当全国市场很一般的时候，西安市场却硬是还不错。
(相关资料图)
这一点，让我很吃惊。
这是我对西安市场的5个总结：
1、相比于2019-2021年，西安市场在下行。
2、但市场的热度，依旧好于90%的城市。
3、重点板块+打新楼盘，也就是西安市场的核心。
4、豪宅限价上涨、远郊降价、二手尚能稳中有降。
5、买重点，买核心，买倒挂，买学区。
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全国市场，很一般。
这是2022年关于全国市场的几个关键词，看完你会有非常深刻的感受：
下行、调整。
在超过17万亿的市场体量中，下行成为新常态。
与之相对应的是，全国市场下行，市场不断下行，倒逼着政府不得不拿出了大杀招，政策不断出台利好政策。
我看了之前的新闻，截止到9月份，你知道全国各地已经出台了多少个政策吗？
700多个。
全国因城施策，涉及近200个城市，比如资格端，积极放开人才落户，放松限购；资金端，降低首付比例、利率、税费，提供公积金利好政策甚至购房补贴。
还有一点是土拍。
稳得一批。
楼面价居高不下，流拍率平稳回归。
全国土地市场规模下降，但土地楼面价仍居于高位，土地溢价率持续提升，土地流拍进一步平稳回落。
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全国市场一般，西安市场却相对不错。
这一点，很难得。
1、目前市场均价：1.7万。其中，主城区最低1.3万，最高的价格4.1万。
2、改善为主，刚需逐渐失衡，市场被扭曲。目前，西安市场遍地改善的户型，已经逐渐出现“反噬”，130-160㎡成交占比达到41%，反倒是100㎡以下占比14%。
3、政策不断。“330新政”、“528新政”、“819新政”，小放松，但本质上并没有放松。
4、城南房价集体上涨。高新、曲江、航天等同比上涨，这是西安人口密度最高的地方，但是土地供应量有限。
5、区县房价集体上涨。高陵、鄠邑、蓝田等板块，房价同比上涨明显，因为一线品牌集体进入。
6、西咸房价整体回落。西咸新区在整个大西安市场中供应最大，量价齐跌。除秦汉外，其他四个板块房价同比下跌。
7、西安存量市场还有10个月，在全国已经非常不错了。不过因为房价涨了很多，去库存压力也慢慢加大。
8、万人摇极其少见，5000人摇也逐渐减少。2022年9月11-20日，西安市大市场共有15个项目进行线上登记，总计推出2274套房源，已经登记结束的项目平均人房登记比约3:1。其中，11盘位于城六区，4个楼盘需要摇号，自8月以来，人房登记比就一直在3:1左右，持续低位。
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再往下，西安分化其次，主要稳涨。
1、人口净增21万，仅次于武汉、成都、杭州。已经非常不错了。
2、2022年上半年港务区、高新和浐灞位列上半年各区域批售前三甲。据统计分别为19616套、17274套和10913套，三个区域总量占全市批售量的51%。
3、华润未来城市和万科翡翠国际吸引6.6万组家庭登记，天地源云水天境6000余组，华润未来城市4.6万人记录，万科翡翠国际将近2万人登记。
4、不过，龙湖景粼玖序、招商雍澜湾、龙湖星河紫云台等品牌房企项目开盘遇冷，去化率低至20％以下。
5、土拍全面集中。1、成交总金额、供应量持续缩水、绝大部分底价成交，首轮集中土地共33宗，成交23宗，9宗流拍、1宗中止，244.665亿。2、央企、国企成为主力军，首轮万元地块几乎本土房企托底。
6、二手房市场，库存大、成交小、价格稳降。在售二手至少十几万套，去化周期达到了31个月。
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但是越往后，西安市场的压力会逐渐增大。
1、为什么越来越多楼盘做毛坯？压力太大了。在2019年以精装修房源为主之后，毛坯房源其实不错，但现在受到限价影响、销售去化压力，房企开始控制总价、做小面积、主推毛坯，部分高端盘选择采用毛坯+精装包。
2、房价越来越高，尤其是限价越来越高。 西安当地统计的一些数据显示，低价房源占比仅三成，比如8月份，西安市城六区、高陵共计价格公示项目24个，共计公示一房一价备案价房源4835套，其中，1.5万/㎡以下房源数量为1623套，占比仅33%，低价盘库存越来越少，刚需购房压力越来越大。
3、房价天花板会越来越高。8月份，高新三期CID个别房源出现4万+，为龙湖青云阙尚府的底跃产品，单价最高约4.3万/㎡。而在6月、7月，分别有浐灞的招商西安序、招商央玺，出现单价约4.0万/㎡、4.3万/㎡房源。
4、抢房大潮越来越少。8月份，西安共计27个项目进行线上登记，其中，摇号盘仅有7个，占比26%。西安自2019年开始出现抢房现象，在2021年达到高潮，一年诞生了13次万人摇，创历史之最，但自2021年下半年开始政策加码之后，楼市逐渐退热，抢房不再。
5、二手房市场会越来越难，降价会成为大势所趋。二手房去库存会成为第一个。
6、主城及远郊区域将呈现两极分化，整体市场将持续聚焦主城区；主城区高地价项目入市后，市场回暖下，或将带动整体区域价值预期。
7、西安基本面还在，市场基本面还在，购买力还在。人口、产业、板块、限价，都在，未来各方面都有提升的空间。
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这是西安比较关注的典型楼盘：
金地·玖峯悦、新希望·锦麟天玺、绿城西安全运村、碧桂园云顶、鸿锦城·天锦、中粮·奥体壹号、万科璞悦、万科雁鸣湖等。
可以非常明显的发现几点：
1、新区楼盘依旧是主流， 主城没地了，成本、价格都非常贵，倒逼着房企和购房者不得不去新区买房，比如雁鸣湖、奥体、CID、软件新城等。
2、价格很重要，倒挂最好。 这是显而易见的利好。
3、西安价格真是越来越贵了，这个贵不是豪宅价格的贵，有几个楼盘能突破4万，反而是中位数的价格和二手房价格上，在西安1万7-2万才能买一个还不错的楼盘，二手房最贵鞥突破7万，这才是非常真实的购买力。
4、西安还能稳涨，这一点跟杭州、合肥一样，而且西安的二手房压力没那么大，再加上各地的指导价名存实亡，后期二手房压力会减少，但是该卖就卖是主要建议。
5、全国都在大降价、卖不动，西安却活得还不错，足以证明城市还不错，自住完全没问题，手里50-100万预算自住+保值投资完全可以。
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