天天观焦点：​老黄埔地标腰斩，知识城恐成制霸？

平地一声雷！黄埔临港湾CBD的地标项目“湾区国际创新中心”遭难了。

据10月1日公布的项目有关招标文件显示，该地块项目受 岑村机场210米航空限高制约 ，同时结合住建部发文《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》， 严格控制国有企事业投资建设250米以上超高层建筑 ，拟对原方案进行调整。

(资料图片)

换句话说，建筑高度由原来的488米， 或腰斩到250米甚至是210米以内 。将来可能比目前老黄埔最高地标——250米高的国际湾航中心还要再低一个头。

这说明两个问题：一是高度腰斩对于黄埔临港湾CBD来说是一个利空；其二是除了在住建部发文前已通过审批的项目外，未来将难以看到超过250米的地标性建筑。

有人欢喜有人愁， 黄埔地标的title可能落到知识城九龙湖旁330米的知识塔 。

这像是意料之外，但又在情理之中，因为近年来知识城的建设速度实在是太快了。

像是一颗不起眼的小树苗，转眼间成为一颗大树。

知识城的热度一直居高不下，尤其受到新广朋友的喜爱，今天我们来详细地盘一盘。

老实说，知识城这个地方，我是蛮佩服的，为啥呢。

因为这个地方，离城区市中心不近，硬生生用钱和政策，在山沟沟里砸出一个新城，更拉来新加坡一起投资建设。

我们先看看知识城到市区的距离，以知识城凤凰湖为起点，驾车时间通达距离：

凤凰湖驾车30分钟可达距离

每15分钟递增，15/30/45/60分钟车程云图

半小时以上才到天河，确实不算近啊。

但重点是，这里发展得很不错，非但没有烂尾，还在持续的建设当中，而且还扩容了，把长岭街道也收入囊中。

知识城已经成为经验丰富的职场老人，可以带新人发展了。

之所以成长得这么快，除了钱和政策之外，还有两个重要原因：一是有 早期开发区的领导 坐镇，经验足效率高；二是 空地多 ，撸起袖子直接干。

沿着九龙大道，知识城分为南、中、北区发展：

先看较为熟悉的 南区 ，地铁站 何棠下和旺村 是核心区，再加上远一点的 汤村和镇龙北站 组成。作为起步区域，开发时间最早，各项市政配套相对丰富，城市界面成熟。

众多楼盘扎堆，居住氛围浓厚，早期楼盘大多集中在凤凰湖周边。户型要么是紧凑小户型，要么是别墅类产品为主，改善大平层产品较少。

凤凰湖城市界面

现在户型迭代很快，目前知识城在售的二手房，包括已收楼但还未进入二手市场的双珑原著、保利拾光年、凯德中新里，户型设计上大多还是上一代。

目前市场上流行的超长阳台，LDK一体化设计等较少出现，而这也将成为新房的核心竞争力之一。

中区和北区 发展较晚，中区将以 九龙湖 为核心，打造环九龙湖总部核心经济带。将来的黄埔地标，就坐落于此：

知识塔工程进度 图源：知识城

而北区则将打造 生物医药 龙头企业集聚区和 集成电路 产业园等产业园区。

无论是配套还是城市界面，都不如南部的好，居住氛围也弱很多，在售楼盘仅北区红卫地铁站附近的 时代印记 ，是开荒牛没错了。

不过据凤尾村旧改控规图显示，未来片区将形成从幼儿园到高中15年教育体系，包括：1所60班完全中学（初中33班，高中27班）、2所36班小学、2所24班幼儿园以及2所托儿所。

再来盘一下知识城在售的新房：

北区和中区，目前仅 时代印记 在售，均价2.2-2.4w左右，户型以紧凑型二至四房为主。

南区，除汤村的 升龙学府上城 外，大多集中在凤凰湖周边。

目前，九龙大道旁的新盘中， 幸福誉 和 中新里 还有部分尾货，价格在2.5w左右。这两个盘的好处呢，一是收楼快，二是周边配套成熟，人气比较旺，离地铁也近。

另外集中发开的几个新盘，有主打 双湖板块 的悦辰壹号和主打 低密山居 的居 山涧、璟珑府和山与墅 。

这几个盘的共同点，就是以改善户型为主，位置相对较近，集中连片开发。

悦辰壹号 的优势，是离广州实验中学很近，目前在售的楼栋中，部分户型可以看到校园景色。

悦辰壹号地块航拍

项目旁面还有已建成的知识城广场和在建中的超级邻里中心。其中超级邻里中心拟涵盖体育配套设施、商业配套、公寓、公共服务配套等。未来的生活配套非常完善。

项目价格在2.4-2.9w左右，面积越大，价格越贵，卖得最好的户型是168平五房产品。这在情理之中，正如前文提及的， 知识城早期产品以小户型和别墅类为主，大平层稀缺。

但让人稍感意外的是，五房户型的去化很好，据销售介绍，只剩两三套了， 知识城的购买力还是可以的 。

目前知识城的存量房，大概是4w套左右，加上未进入二手市场的次新房和在售的新房，体量不小。

过往知识城的房价，拉差不大，但随着 体量增大，人流量增多，改善居住需求的出现未来一定会拉开差距。

这其中，低密山居的三个改善盘为代表，伴山而居，容积率仅约1.2。

项目位置分布

龙狮璟珑府 ：约91-106㎡宽境洋房、约142-168㎡瞰山平层。

看了实体板房，挑两个印象比较深刻的户型讲讲：

先是 91平三房户型 ，这个面积段能做到 南北对流 ，是知识城甚至在广州都属于少见的。

142平四房， 南北对流双阳台 ，实体板房在三楼，两边阳台打开之后，风穿堂过，非常凉爽，高层对流效果更明显。

106平，3+1房，配了 超长阳台+入户花园 ；168平四房 双主套+家政间 设计。这些配置领先知识城同面积二手房一条街。

小区整体设计上 北高南低 ，保证了不同楼栋的 景观和日照 。周边还配建了体育公园，业主活动场所也考虑到了。

璟珑府航拍

居山涧 ：建面约140-190㎡大平层、155-175㎡叠拼等五种户型。

产品力很能打：

1. 独梯独户

2.远高于市场主流豪宅的 超长南向采光面 。

3.景观面拉满， 270°无柱转角阳台/大飘窗 ，这在广州是顶顶罕见的。文字描述太苍白，直接上图：

居山涧160㎡L型阳台

居山涧190㎡阳台和飘窗

无柱设计，成本蹭蹭蹭往上翻，越秀做豪宅还是有两把刷子的， 真的可以去现场感受一下这空间感！

山与墅 ： 全部是 叠墅，高赠送，独梯独户 。

项目实景图

分为上中下叠，上叠送顶楼露台；中叠送架空层部分面积和部分地下室；下叠同送部分地下室+花园。

赠送的多， 整体使用率翻一倍 ，问题不大。

这个地块和居山涧的地价都不便宜，楼面价相差不到200块，可以说都是知识城地王级别的地块。

居山涧前段时间成交价格突破6w，赠送的面积也不少，实际算算价格是没有到6w的，但还是有很多读者接受不了。

我认为， 知识城出现刷新天花板价格的改善产品，是合理且必然的。

目前知识城的二手房大平层产品 几乎处于断层状态 ，而且改善四房的价格明显比刚需户型贵出15%左右。

以璟珑府为例，三房户型2.6w左右，大平层3w左右，即便是同一个项目，内部的价差也不少，何况是高标大户型豪宅和早期二手房的价差呢。

经过十余年的发展，虽然离市中心远，但知识城已经长大了，具有独当一面的魄力， 我们看知识城的逻辑也应该顺应发展而改变 。

知识城也不可能永远只是刚需聚集地，城市要向前发展。

纯改善型楼盘，如果只冒出一个，可能是开发商的误判，但如果同时冒出几个，那说明市场对知识城改善群体形成共识：

知识城，迈进了提升居住品质的时代。