今日观点!溢价28%！这个接近满租的园区上架

撰文 | 江珊

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【资料图】

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金九银十，商办交易市场也多了些热闹的气息。

顶着总价地王、铁狮门中国规模最大城市综合体的光环，2008年拿地、2011年启动，发展10年的“尚浦领世”进入成熟期，拥有36%股权的城投控股 （600649.SH） 逐步将其摆上货架。

继转让沪风、开古、建奇、康州等项目公司股权后，10月11日，城投控股公告，其下属全资子公司城投置地拟以约21.49亿元的底价转让尚浦中心项目公司 （上海高泰房地产开发有限公司） 36%的股权，该报价较资产评估溢价28%左右。

按照既往的退出路径推测，持股64%的铁狮门买下这36%股权的可能性不低；从价格看，大企业扎堆、接近满租是溢价挂牌的底气；如能成交，将为上海办公楼交易再增亮色。

出租率99%

给耐克、字节跳动当房东

城投控股此次出售的是其持有的高泰房地产36%股权，高泰房地产从事自有房产租赁，主要负责上海杨浦区“新江湾城F3”地块的开发、建设和经营。

新江湾城F地块位于轨交10、20号线 （尚在规划中） 换乘交汇处，共分为F1、F2和F3，占地面积26.75万平方米，地上总建筑面积约为90万平方米，由铁狮门和城投控股合作开发，项目名为尚浦领世。

其中，F1为商办，目前仍在建设中；F2为住宅，已开发完毕并实现销售；F3为纯办公地块，已建成投入使用，即为本次股权转让的“尚浦中心”。

尚浦中心主体建筑由地上10幢办公楼、地下1层车库和夹层、门卫组成，实测建筑面积27.48万平方米，其中地上实测面积20万平方米。截至2022年6月30日，租金范围大致在5.5-7.5/元/天*㎡区间，项目出租率98.87%。

在尚浦中心的租户名单中，不乏声名显赫的大企业，其中包括耐克体育（中国）有限公司、汉高（中国）投资有限公司、上海家化联合股份有限公司、大陆马牌轮胎（中国）有限公司上海分公司等知名企业。

其中，2014年4月，美国耐克公司将其大中华区总部迁入尚浦中心；2017年8月，汉高 （亚太区及大中华区总部） 管理中心入驻杨浦区尚浦中心。

特别值得关注的是，2021年7月，铁狮门表示，字节跳动在此租赁了约4.2万平方米的办公空间，并将购买尚浦领世正在开发的总面积约19.5万平方米的办公项目 （后者为F1地块项目） ，这成为2021年上海商办市场的“大单”。

信息显示，耐克、汉高以及字节跳动三者便占据了尚浦中心78%左右的可租面积，整个园区形成了跨国公司和国内大型企业总部集聚的商业办公氛围。

截至2022年6月30日，高泰房地产股东权益账面值24.92亿元，评估值46.58亿元，增值率86.92%，36%股权对应的评估价值为16.77亿。2022上半年，高泰房地产录得营业收入约1.84亿元，营业利润约6075万元，净利润约4247万元。

在上海联合产权交易平台上，该股权转让底价设为21.49亿元，较估值溢价约4.72亿元。

功成身退

城投控股“五连卖”

入局十余年，作为铁狮门F地块项目的合作方，城投控股此前已经卖出数家项目公司股权。

早在2008年初，美国房地产开发商铁狮门进入上海，以67.5亿元底价摘下杨浦区新江湾城F地块，创下当时的总价“地王”纪录，楼板价约为7500元/平方米，但其后金融危机爆发，市场传出铁狮门转卖F地块消息。

2010年，上海本土国企城投控股下属子公司城投置地宣布出资26.6亿元，收购沪风、开古、建奇、康州、东荣、合庭、高泰7家项目公司各36%的股权，参与开发新江湾城F区地块，2011年，尚浦领世城市综合体项目分阶段开发启动。

历经10来年发展，城投控股逐步转让上述项目股权，锁定退出收益。

①2021年10月，城投控股挂牌转让旗下F1地块项目公司沪风、开古房地产公司36%股权，其分别对应F1-A和F1-B地块开发，天眼查信息显示，该两公司股权的接手者应为字节跳动关联公司。

图 | F1地块5个子地块划分

在此之前，字节跳动关联公司已经从铁狮门手中收购了这两家公司64%的股权，铁狮门也宣布将字节跳动已将区域运营中心落户尚浦领世。

字节跳动全新区域运营中心，位于F1-A、F1-B地块，包括4幢写字楼和配套设施，以及面积超过2万平的户外空间

据地产服务机构披露的消息，字节跳动买下了尚浦领世F1-A、F1-B项目，建筑面积约20万平方米，价值约78亿元。

2022年1月，在回答投资者互动问题时，城投控股表示，转让沪风房地产股权事项已完成，转让开古房地产股权事项在进行中。

信息显示，F1-A商办地块设计总建筑面积12.86万平方米，由一幢4层商业楼和一幢高层办公、裙房和地下两层组成；F1-B商办地块设计总建筑面积15.14万平方米，由两幢高层建筑、商业裙房和地下两层组成。

②2017年，城投控股成功转让建奇房地产36%的股权，该公司对应F1-C地块，接手者为铁狮门，媒体报道该地块项目被售予了君康人寿。

③2021年7月，城投控股公告已成功转让康州房地产36%股权，该公司对应F1-D地块，接手者为铁狮门，该次转让带来3.92亿元税后收益。

另外，早在2017年，由于售罄清盘，负责住宅地块F2开发的合庭房地产也完成减资，收回股东投入。

随着高泰房地产36%股权再被摆上货架，城投控股F地块的纯办公部分也即将“功成身退”。

如果转让顺利，在新江湾城F地块项目上，城投控股手中将只余仍在开发阶段的F1-E地块36%股权。

对于转让的原因，城投控股表示此举将有助于确保公司收益、提高公司资金利用率，同时为公司 未来拓展、储备、开发优质项目提供现金流。

2022年上半年，城投控股实现营收23.27亿元，同比增长5.61%，净利润4.15亿元，负债率69.53%。