今年的土地市场上，地铁集团的身影特别抢眼。
以9月底完成第三轮供地的深圳来说，推出的7宗地，成交了6宗，其中3宗被深圳地铁集团拿下，也即深圳地铁包揽了50%的地块。
不光这次，去年下半年以来深圳的每次拍地，深圳地铁都是主角。去年深圳第三次土拍共出让11宗地块，揽金368.37亿元，其中，深铁就以178.51亿元底价独揽了5宗地块。
(资料图片仅供参考)
相比于深圳地铁，广州、厦门的地铁公司更猛。中指研究院数据显示，广州地铁今年前三季度拿地金额高达165亿元，厦门地铁拿地砸下了125亿元。在全国拿地房企中，排名分别位居第15位、第20位。
深圳地铁拿地金额排名第26位。此外，杭州地铁拿地51亿，沈阳地铁拿地43亿，合肥轨道拿地37亿，苏州轨交拿地35亿，南京地铁拿地31亿。
以上地铁公司拿地金额均跻身全国拿地房企百强阵容。
需要说一下沈阳地铁。9月份，沈阳完成了今年第二轮集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈阳地铁所属全资子公司取得，成交额约为43亿元，占此次总成交额比例接近9成。
换句话说，沈阳地铁撑起了沈阳土地市场的大半边天。
地铁公司都是国资背景的企业与集团，他们拿地本质上还是国资房企兜底的一个侧面。
而它们表现如此积极，无外乎三个原因：
第一，它们本质上都不差钱。
第二，它们需要通过房地产业务增收，以弥补亏损。
第三，为了托底楼市。
看到第一条和第二条，有人可能有点懵，前面说地铁公司本质上不差钱，第二条又说拓展房地产业务是为了亏损，这不自相矛盾吗？
并不矛盾。
简单来说就是，当下各城市的地铁公司，仅靠自身业务，大多都是亏损的，但每年他们都能获得市政府的高额补贴，在补贴之后，大多数地铁公司的净利润是正数，也即在补贴之后，大多数地铁公司是赚钱的。
对于地铁公司的经营状况，本号今年写过多次，梳理的24家公布数据（ 很多城市地铁公司没有公布数据或者查询不到 ）的地铁公司具体情况如下：
数据：各地铁公司财报
可以看到：
第一， 公布数据的24家城市地铁公司都获得了地方城市财政补贴，补贴最多的是北京，去年补贴了214.66亿元。其次是苏州轨交，被补贴了71亿，青岛地铁补贴了67.34亿，成都轨交补贴了59.38亿。
补贴最少的是济南、武汉和深圳三家地铁公司。因为三家地铁公司都是有盈利的。
第二， 在算上补贴的情况下，公布数据的24家地铁公司中，大部分都是盈利的。这就是本号为何说，大多数城市地铁公司，本质上不差钱。
只有南宁、杭州在补贴的基础上，仍是亏损的。北京地铁在获得214.66亿补贴后，填补了190.12亿元的亏损窟窿，最终净利润25.54亿元。
第三， 如果扣除补贴，大部分城市的地铁都是亏损，只有深圳、武汉、南昌、济南、广州5家地铁公司利润为正。这就是本号为何说，各地铁公司需要拓展业务，来弥补亏损。
总之一句话，不补贴大多数地铁都是亏损，补贴大多数地铁都是盈利。
第四， 深圳地铁最赚钱。
不算补贴，深圳的净利润是28.6亿元，位于国内地铁公司第一位。如果算上补贴，也还是第一。
深圳地铁为何这么赚钱？
在之前写地铁的文章中，本号说过多次，地铁修建成本高，运营成本更高。所以国家发改委一再上调地铁申报的门槛，就是杜绝一些根本修建和运营不起的城市，为了面子，举债修建和运营。
如果地铁公司单纯地依靠卖票收入，所有地铁都得亏损，深圳地铁之所以赚钱，是因为深圳地铁效仿了香港地铁。
来过深圳的人都知道，深圳地铁地下商业、地上物业是深圳的特色。深圳最赚钱的业务，是房地产开发。
数据显示，2021年深圳营收164亿中，有95.71亿元是站城一体化开发获得的，地铁的卖票收入只有39.18亿元。如果单靠买票，那得亏个底朝天。
目前，深圳从香港学来的这个经验，已经推广到了全国。其他城市的地铁也在布局TOD模式，依靠房地产开发填补窟窿，此外还布局了其他业务。
比如北京地铁去年房地产开始收入就有55.88亿元，青岛、杭州、无锡、昆明等房地产开发收入也占大头。
房地产开发已经成为了多数地铁公司业务收入的大头，所以，地铁公司本质上有较强的拿地需求。这是地铁公司为何成为土地市场上靓丽身影的重要原因之一。
再者，在地方城市补贴之下，多数地铁公司并不差钱，有钱拿地。
可能有人会说，当下的市场环境，拿地风险系数较高。
但作为国资企业，地铁公司本来就是地方城市的钱袋子，在土地市场萧条的当下，他们需要承担起自己的责任，为地方城市的土地市场兜底，托底楼市。
以上种种原因，最终让地铁公司成为去年下半年以来土地市场上的一道靓丽风景线。
不过，这种完全依靠国资企业托底土地市场的做法，未来可能行不通了。
10月14日，国家财政部发布了三条很有意思的规定：
1、严禁通过举债储备土地。
2、不得通过国企购地等方式虚增土地收入。
3、不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口。
前面两条与卖地直接相关，最后一条是放在当下各城市财政吃紧的背景下，私自巧立名目对民众增税。
其中最有意思的是第二条，不得通过国企购地等虚增卖地收入。这句话的意思，并非禁止国企购地，也是禁止地方城市通过国企假购地、刷数据。
这相当于将当下土地市场的乱象曝光了。昨天我在另一个号上对此有过专门分析。
在去年下半年房地产市场整体转向之下，土地市场也是一片肃杀，流拍成为了家常便饭，中心城市也是动辄超过50%的流拍率。
原因在于民营房企几乎都收缩了拿地战略，都在为活下去而努力。
这种背景下，今年以来国资房企（央企、国企、地方城投）成为了拿地主力，兜底土地市场。
从机构披露的数据可以看到，去年上半年房地产市场还没有哦转向之前，民营房企的参与率为53.2%，到如今只有20.8%，而国资房企兜底率接近80%。
然而，这里面存在着一个现象，就是大多数国资房企拿地的开工率非常低，克而瑞披露的数据显示，去年国资房企拿的地，开工率不足20%。
开工率这么低，意味着，很多城市寻求国资房企兜底，其实存在一种刷数据的行为。也即自己掏钱买自己的地，看似土地卖出去了，有了卖地收入，但花的是自己的钱，买的是自己的地，对于财政没有任何补助。
唯一达到的效果，就是把数据整好看了，虚增了卖地收入。这一点，中央了如指掌。
财政部出招，就是要杜绝这些表面文章。在这种背景下，国资房企如果真是拿来开发，仍可以买，但如果只是为了刷数据，那就不允许。
在这种背景下：
第一，后续的流拍率可能会被打回原形。
第二，地方城市的财政压力会加大。
今年受经济不确定性加大影响，地方城市的财政压力普遍较大。数据显示，上半年内地31个省市自治区的财政收入，只有山西、江西、陕西、内蒙古、新疆5个地区较去年同期增加，其余较去年都在减少。
一般预算内收入（主要是税收）和卖地收入是地方财政的两个关键钱袋子。一般预算收入缩水，卖地收入缩水更严重。
即便在央企国企兜底土地市场的背景下，财政部数据显示，前8个月全国土地出让收入33704亿元，较去年同期下跌了28.5%。
不少小县城为了缓解财政压力，有的停运公交，有的拍卖国营的旅游景点、食堂、殡仪馆的经营权限。
在不允许地方城市以国企虚增卖地收入的背景下，这种状况可能会加剧。
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