环球视点！10大城市“生长轴”，出人意料！

(资料图片仅供参考)

轴线是城市的一条生命轨迹，代表着城市繁华的中心、顶级的配套，也是整座城市围绕其扩展的“生命线”。

不同城市的发展轴线各不相同，有沿道路发展的城市，如深圳、上海，有沿河、沿海发展的城市，如广州，香港。

一座城轴线的位置、规模、功能和空间组织方式，往往会随着历史发展而发生变化。

但不管如何变化，但我们还是能够以一些特定的指标来进行观察。

近日，国际知名房地产咨询机构 仲量联行发布了研究报告 （2022《中国办公楼租赁指南》） ，统计出国内主要城市甲级写字楼分布情况，从中可以清晰看出城市轴线发展脉络。

甲级写字楼，往往是一座城市高端产业的载体，甲级写字楼集群区域就是一个城市的CBD （商务中心区） 。

串联起城市的甲级写字楼，我们就能基本观察出城市的发展轴、景观轴和功能轴，把握城市的生长方向。

先看香港特别行政区的甲级写字楼分布情况。

来源：仲量联行《 2022 China office leasing guide 202207-CN》（下同）

中环是香港著名的中央商务区，集合了行政中心、商业中心、金融中心等诸多光环。

中环位处香港岛中部，北临维多利亚港，地理位置优越，运输高效，从二十世纪50年代起就成为香港重要的商业中心。

而维港两岸的湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心细分市场，与中环一起构成了香港最繁华的核心。

所以香港的城市中轴线，就是维多利亚港，香港的经济重心一直在以中环为核心的维港都会区。

2021年香港特首施政报告提出，要规划香港第二个CBD，北部都会区，与南部的维港都会区形成呼应。

而且南部CBD以金融为主，北部以科技为主，利用香港高校和内地市场，弥补科技创新短板。

不过，香港目前写字楼租金最贵的地段，还是在南部，房价最贵的也在香港岛。

再来看北京的甲级写字楼分布图。

据仲量联行统计，北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场。

包括望京、第三使馆区、CBD、东长安街、东二环路，奥林匹克、中关村、金融街和丽泽。

可以看出，北京的发展轴线，非常有意思，以长安街为分界线，北重南轻。

大型CBD基本都集中在北边，南边非常少。

历史上从明朝建北京外城的时候，南城就没有得到很好的规划。

到了清朝，内城由八旗人员居住，其他人都被赶到了外城，也就是南城，平民比较多，发展落后。

北京“ 北重南轻 ”的城市格局，就此形成，房价现在也是南边比较低。

从上海甲级写字楼的分布来看，上海的发展轴线不是沿黄浦江两岸。

浦东写字楼的分布约占整体商务区的四分之一，所以黄浦江并不能算城市发展轴线。

上海真正的发展轴线，是沿南京东西路、人民广场地区，北到苏州河、南至延安东路这一块的核心区域展开。

横跨静安、黄浦两区的南京路，往东是著名外滩，隔江眺望东方明珠，往西是淮海路、虹桥商务中心。

深圳的发展轴线，很明显是沿着深南大道，一路向西走，现在开始在西部海岸线产生化学反应，西部海岸线包括从宝中到深圳湾再到蛇口沿线区域。

从写字楼分布情况看，深南大道和滨河—滨海大道两侧占主流，西部珠江口海岸线前海这块的写字楼正在逐步崛起，但是还没有超过深南路这边的规模。

过去深圳楼市的上涨逻辑，基本是沿着这条“一路向西，再沿着珠江口北上”的路径演进。

广州的中轴线显然是珠江，沿着珠江从越秀走到珠江新城、再到现在的国际金融城、琶洲方向，最南到了南站和长隆万博地区。

而广州的副中心南沙，距离发展中轴还比较遥远。

武汉的发展轴线，就是沿长江、汉江为主的两江四岸区域。

7大写字楼分布区为：

王家墩、解放大道、建设大道、汉口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。

重庆的发展轴线，也是沿长江、嘉陵江为主的两江四岸地区。

江北嘴、解放碑、照母山为主要核心商务区。

成都的发展轴线，很明显就是天府大道一路向南 ，天府新区和科学城都在城市南边。

杭州的发展轴线，从环湖时代进入拥江时代。

以黄龙、武林为代表的沿西湖老商圈，以及钱江新城、滨江高新区为代表的沿钱塘江新兴商务区。

南京的发展重心，跟北京上海类似，没有迈出老城区。

以中山路和汉中路的新街口为中心 ，新街口及鼓楼是两个传统中央商务区，还有加速开发的河西以及南站板块，呈十字架分布。

位于南京市长江以北，定位国家级新区江北新区，还在建设之中，所以核心的写字楼区还在传统老区。

从最新的数据看，一线城市中， 北京的写字楼租金最贵，但是空置率最低，为10%。

上海、广州的写字楼空置率也较低，在20%以下。

深圳的办公楼空置率为21%，在四大一线城市中最高。

二线城市中，长三角和成渝的办公楼空置率在20%到30%之间，租金较一线城市低。

长沙武汉的写字楼空置率约为35%， 越往北走，写字楼的空置率越高 ，天津、郑州、青岛的写字楼空置率在40%以上。

对比2021年上半年甲级写字楼空置情况， 北京、上海写字楼的租金略有下降，广州和深圳写字楼租金上涨。

北京、上海、深圳写字楼的空置率均有所下降（北京从14.2%下降到10%，上海从19.5%下降到17%，深圳从21.9%下降到21%）；

一线城市中唯独广州写字楼空置率从10.6%上升至16%。

其他二线城市中，空置率下降的有西安（↓0.1%）、天津（↓ 0.4）、杭州（↓0.4%）、武汉（↓0.8%）、重庆（↓1.9%）；

空置率上涨的有南京 （↑0.3%） 、成都 （↑3.1%） 、沈阳 （↑3.2%） 、青岛 （↑4%）。

从产业结构看，金融和IT行业，是北京最强劲的两个产业，其次是专业服务。

除了政治中心之外，北京也算是科技创新中心，并正在努力建设成为一个国际金融中心。

上海写字楼的产业结构具有多元性特征，也是上海经济韧性较强的原因之一。

除了金融服务业和科技产业之外，专业服务业以及制造贸易、零售业占比在10%及以上。

作为国家中心城市和大湾区综合性门户城市，广州甲级写字楼的办公产业分布较为均衡，金融、科技、零售等产业占比居前。

和其他三个一线城市相比，深圳的写字楼里，互联网科技以及其他科技公司占据了绝对主流，占比达56.4%。

一方面深圳因此获得了中国“硅谷”的称号，另一方面，对单一产业依赖较高，也导致深圳写字楼的空置率在一线城市中较高。

重庆高档写字楼的租户主要来自四大类：金融、房地产建筑、服务业、科技互联网。

成都的写字楼主要是金融、房地产、科技互联网、贸易为主导的产业。

总的来看， 来自科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃；

而高端产业去低能级城市的概率较小，由此造成一些弱线城市写字楼空置率较高。

城市的发展有其自身规律，产业布局也有内在路径依赖，当产业和城市结合发挥最大优势的时候，这个城市才能吸引人才、活跃经济，而这又反作用于城市不动产的价值排序。

作为普通人，我们能做的，就是尊重规律，把握趋势，顺势而为，跟着产业和城市发展的方向走，减少投资的犯错几率。

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[责任编辑：h001]

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