年中报显示，公司上半年实现营收52.78亿元，同比 增长31.5%； 实现核心净利润10.40亿元，同比 增长33.5%； 旗下在营74个购物中心上半年实现零售额 597亿元， 同比 增长6.6%； 还原租金减免影响后，租金收入同比增长16.7%，达 84亿元。

跨越式前进，以及背靠华润集团，华润万象生活成了物业服务行业的市值第一。截至2022年9月20日收盘，华润万象生活的 市值781.76亿港元，收盘价34.25港元/股。

与此同时，在华润万象生活发布的项目布局图中可以发现，在深圳大本营，赫然已有 11个商业项目， 是华润万象生活商业项目最多的城市。

通过梳理华润万象生活在深圳的商业项目，可以发现除了万象城系列、万象天地系列、万象汇系列外，还有主打生活美学的万象前海，以食&家为核心的万象食家......

注：搜索资料发现与华润相关的商业项目有9个，另有2个尚未找到，猜测可能是华润湖贝未来城商业项目、沙井金蚝小镇城市更新项目以及类似华润宝安雪花科创城这种产业区内的商业项目。若有具体消息可留言评论。

俨然， 深圳已成为华润商业产品线的试验场，那么，从华润万象生活的这些项目中，又能够看出华润哪些在商业地产方面的发展逻辑呢？

被逼出来的“万象城 ”

近几年国内奢侈品购物中心领域，华润万象城系列已经成为一股迅速崛起的中坚力量。截至目前，华润万象生活 在营的奢侈品购物中心已达11座， 属全国商业地产圈之最。

而在早先，万象城的诞生，是被逼出来的。

上世纪90年代初，恰逢华润由贸易向实业投资转型，其零售业务的触角开始伸向内地。第一站就是1992年1月在深圳开出的 首家华润超市。

图源：华润万家有限公司

到90年代末，华润再次面临转型，与香港毗邻、改革开放的前沿——深圳，成为其零售、地产等业务布局的战略要塞。

2000年初，华润收购深圳对外贸易中心，组建华润(深圳)有限公司，并对外宣布将在地王大厦对面投资40亿港元建设深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。项目被命名为华润中心，购物中心部分则称为“万象城”。

然而，对于华润来说，做商业地产也是头一遭，没有经验可言，只能去学别人怎么做。

时任华润置地深圳公司总经理的吴向东带领一帮人在全世界考察，花了几年时间造出来个万象城。

谁也没想到，深圳万象城在2004年12月18日开业时就火了。

芮欧百货、ole精品超市、嘉禾电影城和真冰场等， 为深圳人带来别样的消费体验，后续随着LV等奢侈品品牌陆续进驻深圳万象城，深圳万象城一举成为深圳商业名片，并连续多年稳坐深圳商业头把交椅。

深圳万象城真冰场 摄于2022年8月

通过对古早的资料梳理可以发现，深圳万象城的成功也存在一定客观因素。

一是华润的背景，作为央企，在某些方面有着一定便利性。据《深圳商报》记载，当万象城还未成型的时候，万象城团队到法国拜访LVMH，但求告无门。最终通过中国驻法国大使引见，才得以见到LVMH的相关负责人。这也为 华润后续能够引进奢侈品品牌奠定了基础。

二是深圳万象城开业时间与地铁1号线一期开通时间基本同步，作为深圳 最早一批与地铁相连的购物中心， 这在交通方面为其提供了便利性。

三是当时的深圳还缺少购物中心，尚处 商业洼地， 而 彼时的深圳居民收入水平和平均购买力在全国排名第一， 是有发展高档商业的经济基础和消费基础的。

多种因素组合叠加，促成了深圳万象城的成功。这也成为华润对外扩张商业版图的起点。

多个概念纷纷落地

占领深圳市场

深圳万象城之后，华润在深圳的布局越加深入，特别是近几年，明显能够看到入市项目速度在加快。同时，每一个项目都有着不同的特点。

华润于2013年12月在东门开出了第二家购物中心——1234space。这座体量仅1万㎡的商场，彼时被华润团队借风宣传为mini万象城，并有意将其作为一条产品线。

图源：独角Mall图库

1234space定位为年轻潮流，客群更加年轻，当时更是引入了AJ、Gap、三叶草等年轻潮流品牌，将东门商业品质提升一个台阶。

尽管如今华润已退出对商场的管理，但让华润学会了如何与年轻人打交道。这在当下都在抢年轻人的时代是很大的优势。

2017年9月27日，深圳万象天地开业。这座位于高新园的商业，在开业前后，很多人都质疑附近的购买力不够，商场很难开起来。

现实是它已成为深圳最热门的网红打卡圣地。

有别于深圳万象城以及“盒子式”的购物中心，深圳万象天地以 独栋+街区+集中式购物中心 的形态，并增强了艺术化、生活化的氛围，体验感更强。

另外，从深圳万象天地的运营来看，打造了独具格调的里巷，早早引进了化妆品，又将高街打造成 300米的滑板大道（9月23日亮相），水广场打造成滑板公园（10月亮相）。

可以看见，深圳万象天地总会紧跟市场前沿，时刻更新新的体验场景，这对于“喜新厌旧”的年轻人来说，很容易撬动他们躁动的心。

2018年4月26日，深圳第一座万象汇——布吉万象汇以98%的高开业率正式开门迎客。

12万㎡的体量，成功 填补了布吉片区大型shopping mall缺失的空白。 开业当天即成为商业地产圈里新晋网红，开业6天客流100万。

多年来，布吉万象汇一直 主打“生活”概念， 并在此基础上融入了艺术、休闲、娱乐、体验等元素，扩大边界。这对于周边以家庭生活为主的客群来说，无疑是一个第三生活空间。

这是华润在深圳打造的第二家万象城，项目所在的后海商圈，是深圳成熟商圈。同时，区域内有众多企业总部以及豪宅、高档公寓，是 高消费人群汇集区。

在深圳万象城成功案例的背书下，深圳湾万象城吸引了LV、Gucci、Chanel和Burberry等奢侈品牌。其中 Chanel是深圳首店， 消息显示，Chanel深圳湾万象城店开业当天营业额突破千万元。

这也进一步凸显华润对深圳高端消费力的信心以及潜力。

与万象城系列、万象天地系列、万象汇系列都有所差异，于2021年12月3日正式开业的万象前海以生活美学为基底，汇集国际轻奢、高端餐饮、精品超市、品牌影院等主力店及品牌，在前海桂湾核心地段展现。

图源：独角Mall图库

它所展现的 生活美学概念以及引进的多家先锋独立设计师品牌， 在深圳商业地产圈还是少有的，对于一些对 生活品质需求高 的消费者来说，无疑是一个好去处。

另外，在目前前海三湾中，桂湾是发展最成熟、落地配套最丰富的区域，区域内众多办公白领在此聚集，率先开业的万象前海已经占据了先发优势。

深圳万象食家，将于 2022年9月25日开业。

项目被定义为“ 华润首个市集型购物中心 ”，围绕“食”&“家”两大核心，首创全新市集代替传统的超市作为主力店，引进行业内龙头食材供应链资源首次开设独立门店，致力于打造乐食悦居与趣味社交的生活场。

通过“万象食家，不止市集”的产品内核，以市集手法来演绎生活方式，为消费者提供一个新鲜目的地。

根据深圳万象食家公众号显示，项目已引进华南首家京A精酿啤酒、gaga、labaker、IL FARO灯塔意大利餐吧等。

具体情况如何，期待万象食家的呈现。

资料显示，项目是目前深圳市规模最大的公共住房建设项目——长圳保障房项目的集中配套商业，商业面积约7万㎡，与地铁6号线长圳站无缝接驳。

据悉，华润置地欲将此打造成具有生活保障属性和强社交属性的创意社区mall。目前项目尚在建设当中，预计2023年开业。

2021年底，华润置地深圳大区城市运营事业部签约香港永新集团旗下深圳南山商务综合体——永新汇配套商业运营服务，双方宣布携手打造一个“小而美”沉浸式商业街区。

项目是地铁9号线南油西站上盖项目，涵盖了公寓酒店、法式园林、复古艺术商业及区等多功能业态，总建面18万㎡，其中商业部分约 3万㎡。

图源：赢商网

据了解，永新汇是深圳独一无二 Art Deco建筑风格 的商务综合体，具有很强的文艺复古感。项目将 围绕“漫调生活剧场”的定位，打造品质生活剧场、社交生活剧场、艺术生活剧场三大主题区。

图源：赢商网

在深圳商业圈，成功的非标商业很少，项目具体情况如何，一起期待亮相的时刻。

今年7月15日，华侨城深圳湾新玺名苑项目与华润万象生活正式签约，项目商业将由华润万象生活提供商业管理服务，着力打造重新定义 滨海生活方式 的全新商业项目。

据悉，新玺涵盖商务公寓、办公、酒店、商业等多元业态，总建筑面积约28.9万㎡。

其中包含约250米高度深圳湾天际线，超5万㎡商业空间将 以退台式设计形成露台环绕的峡谷中庭， 可以270°环幕海景视野和进海休闲空间。

结语

从2004年至今，18年时间，华润以其独有的商业运营实力，不断重塑着深圳的商业格局。

可以发现，华润所运营的购物中心并不是一成不变，而是做出了一个个不同概念的商场，推动城市消费升级。

可以期待，华润在深圳的产业园区，未来商业部分将以什么形态呈现；也可以期待，在轻资产输出阶段，企业试错成本降低，华润又会带来怎样的专业性商业。

希望深圳能有更多特色商业，百花齐放，才能有更多活力。