【世界快播报】杭州楼市1-7月交易面积大跌50%，房价却上涨17%！涨价去库存难行

“涨价去库存”是个说烂了的梗。

但也不能否认，它曾经的确是妙计。房价越涨，购房（投资）热情就越高，杠杆加了又加，不仅房地产繁荣了，银行也大赚特赚，拉动全国GDP勇往直前。

但这里有一个前提——人们相信房价会涨。

(资料图片)

过去，这个前提的成立的，但现在呢？乐观点说，50%成立吧。

所以，“涨价去库存”的效果必将大打折扣。

所以如果当下还要硬将“涨价”和“去库存”划等号，多少就有些刻舟求剑了。

杭州就是一个例子。

01｜杭州楼市的库存有多高？

根据杭州市统计局截至7月份的数据：

施工面积为6117万平方米 其中竣工面积为539万平方米 1-7月销售面积为614万平方米

通过以上数据算出，截至7月份，杭州 施工中的面积为5886万平方米 （施工面积-竣工面积）， 月均销售面积为88万平方米。

即， 仅施工面积去化周期就达到67个月！ （施工中面积/月均销售面积）

就算最大程度减去2年的期房库存， 压在开发商手里的待售库存就达到了3.6年 。

这可是杭州啊，拿了这么贵的地压在手里三年多，对资金链是巨大的考验。

值得特别注意的是，今年的竣工面积仅为230万平方米，但是销售面积达到了614万平方米。

雪球在越滚越大。

02｜1-7月杭州楼市的“弃量保价”

杭州是一匹黑马，但好像撞到南墙。

根据杭州市统计局新商品住宅成交数据：

1-7月 房价上涨17% ，达33381元/平米 1-7月 成交面积跌50% ，不足去年1/3

我把15年到19年的数据也列了出来，可见今年房价可谓是逆势上涨，直奔“2017全国房价暴涨之年”去。

然而，却被成交量无情打脸， 宣告涨价去库存失败！

下图看逐月数据：房价有节奏地往上走，交易面积跌幅始终在50%-55%区间游荡。

03｜杭州房价有会下跌吗？

先上结论：会！

1）二手房市场已经下跌

由于统计局没有发布二手房数据，就参考调研机构的数据。

今年7月份，二手房市场出现了拐点，从40000元/平米左右骤然下跌至36000元/平米附近。

一手房的价格在33381元/平米，虽然仍低于二手房价格，但差距已经不大，二手房将进一步抢夺一手房市场，最终造成相互杀价。

2）杭州房价收入比奇高

在杭州买房，比上海还难！

房价收入比是评估一个地区房价高低的重要标准，公式为=房价*人均居住面积/人均年收入。

简单地说，不吃不喝多少年能买上房。

国际上普遍认为3-6为合理值。

我们来看看杭州和上海的比较：

杭州是合理值的3倍还要多，甚至比上海还要多出半年，达19.38。

为什么年轻人从北上广深逃到杭州，又为什么从杭州逃到成都、武汉？

房价收入比就是最好的答案。

当年轻人不再蜂拥而至，楼市就失去了最核心的支撑，深圳已经是一个例子。

3）杭州经济放缓

历年来，杭州在经济发展上都是全国领跑的城市。

但是今年杭州落后了，上半年GDP仅增长1.2%，落后于全国的2.5%。

各区都出现放缓，成为区域性问题。

那么，当经济发展降速，楼市又失去另一个支撑——购买力。

综合以上，杭州当前的房价属于虚高，房价承压很大，跌是迟早的问题。

开发商再硬，也硬不过市场的大手。

结语：

杭州被认为是北上广深的最佳接班人

但城市发展还没接上班，房价先接上了

这不禁让人担心

杭州会早熟？还是会夭折？

对于杭州的房价，您有什么看法？ 欢迎留言一起讨论。