来源 | 日剧《打工仔的梦想房》
文｜风马牛地产研究院·内容组
全文共 3187 字，预计阅读时间 6 分钟
(资料图片仅供参考)
很多在北上广打拼的外地人，开始意识到这里也许并不是自己的乌托邦。当然，也没人会信李诞的鬼话，「逃离北上广，会不会是深圳市人才引进的一种手段？毕竟：来了就是深圳人！」殊不知，深圳新房二手房房价蝉联全国榜首，去了不过是换种方式卷生卷死。
在房价几乎没有天花板的一线城市，大家的退路只能是户籍地的小县城，然而据国庆回到老家县城的小丽说，在平均工资只有 4500 元每月的某县，房价已经突破 2 万！
一个小小的县级市，房价均价超过 2 万，超过石家庄、郑州、长沙、南昌等省会城市。 逃离北上广后，想回到小地方安安稳稳过日子，却发现老家县城的房价也已经高攀不上了。
县城房价真相果真如此吗？这是真需求还是一吹就破的泡沫？
01 分化中的县城房价
在中国，有 683 座城市，而县城达 1472 个。后者容纳了中国 2.5 亿常住人口，楼市成为了一个无法忽视的万亿级市场。广域市场外加分化极大，各个地方被不同程度垄断，导致信息和数据失真，县城房价是一门难以研究的学问。
从 2017 年调控至今，在大中城市、热点城市房价逐渐退烧的同时， 楼市出现了一个诡异的现象：三四线城市突然就火了，房价迎来大涨；这种诡异现象的另一面，是因「白菜房价」而闻名的鹤岗市，房价竟然一跌再跌、无人问津。
咱们用几组数据来说话：
一是据中国房价行情网显示， 截止今年 6 月，房价破 2 万元/㎡ 的县城数量达 8 个，均价破万元的县城数量达 117 个 ，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨。
图| 全国主要县城房价阶梯图
图| 6月份全国房价前十名县城
其中，海南陵水县房价以 33376 元/㎡ 排名全国第一，后面紧跟着 2 字打头的义乌、永康、温岭和昆山。而在房价前十名的县城中，有七个县城来自浙江省，其余席位被海南和江苏霸占。
二是限购限价限贷蔓延，县市级城市开启了降价潮。
距离深圳 40 分钟车程的海景房小区，从单价 1.2 万元/㎡ 跌到总价 20 万元；位于大湾区的中山三乡镇房价也从 1.35 万元/㎡ 降到 7300 元/㎡，房价直接腰斩；长三角地区的南京句容县，也出现「均价 5000，楼层任意选」的朋友圈广告。
而这些数据，也 侧面证明了另一个不得不承认的现实：县城间的分化在进一步扩大。
02 这些房价如此高的县城们
在一般人的认知里，县城的房价普通在五千到万元之间，由于城镇化发展、无产业支撑、人口流失过快的合理因素，县城房价逐渐下降并不令人惊讶，这是由长期的经验和认知决定的。
但那么多动辄两三万的县城房价，且不是个别现象，这就令人怀疑其合理性。
毕竟，咱们会根据一座城市的行政标签来判断城市地位和繁华城市，省会城市怎么能没有一座小县城的房价高呢？而改革开放这么多年， 市场配置资源比行政权力配置重要、优先，更好适应市场经济规则的地域就发展得更快、房价更高。
从上述看起来貌似很不入流的县城来看，房价高各有各的理由，我们可以把它们分为三类：
第一类是产业功能性县城， 主要以浙江中小民营县城和江苏经济重镇为例，比如世界知名小商品城义乌、全国五金行业龙头永康、全国锁业行业龙头和水晶产业龙头浦江以及横店影视城东阳等。
正如吴晓波在《大败局》中提到，浙江是非常典型的七山二水一分田，因为如此，诞生了改革开放第一批民营企业家，上有鲁冠球、李书福这样的大鳄，下有藏富于民、从「鸡毛换白糖」闯过来的生意人。除了有钱，本地人的购房思维也非常超前，非常具有投资理念。
第二类是环发达城市的卫星县城 ，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山、嘉善，大湾区的东莞、惠州等等，由大量的北漂、沪漂和深漂支撑起来的大城市卫星城，前仆后继、源源不断的购买力，也成为县城楼市高涨的催化剂。
第三类是自然资源型城市 ，比如，无论人口规模还是 GDP 都一般的小县城陵水、万宁，就靠着独特的气候优势、地理位置和自贸港建设的东风，让向往阳光和沙滩的人们乖乖上交钱包，也让房价一骑绝尘。
可以看到，这些县城多位于浙江、江苏、福建、广东等沿海省份，要么享受着北上广深等大都市的溢出效应；要么成为国际国内生产贸易链条中的重要一环，深深嵌入在一线城市的经济体之内、不分彼此；要么拥有绝佳的地理位置和气候条件，有着其他地域无法比拟的稀缺资源和景观……
03 高房价是怎么涨起来的？
这些城市岂能被「县城」的标签遮住光芒，它们的房价又怎么能不涨呢？
首先是新型城镇化战略下的人口流动， 去年国新办发布的《中国的全面小康》白皮书指出， 2016 年至 2020 年，约一亿左右农业转移人口在城镇落户。
之前大部分人生活在乡村，主要以农耕为主，而现在县城人口流动非常大，农民改善生活，就有去县城买房的现实需求，攒够了钱就会考虑去更繁华的地方生活，不管房价涨跌，得在县城买房，这样结婚、娱乐、教育都会更容易。况且县城楼盘数量有限，并不是多得没法消化。
其次，购买力极强，这些县城当地人均可支配收入并不低。
2021 年，义乌、永康、温岭居民人均可支配收入达 77468、54000、58982 元，妥妥地藏富于民，小编打听了一下，当地公务员年薪保守估计在 20 万上下，除了进体制，上文也说到，浙江人是最具有海洋精神的群体了，「打工是不可能打工的，这辈子都不可能打工的。」
在北上广深漂着的打工人也是购买力极强，动辄 500 万的一线城市房产买不起，但拿下周边 200 万的通勤房还是不在话下。还有持续了多年的丈母娘效应，很多家庭嫁女，要求男方在县城必须有房，全国广大农村单身男青年数量以亿计，这庞大的潜在购房人群也推升了县城的房价。
此外，熟人社会的扎堆买房、逃离北上广深的返乡置业等都是居住需求之一。
最后，棚改和信贷宽松也是很重要的原因，这些年三四线棚改如火如荼。
虽然 2020 年棚改 2.0 被「叫停」，对房价的拉动力减弱，但从 2015 年到 2018 年四年间，全国棚改完成量处于 600 万套左右，棚户区改造、旧城拆迁、货币安置，大量资金涌入小城市，同时制造了大量的刚需，在前几年一二线城市房价暴涨的带动下，县城房价也迎来几波「补涨」。
比如，房价破 2 万的浙江小城衢州，每年棚户区开工套数，就相当于全年商品房销售套数的 1/5 到 1/2。大量拆迁户一齐涌入售楼处，用白花花的银子堆高了县城的房价。
04 县城迎来购房好时机了？
有人会说，既然房价涨得这么猛，买几套投资可以吗？在上文也有阐述，在市场化的大潮席卷下，同样贴着「县城」标签的城市，它们的际遇和现状各不相同。 从长远来看，没有产业支撑、人口流动、居住需求及稀缺性的县城，楼市的前景并不乐观。
为了抑制房价的过快上涨，县城开始了政策层面的调控。
义乌、永康、衢州等地在上半年纷纷出台楼市调控政策，为了避免楼市泡沫越来越大，去金融属性显然是众多房价超速上涨的县城必须做出的选择。
而据国家发改委印发《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，规定：城区常住人口 300 万以下城市要落实全面取消落户限制政策；城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限要实现累计互认。
户籍制度改革在加速，多数城市的落户门槛会进一步降低。 这意味着，大城市始终是最吸引人口的地区，未来的城市，有年轻人的城市才有未来；年轻人越多的城市，未来就越灿烂。
除了人口的变化外，如果没有产业和经济支撑，县城房价接下来的行情肯定艰难。 对于绝大多数小县城而言，产业和产能正在流失，我们期待的城市升级和产能发展并没有发生，甚至可以说更严峻。
况且，上百个县城房价破万的背后，是近 5 亿人「人户分离」。在 2020 年，「人户分离」人口已经达到 4.9 亿人，导致的县城新房空置现象亦比比皆是，房地产自然会出现虚假繁荣——盲目扩张新城区，批量建设高层住宅，却大量无人居住。
同样陷入流动性危机的， 或许还有县城过度举债开发，地产商又和当地的财政情况息息相关。 房地产商不买地，政府的地卖不掉，也导致地方的财政赤字高筑。去年，鹤岗市政府通知，因为财务状况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员的计划。
针对上述列出的点，你或许可以判断目前所处的县城是否值得买房。不过可以确定的是，未来县城房价两极分化会更严重。总之，县城的房子，不是不能去买，就看你去哪里的县城买房。
关于县城房价，你有什么看法？欢迎评论区留言告诉我们。
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资料来源：
1. 县城房价破万暗藏虚火：2万首付就能买套房，有出租房空了快三年, 刘新歌,时代财经,2022-08-22
2. 县城房价超省会符合经济学逻辑|城记之一,十年砍柴,《财经》新媒体, 2021-06-17
3. 县城房价躺平，未来遍地是鹤岗,无相财经,2022-02-21
4. 逃离北上广后，却发现4线县城房价也3万了,智谷趋势,2022-09-22
5. 房价前10的县城，7个来自这个省,时代周报,2022-08-05
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7. 县城价格过万的房子，都被谁买走了？刘婷,新周刊,2021-06-15
8. 117个县城房价破万，合理吗？专家：20年后县城房子白送或没人要,楼市新观,西瓜视频,2022-07-30
9. 小县城房价有未来吗？知乎, https://www.zhihu.com/question/424538949/answer/1517735409
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