视点！马光远：担心楼市报复性反弹是杞人忧天

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去年年中以来，火热了20余年的房地产市场就进入了一个降温通道，开发商不敢涨价了，甚至还出现了主动降价的情况，而且这次降价不再像过去一样是玩文字游戏，而是实实在在的打折促销，不少楼盘的房价下跌幅度都达到了15%以上，一套房便宜几万几十万成为了一种常态，无论是新房还是二手房市场都是如此，可这么优惠的房价不仅没有吸引到更多的购房者，反而市场上的潜在购房者却越来越少了，市场成交量出现了明显的萎缩情况，而去年的房价涨幅也定格在了2.8%，本以为今年的楼市应该会翘头的，可从年初开始，不少城市就不断出台鼓励购房的政策刺激楼市，但1-8月份的房地产销售数据并不理想，反弹让人感觉遥遥无期！

最近经济学家马光远在演讲中就表示， 现在很多地方在出政策的时候，仍然担心如果政策太猛的话，房价又会出现报复性的反弹。 从整个市场的购买构成去看，三大需求里的基本居住需求、改善性需求与投资需求中，投资需求已经基本在房地产市场上消失，再担心市场出现报复性的反弹是杞人忧天。

对于马光远的这番观点，笔者认为还是非常有道理的。在过去的楼市降温过程中，确实之后楼市都出现了明显的反弹行情，可当时的市场情况和现在也有着本质的不同，过去的楼市需求一直还处在不断释放的过程中，而且房价水平还有一定的拉升空间，房价出现过快的上涨有很多有利因素的支撑，可随着市场需求的不断消化，现阶段市场上的购房需求明显没有过去那么多了，而且经过几轮的房价上涨，现在我们的房价已经处在了一个高位水平，对于大部分刚需来说，购房压力变得越来越大了，大家的购买力也很难支撑起更高的房价。

特别是本轮楼市降温，直接让房子保值增值的属性消失了，马光远教授也说到，投资需求现在基本上已经从市场上消失了，要知道在过去房价上涨的背景下，很多人对于买房都非常看好，但凡有点余钱的普通人也喜欢用来买房，这从很大程度上来说提高了市场的购房规模，如今这些投资需求都逐渐的退出了楼市，直接就影响到了购房总量，没有足够的市场需求规模作为支撑，投资者也不再哄抬房价，房价反弹也就变得遥遥无期了！

总的来说，我们的房地产逻辑已经发生了本质的变化，这才是影响楼市反弹的重要因素，市场供需关系、购买力、房价水平、保值增值等等都和过去大不一样，看看本轮楼市降温，不少前几年买房的人的房子都出现了缩水的情况，现在降价力度可以说是历史空前，但依然还在看房买房的人，无非只有真正的刚需们，对于炒房者来说，现在他们根本没有信心进楼市里抄底了，需求减少房价不涨，对于他们来说投资房产就没有了本质意义。因此，笔者认为本轮楼市降温，部分经济强的城市房价会有小幅的回暖，三四线城市几乎没有反弹的可能了，至于明显的反弹就如同马老师认为的那样，是杞人忧天！