世界即时看!一手上调10%,二手破6奔7!东莞楼市飘了?

2022-10-20 22:35:21    来源:大湾区PLUS    

前几天,我们说东莞楼市“卷不动”,国庆期间卖了21套房的华侨城天鹅堡都能当销冠,市场缺乏 心。回顾请戳:卖21套都能当销冠,东莞楼市卷不动了!

但这两天,我发现一些项目倒是自信心爆棚,无论一手还是二手都有涨价的情况在发生。

到底是有实力,所以够硬气;还是只是一把虚火,在炒作呢?


(资料图片)

我们一起来看看!

先看一手房市场。

最近有媒体统计,不少项目近3个月的备案价居然悄悄在上调,而且这些上调备案价的楼盘还都在不限购区。

其中包含了企石、塘厦、厚街、寮步、麻涌等多个镇街,上调幅度最高的达到了10.02%,最低也上调了0.48%。

显然,部分楼盘已经突破了东莞住建局要求的“不得超过上一次备案价的5%”的限制,相当疯狂。

而像南城的网红盘华润润府上批备案价和最新备案价都是51001元/㎡,没有变过,也是挺让人意外的。

而另一方面,东莞某房产博主又爆出一个消息,说东城的光大天骄御峰最近成交了一套大平层,单价破6奔7,甩开同为城区标杆二手盘的万科金域华府、光大景湖时代城好几条街。

我在诸葛找房看了一下,东城的光大天骄御峰目前挂牌均价比这套成交房源还离谱,要74553元/㎡,环比上月确实上涨了2.68%。

而南城的万科金域华府目前的均价环比上月虽然也涨了10.03%,但仅为48420元/㎡,比光大天骄御峰均价明显低了不少。

另外,南城的光大景湖时代城均价是52785元/㎡,也比不上光大天骄御峰,环比上月还下降了0.23%。

仔细研究了一下光大天骄御峰这个盘,发现它确实有点东西。

首先从地段来看,它在东城中心,周边无论是市政配套还是商业配套都相当丰富。其次它居住的圈层相对纯粹,产品也偏改善,舒适度很高。再加上楼龄新、挂牌房源少等特性,让它在一众二手盘中拥有了独特的竞争力。

与光大天骄御峰逆势上涨不同,在城区,降价几十万的房源也比比皆是。

比如这套莞城恒大华府的房源,从今年的6月到10月,短短4个月的时间就暴降50万!

从上述案例中,我们不难看出东莞楼市的分化。

新房市场,一边不断打出促销降价、低首付的明牌,一边却有楼盘暗戳戳地抬高了备案价。

二手市场,一边是业主僵持不下,不断降价,一边是标杆优质盘还在刷新房价天花板。

这个世界,真的很魔幻、很参差!

更详细的数据,我们也可以从近期东莞住建局发布的 《2022年9月东莞市商品住宅网上签约销售情况》 来了解。

从图中我们可以看到,9月东莞新建商品住宅(地面建筑层数超过4层)的销售套数为3785套,环比上月是增加了约14.9%。

二手住宅的销售套数为2735套,环比上月是下降了11.8%。

图片来源:东莞住建局

在33个镇街中,与8月数据相比,新建商品住宅(地面建筑层数超过4层)房价涨了的有9个,剩下的镇街房价都在下降。

房价上涨的镇街有譬如城区片区的莞城、东城、南城;松山湖片区的松山湖、寮步;滨海湾片区的厚街;东南临深片区的凤岗,但基本都是微涨。

大部分的镇街,房价还是在下跌,比如松山湖片区的大岭山、大朗;滨海片区的长安、虎门、沙田;水乡新城片区的望牛墩、洪梅;东南临深片区的樟木头等。

而二手方面,33个镇街中10个房价环比有所下跌,剩下23个都是在上涨。

其中涨得最厉害的是东南临深片区的塘厦,几乎涨了近5000元/㎡;跌得最凶的是华侨城天鹅堡所在的高埗,跌了近3000元/㎡。

这也和我们的认知一致,目前房价下跌的区域都是前期房企促销手段用得比较多的区域。

可以看到城区片区和松山湖片区的房价还是比较坚挺的。像东城、南城、万江的房价基本环比都涨了2、3千一平。

当下的东莞楼市呈现这样几个特征:

1、新房比二手更好卖,新房促销力度大过业主降价幅度,购房者更多地流入新房市场;

2、二手市场中,盘与盘的竞争更激烈,拥有好地段、好产品的项目更容易脱颖而出;品质一般的只能靠降价来换取流动性。

3、限购区的房子YYDS,它们在当下的市场更能保值抗跌。

4、东莞未来市场的分化会越来越严重。

基于以上4个特征,购房者现在在选购东莞房源的时候首选限购区的房源,且最好选择周围配套成熟、楼龄新的。如果没有资格购买,可以等一等,通过买社保或入户的方式换资格。

如果是资金只能够上非限购区,那么买一手,一定要选择品牌好的开发商,项目品质和配套一定要过关;如果是二手,则不妨大胆杀价,多看,多淘笋盘。

[责任编辑:h001]

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