天天要闻：“房地产组合拳”能否提振房地产市场？

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国庆节前夕，房地产政策利好接二连三地出台，形成一套“房地产政策组合拳”。先是9月29日晚间，人民银行、银保监会发出通知，对于2022年6至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。这意味着房贷利率最低4.1%的下限将被取消。

接着是9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

然后是9月30日晚间，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

24小时内支持购房政策三箭齐发，这也足见高层对当前房地产市场的高度重视了。房地产市场有“金九银十”的说法。但显而易见的是，今年的“金九”成色明显不足。据不完全统计，今年以来全国各地已优化楼市政策超800条，如降低5年期以上LPR、降低二套房首付比例、降低公积金贷款利率、松绑限购等，都是在提振需求端预期，但整体政策效果似乎并不明显。根据中指院数据，9月重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。也正因如此，三大“房地产政策组合拳”的打出，是希望能提振四季度及明年的房地产市场。尤其是相关政策从今年10月1日起实施，是希望今年的国庆长假，能成为市民购房的一个高潮，让“银十”不再褪色。因此，“房地产政策组合拳”的出台堪称是用心良苦。

可以肯定地说，“房地产政策组合拳”对房地产市场是有提振作用的。可以让购房者得到一定的实惠。但面对三大利好，我们又不能不说，三大利好带来购房者的实惠，终究还是有限的。比如，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，这也意味着100万的房贷（住房公积金贷款），一年也只是节省1500元，给购房者的实惠有点小。也正因如此，“房地产政策组合拳”的出台，对于刺激购房的作用也不宜高估。

房地产市场之所以陷入低迷，关键在于百姓买不起房。曾经的房地产市场之所以火爆，除了刚需买房、有钱人买房之外，还有一个很重要的因素就是投资性买房。但如今除了必要的刚需买房之外，有钱人该买的房子已经买了，因此，有钱人买房这一块也就少了，而“房价不炒”基本上对投资性买房说不。因此，社会对住房的需求已经减少。而即便是刚需，因为购买力不足，也使得刚需不刚。至于居民的改善性住房，同样因为购买力不足的问题，也是能缓则缓了。

所以，要提振房地产市场，除了房地产政策的利好刺激之外，关键还是在于开发商的让利。开发商如果能让利10%到20%，那远比“房地产政策组合拳”带给购房者的实惠要大得多，而在“房地产政策组合拳”出台的基础上，再有开发商的让利，那无疑更有利于提振房地产市场。实际上，供求规律早就告诉我们，开发商的让利，让利，再让利，这是提振房地产市场的最有效方法。