天津近年来的发展不尽如人意。
2003年到2012年,天津GDP增长率一直大幅领先于全国,这也是我国工业发展速度最快的十来年。
2015年开始,天津GDP增长率就开始低于全国水平,这是第三产业加速的阶段。
【资料图】
经济发展放缓,楼市自然走向滑坡。
只是,天津楼市下滑是往“缩量保价”的方向走,但这“价”能保多久呢?
根据国家统计局新商品住宅成交数据:
天津房价同比下跌3.4%,全国跌4.9% 天津成交面积跌39%,全国跌27% 天津成交金额跌41%,全国跌30%天津房价跌幅小于全国,而交易量跌幅则远远超过,属于有价无市。
根据国家统计局新商品住宅成交数据:
天津房价同比下跌1.2%,全国涨4.8% 天津成交面积跌39.7%,全国跌24.5% 天津成交金额跌40.4%,全国跌20.8%从交易的这三个纬度看,天津的跌幅几乎是全国的2倍,进一步和全国拉开距离。
从单月的交易数据来看,天津的房价从6月份开始,连续三个月保持在1.6万元/平米以下,尤其是七月份跌破了1.5万/平米。
可以判断,房价新一轮的下跌开始了。
交易量维持低位,6月份是开发商冲年中业绩因素。
量在价先, 大幅缩量之后必有价格大跌 。
不仅体现在数据上,下面我们来分析天津楼市的基本面,也将得出同样的结论 ——价格必有大跌 。
02年-11年和12年-21年前后10年对比:
房地产投资额从5222亿元上升到21376亿元,增长率为309% GDP从43496亿元上升到12558亿元,增长率为179%两个增长率的比值为1.72。
根据国际惯例: 比值>1即产生泡沫,比值>2即严重泡沫。
天津的泡沫程度并不小。
从国家统计局的数据汇总天津从2014年-2021年的房价、GDP、人均收入。
可以发现, 2014年-2017年 的房价从8828元/平米疯长到15139元/平米,增长率达到12.5%、29.6%、17.6%。
这几年的增长脱离了GDP和人均收入增长,为接下来几年埋下了隐患。
如果2015年房价等于人均收入增长率, 2021年的房价应该为14426元/平米。
根据国家统计局的截止8月的数据:
全年住宅施工面积7592万平方米 其中竣工面积544万平方米 本年月均销售面积548万平方米可以算出,当前施工中的面积为 6985 万平方米(=本年施工面积-竣工面积)
施工中的面积 够卖102个月,8.5年 !(=施工中面积/月均销售面积)
就算减去2年的期房,开发商手里面未销售的库存也达到了6.5年,按照16948元/平米就算, 市值达到9055亿!
有这种规模的库存在手,开发商必须尽快跑量回款,否则将面临资金链断裂。
过往10年,天津常住人口增长数子从30万水平一路下滑,2017-2018年就减少了60万,2021年又减少14万。
当人口持续流出,当地经济没有爆发式增长,楼市就失去了支撑。
结语:
经济发展、楼市泡沫、人口规模这几点死死压住了房价的上涨通道。
当前库存高企,而成交量又骤减,涨价去是库存行不通了,那么大降价是不是唯一的出路呢?
对于天津楼市您怎么看?
欢迎留言一起讨论。
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