环球速递!代建,只有这些房企能胜出

2022-09-28 20:44:59    来源:明源地产研究院    

现在,入局做代建的房企越来越多了。百强房企中,近4成都已经有了代建业务。

但其实,相较于房企的主营业务,代建真的 不算赚钱

去年,中国规模最大的代建企业绿城管理,全年在管项目多达345个,总共贡献净利润也就7.6个亿,一个一线城市的大型项目就有可能达到这个水平。对于房企来说,代建的天花板真的太低了。


(资料图片)

大多数房企现在入局,与其说是抢着分“蛋糕”,不如说是抢一张避险卡和入场券,达到三个目的。

一是保存团队和管理能力。现在房企普遍现金流紧张,不拿地了,管理能力就出现了富余。之前搭建的团队规模过剩,相较于直接裁员,通过代建进行管理输出,可以保全团队和实力,等待寒冬过去。

二是平缓周期波动。代建业务和开发业务有很强的逆周期性,据统计,从2013年开始,全国范围内,代建新签约面积的增速,与商品房销售面积增速的曲线是正好相反的。

今年上半年,大量房企陷入亏损,绿城管理盈利却反而同比大涨33.4%,净利润达到3.6个亿。房企做代建,两个业务之间相互对冲,能平抑风险。

三是押注赛道未来发展。目前地产行业呈现出一种投资与开发分离的趋势,专业的开发管理市场在加速扩大。

按照金地管理董事长郝一斌的预计,2025年商品房代建市场会从百亿规模成长为千亿规模,2-2.5万亿体量的商品房会由代建来开发。如果这个预测成立,代建市场将在短短几年内扩张10倍,这种市场机会,自然要赌一把。

但是,代建业务入局容易,要做好却很难。尤其是行业风险高企,加上入局者众多,现在代建的业务拓展,也并不是那么轻松。

代建业务四大痛点凸显

很多人认为,现在代建的需求逆势爆发,中小房企商业代建、资方代建、政府和平台公司代建,到处都是机会。

事实情况却没有那么简单。

一、中小房企对资金的需求,大于对品牌的需求

中小房企找代建,一般有两个方面的需求:

一是借用品牌,获得溢价。头部房企有产品和品牌方面的优势,项目由他们代建,去化速度更有保障,缩短项目开发周期,降低财务成本的同时,还可以产生额外的溢价。

二是需要代建公司帮助融资。一般来说,代建委托方既出地、也出钱,代建方只负责建设,并收取费用,没有风险。但现在,整个行业都面临资金短缺,不少委托方本身就存在现金流紧张的问题,找代建就是为了把手里的土地盘活。

这些委托方对代建方的资金需求,已经远远超过品牌需求。实际操作中,代建方往往需要帮助项目进行融资,撮合资金方,甚至是借用自己的信用资质,对代建方的融资能力要求很高。甚至一些项目会在中途出现资金中断,拖欠代建费用。

在行业整体风险上升的大环境下,代建企业也很难独善其身,需要对委托方进行谨慎的筛选,难以实现快速扩张。

二、委托方理念不一致,可能造成品牌损伤

从自己开发做甲方,到代建做乙方,很多顶流开发商难以逃过的一劫,就是品质下滑,品牌受损。

因为商业代建不同于小股操盘,代建方没有足够的自主权,但品牌房企之所以能够形成品牌价值,往往是缘于优秀的产品打造理念,一个精品项目是土地禀赋、产品设计、工程管理理念等多维度的综合呈现。

而代建项目,本身在市场布局和土地禀赋上,就天差地别。委托方的诉求也千奇百怪,双方很容易在产品品质和成本控制上出现分歧,导致原本在开发商体系内很成功的产品标准,在代建项目很难落地。

一些委托方还会在选择供应商时,选择熟人、关系户,这些供应商对代建方的产品标准和营造工艺不熟悉,最终导致项目品质失控,头部房企做代建,也很难做出精品,严重的甚至闹出维权事件。贴牌之后,货不对板,对代建方自己的品牌形象伤害很大。

三、规模化门槛提高

代建要挣钱,关键还是要规模化。但从目前的情况来看,新入局的企业想要规模化,却非常困难。

一方面,市场机会并不如想象中那么多。商业代建,除了前面提到的,中小房企的委托需要谨慎甄别。商业代建的另一个主力城投公司,也并没有想象中那么强烈的代建需求。很多城投公司拿的地,并不着急开发,而是作为“融资性用地”。而且,平台公司体系内也往往有具备开发资质的兄弟公司,合作模式和费用标准都更好谈。

因此,很多成熟的代建企业,开始把政府代建作为下一阶段扩张的基本盘。因为商品房市场下行,政府往往会加大公建类、配套类的投入和建设,还有大量的保租房项目,也提供了很大的市场空间。

绿城管理就表示,未来代建业主的大头是政府代建,占比将达到50%。其他商业代建和资方代建分别占30%和20%。而在绿城管理今年上半年新拓的项目中,政府、国企代建就已经超过60%。

但是,政府代建具有很强的区域性,代建企业在一个地区的操盘经验,在其他城市很难复制。例如,绿城管理的政府代建业务,超过80%都在浙江省内,万科的代建业务,也基本局限在广东省。业务模式难标准化,大大提高了新入局的代建企业规模化的门槛。

四、入局者多,报价下行压力增大

随着行业风险增大,入局做代建的企业变多,现在委托方对代建效果的要求也更高了。

一方面,计费模式上,更倾向于共担风险。目前代建企业收取代建费,主要有两种模式:

1、与在建面积、施工进度挂钩的基础收费,不承担销售风险,旱涝保收;

2、与销售额挂钩的分成模式,如果项目卖得不好,代建费用也会减少。

目前AMC和中小房企,为了降低项目风险,都倾向于第二种风险共担模式。根据销售回款,按节点付费。

另一方面,大量参与方涌入代建赛道,给代建报价带来了下行压力。有些中小型代建公司入局,费用报价甚至只有品牌企业的一半,盈利空间被压缩。

可以说,在当下这个代建的“黄金时代”,风险责任大、沟通成本高、难以规模化和收益有限,这四大痛点也越来越凸显。

代建企业要脱颖而出

必须具备几大核心竞争力

“投”而优则“管”的房企,敢于涉足代建,基本上都有很强的专业开发能力,运营体系、质量标准、成本管控体系都很成熟。但是,要把代建做好,光是专业能力过硬还不够,还必须具备几个能力。

、兼具标准化和定制化服务的能力

委托方的需求是高度差异化的,首先是项目的先天禀赋和市场环境差异都很大,尤其是现在很多代建项目是纾困和保交楼项目,代建方介入的开发阶段各不相同。其次,委托方对项目的经营诉求也不同,有些偏好利润优先,有些偏好现金流优先,或是开发节奏优先。

代建企业在介入时,需要一盘一策去定制操盘思路,需要耗费较多的时间成本、人力成本。

过去房企自己在开发项目时,可以通过统一的投资原则和标准化的产品体系,来提高效率,这样才能实现快速的规模化。到代建领域,想要实现规模化,同样需要将五花八门的需求,纳入一个规范化的标准体系中。

绿城管理就推出了自己的“绿星标准”,这套标准里,除了产品指标,还有运营指标、服务指标、供应商指标。不同星级的准,能配不同的质量、成本、供应商标准,委托方一旦选定标准,内部就可以开始标准化作业,降低内外部的沟通成本。

金地管理也专门针对三四线城市的代建项目,形成了《三四线城市研究报告》,从产品设计、成本管理、工程管理、营销模式等方面深入研究,为项目操盘、产品优化等提供科学支撑和决策依据,提高操盘效率。 戳这里,了解智慧运营解决方案

二、具备代建经验的团队

相较于专业能力,代建团队的经验更加重要。尤其是法务力量,前期风控,中期合同执行,后期代建费用结算及品牌退出,会涉及到大量过去独立开发不涉及的问题。

例如,部分代建项目,委托方在回款后提前分配回笼资金,导致后期的代建费支付延迟,甚至无法兑现。还有些代建方和委托方的合作协议,对责任划分不清晰,在后期操盘过程中扯皮不断,或是出现委托方在项目的实际运营过程中过分干预的情况,严重拖慢项目进度。

所以,现在很多新入局的代建企业,都在招募头部代建房企的成熟代建人才。兼具甲方思维和乙方心态的团队,是新入局者能否做好的关键。

三、成熟的供应链和合作资源

通常,有母公司的代建企业,早期的供应链依赖于原母公司的供应商体系。

但随着业务的发展,一方面市场的覆盖范围会极大的扩张,代建企业的供应链需求往往会超越母公司的供应链所能供给的范围。另一方面,项目多了以后,代建企业的核心能力也会出现瓶颈。

一些头部房企为了拓宽资源,已经开始抱团,绿城管理、当代管理、华润置地、金地管理、雅居乐房管、中原建业这6家代建模式的领军企业,一起成立了“轻资产联盟”,联盟内部可以进行商机的分配和交换,也可以进行供应链的整合。 戳这里,了解智慧工程6.0

例如珠海一个绿城管理代建的项目,其中的商业业态就分包给华润来代建和运营。头部代建房企相互之前有不同的专业标签,绿化管理擅长品质住宅,华润和金地擅长商办业态,联盟成员之间互为资源,可以一起把蛋糕做大,委托方也能得到更高品质的产品、更快的开发效率、更低的成本。

四、系统化的服务思维

代建业务,归根结底还是服务行业。除了要有过硬的专业能力,同时也要有很好的服务意识。

例如,8月底,金地管理就推出了自己的“服务金三角”体系,包括委托方驾驶舱、委托方服务白皮书和代建服务质量体系。

委托方驾驶舱:通过数字看板,实现经营数字的可视化,让委托方能实时掌握项目的经营数据,信息透明。

委托方服务白皮书:是一份委托方服务指南,针对代建项目全过程的敏感问题、重要问题进行全面的释疑,主动和委托方进行前置沟通。

代建服务质量体系:对服务过程中的服务质量,做了定性、定量的分级,来指导操盘过程中的服务品质提升,让委托方有更好的服务感受和沟通体验。甚至会为委托方的个人、项目以及公司提供增值衍生服务,比如专业培训、深度考察、公司管理体系梳理等,创造超出预期的服务体验。

从“拼专业”进化到“拼服务”,代建行业正在变得更加成熟,竞争也越来越激烈。

按照这四大核心竞争力来看,目前新入局的代建参与者,还有比较长的路要走。能不能在这个赛道上获得一席之地,还要看母公司有没有足够的战略定力。

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[责任编辑:h001]

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