环球快播：并购月报｜博裕48亿要约收购金科服务，华润万象10亿买入祥生物业 (2022年9月)

中央层面，银保监会23日就房地产问题表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”、“合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险”。

地方政府积极响应“保交楼”政策， 政策层面， 地方政府采取措施支持困难项目的开工交付和房企纾困，本月郑州计划10月6日前实现停工楼盘全面复工，将全面实施保交楼项目“交房即发证”工作，江西也全力落实“保交楼”目标，着力化解资金周转困难项目逾期交付问题。 政策工具支持层面， 上月住建部、财政部、央行等部门计划政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 据悉，专项借款初期规模达2000亿元。 本月国开行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，河南推动停工烂尾项目复工建设， 首笔专项借款50亿元已下达郑州。

出台保交楼政策，维护了购房者合法权益和信心，也一定程度上加速了保交楼式的收并购。多地政府压实属地政策，困难项目处置路径逐渐清晰，由地方国企牵头完成问题项目的收并购，金融机构提供增量资金注入项目满足后续的复工建设。当前各地政府处表态阶段，纾困项目落地有限，协调金融资源进度较慢，与房企也处于博弈阶段，后续纾困效果待观察。

从并购贷款融资的支持力度来看，据不完全统计，9月底典型房企年内共获取1960亿的银行并购贷额度， 5月以后市场上没有房企再获新增贷款额度。 与此同时，本月没有房企发行并购债券， 至9月底房地产行业累计发行并购债券140亿元。 值得注意的是，金茂、信达、绿城、建发、华润置地、保利置业、中海宏洋和招商蛇口等8家高主体评级房企 已获批尚未发行的并购债规模501.6亿， 明确当中还剩余约42.2亿的募集资金用于收并购，仅占剩余债券额度的8.4%。

并购债券申请状态方面，本月4家企业进度更新：保利置业50亿、中海宏洋50亿、招商蛇口100亿小公募债获批， 而保利发展99亿小公募项目状态均更新为“已受理”，其中没有房企披露具体并购资金安排。

并购基金方面，8月多地密集设立房地产纾困专项基金，9月广州资产、越秀地产和小马投资签署合作意向书，三方参与大湾区房地产风险化解，部分地方纾困基金也开始落地存量项目。 本月绍兴稳保基金首个纾困项目落地，7亿资金注入祥生诸暨项目；郑州纾困基金再签约3个项目，分别是惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园，至9月17日郑州基金纾困项目已达7个，预计资金投入超33亿元。

具体房企层面，本月信达投资、信达地产联手 康桥集团， 拟设立专项纾困基金用于存量项目续建； 富力与招商蛇口、中信证券及中国华融签署合作框架协议， 将通过有限合伙、基金、财产权信托等形式围绕富力旧改项目展开合作。

“央企国企牵头+AMC重组+出险房企” 的纾困模式，由其共同设立的独立平台出资购买出险房企的项目资产，纾困资金来自于央企国企、地方AMC及银行，出资方或其安排的代建方完成后续的续建和交付，待项目交付后盈利由出资方享有。这类纾困模式是当前的主流，很多地方政府、国企、AMC都在牵头成立纾困基金， 但目前基金规模有限、筛选项目进度慢、 AMC相对谨慎、出险房企并购价格存博弈等因素导致整体推进缓慢， 更多聚焦于地方龙头房企优质资产的纾困，后续效果待观察。

此外，还有另种方式可供参考，如有市场消息称，9月由Lazard担任顾问的债权人小组向佳兆业提出， 拟开价20亿美元（约156亿港元），收购佳兆业停工的住宅项目。 据路透社报道，离岸债权人小组 计划以20%至25%的折让价格 从佳兆业购入一些住宅未完工项目相关的不良贷款，成交后佳兆业仍是项目股东，而债权变更为离岸债权人持有，离岸债权人再提供额外的增量资金帮助项目公司完成后续的开发和交付， 离岸债权人达到20%综合收益率后，将超出部分80%的利润返还至出售不良贷款的银行以及佳兆业。 债权人变身“投资人”模式可短期缓解资金压力，但债权人会选择出险房企的优质项目，且交易对价存在不少折价，这对出险房企而言对价存分歧、优质项目控制权可能面临稀释，两方存在博弈。

从交易进展来看， 本月签署转让协议的13笔并购交易涉及价款260.3亿，有2笔据传在交涉中， 分别是中资涉资近60亿港元洽购新世界旗下荃湾愉景新城，离岸债权人斥20亿美元收购佳兆业停工项目， 完成的17笔交易中披露交易金额的有10笔，对应交易规模102.6亿。 此外，挂牌中、进行中、终止和达成转让协议状态的交易笔数分别8笔、5笔、1笔和1笔，其中新城发展终止向横店影视出售上海星轶影院100%股权。

本月市场关注度高的并购交易， 即博裕资本拟每股12港元要约收购金科服务剩余全部股权（约60.8%权益）， 最高现金代价47.63亿港元，完成收购后依然保持金科服务的上市公司地位。每股要约价12港元，虽较最后交易日收盘价溢价33%，但以2021年金科服务每股收益人民币1.62元计算，本次收购PE不到7倍，相较于2021年末博裕以37.34亿港元收购金科服务22%股份（此时PE收购价13倍），收购资产对价明显有所折让。

从交易双方来看，本月 10笔交易是并购方收购合作项目的剩余股权， 如金地2.9亿从景业名邦处收购广州增城项目50%权益，年内华润万象生活第三次出售， 10.4亿收购祥生物业，新增在管建面2350万平。 此外， 另有8笔交易存在交易双方属于关联关系， 如旭辉转让南京公寓项目予管理层等。

从交易标的物业类型来看，本月恒大、富力、中骏、远洋、华夏幸福、祥生、明发、景瑞、景业名邦继续出售资产、回笼资金， 多数房企倾向于出让住宅项目。本月47笔交易中16笔涉及开发项目股权， 披露转让的住宅项目的并购规模约428.4亿，占全部规模的比例提至59.1%（8月：51.5%），其中保利3.65亿入资大悦城重庆项目，华发10.41亿全购无锡经开区项目，云南城投底价18.34亿挂牌14家项目公司股权等。

而多元化投资热度提升， 尤其是商办交易从上月的1笔升至12笔，仅涉及交易对价140.6亿（8月：1.4亿）；除此以外物管并购交易火热，本月从博裕收购金科服务到华润万象并购祥生物业，物管并购交易热度提升，收购价也明显缩水，两笔交易收购PE都不到10倍，较去年折价明显，物管并购对价的折扣空间越来越大。

本次博裕拟以47.63亿港元收购60.8%股份，以2021年金科服务净利润10.77亿元为基准（每股收益1.62元人民币，收购价每股12港元，港元对人民币汇率按0.9），收购PE约为6.67倍，而2021年末博裕以37.34亿港元收购金科服务22%股份，当时收购PE为12.92倍，此次收购价格有所缩水。

2、华发股份10.41亿元全购无锡经开区13.8万平米项目剩余股权

项目公司主要开发XDG-2020-54号地块项目，项目位于无锡市经开区贡湖大道与震泽路交叉口东北侧，用地性质为居住、商业用地， 建设总用地面积13.81万平方米，总建筑面积约41万平方米（地上30万平、地下11万平）。目前正常开发建设中。

3、消息称佳兆业获离岸债权人斥20亿美元收购其停工项目

4、保利3.65亿入资大悦城地产重庆两江新区项目 获取49%股权

公告称，重庆悦升主要开发项目位于重庆两江新区的一宗地块， 该地块面积约89023.38平方米，总计容建筑面积约128733.28平方米，预期该地块上将建设逾1000套面积介乎99至143平方米的住宅公寓。

5、景业名邦拟2.9亿向金地出售广州增城一宗宅地50%权益

目标公司主要资产位于广州市天河区广州国际金融城，广州国金天地项目已开始建设，落成后将成为大型商业及办公室项目，目前估计将于2026年前完成开发。

此次股权拍卖成功，意味恒大系彻底退出盛京银行。根据拍卖竞拍结果，沈阳市和平区国有资产经营有限公司，沈阳高新发展投资控股集团有限公司，沈阳锐金资产经营有限公司，北京国锐控股有限公司，北京城环城国际汽车配件城有限公司，山西禹王煤炭气化有限公司，辽宁国科实业有限公司以最高应价胜出。

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