环球短讯!天津8月成交面积跌幅达40%,房价仅跌1%,缩量保价是否可持续?

2022-10-01 20:29:34    来源:每天看点财经啊    

天津近年来的发展不尽如人意。

2003年到2012年,天津GDP增长率一直大幅领先于全国,这也是我国工业发展速度最快的十来年。

2015年开始,天津GDP增长率就开始低于全国水平,这是第三产业加速的阶段。


【资料图】

经济发展放缓,楼市自然走向滑坡。

只是,天津楼市下滑是往“缩量保价”的方向走,但这“价”能保多久呢?

01|1-8月份天津的跌幅大超全国

根据国家统计局新商品住宅成交数据:

天津房价同比下跌3.4%,全国跌4.9% 天津成交面积跌39%,全国跌27% 天津成交金额跌41%,全国跌30%

天津房价跌幅小于全国,而交易量跌幅则远远超过,属于有价无市。

02|8月天津楼市交易跌幅是全国2倍

根据国家统计局新商品住宅成交数据:

天津房价同比下跌1.2%,全国涨4.8% 天津成交面积跌39.7%,全国跌24.5% 天津成交金额跌40.4%,全国跌20.8%

从交易的这三个纬度看,天津的跌幅几乎是全国的2倍,进一步和全国拉开距离。

03|天津1-8月交易数据分析

从单月的交易数据来看,天津的房价从6月份开始,连续三个月保持在1.6万元/平米以下,尤其是七月份跌破了1.5万/平米。

可以判断,房价新一轮的下跌开始了。

交易量维持低位,6月份是开发商冲年中业绩因素。

量在价先, 大幅缩量之后必有价格大跌

不仅体现在数据上,下面我们来分析天津楼市的基本面,也将得出同样的结论 ——价格必有大跌

04|天津房地产的投资泡沫

02年-11年和12年-21年前后10年对比:

房地产投资额从5222亿元上升到21376亿元,增长率为309% GDP从43496亿元上升到12558亿元,增长率为179%

两个增长率的比值为1.72。

根据国际惯例: 比值>1即产生泡沫,比值>2即严重泡沫。

天津的泡沫程度并不小。

05|天津房价有多高?

从国家统计局的数据汇总天津从2014年-2021年的房价、GDP、人均收入。

可以发现, 2014年-2017年 的房价从8828元/平米疯长到15139元/平米,增长率达到12.5%、29.6%、17.6%。

这几年的增长脱离了GDP和人均收入增长,为接下来几年埋下了隐患。

如果2015年房价等于人均收入增长率, 2021年的房价应该为14426元/平米。

06|天津楼市库存有多高?

根据国家统计局的截止8月的数据:

全年住宅施工面积7592万平方米 其中竣工面积544万平方米 本年月均销售面积548万平方米

可以算出,当前施工中的面积为 6985 万平方米(=本年施工面积-竣工面积)

施工中的面积 够卖102个月,8.5年 !(=施工中面积/月均销售面积)

就算减去2年的期房,开发商手里面未销售的库存也达到了6.5年,按照16948元/平米就算, 市值达到9055亿!

有这种规模的库存在手,开发商必须尽快跑量回款,否则将面临资金链断裂。

07|人口总数持续下降

过往10年,天津常住人口增长数子从30万水平一路下滑,2017-2018年就减少了60万,2021年又减少14万。

当人口持续流出,当地经济没有爆发式增长,楼市就失去了支撑。

结语:

经济发展、楼市泡沫、人口规模这几点死死压住了房价的上涨通道。

当前库存高企,而成交量又骤减,涨价去是库存行不通了,那么大降价是不是唯一的出路呢?

对于天津楼市您怎么看?

欢迎留言一起讨论。

[责任编辑:h001]

相关新闻

联系邮箱:99 25 83 5@qq.com

备案号:豫ICP备2020035338号-4 营业执照公示信息

产经时报 版权所有