作者：子非鱼

01 | ​深圳启动“商改住”

近日，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华等片区。

深圳国际会展城KF02-11地块，原规划用地性质为商业用地。调整后，这宗地块分为两宗，均为二类居住用地。

(资料图)

光明中心地区法定图则02-49地块，原规划用地性质为商业用地，调整后为二类居住用地。

深圳官方对此的回应是，优化深圳的用地结构。

其实，如果你关注到了最近三家第三方机构发布的深圳写字楼吸纳量和空置率数据就会明白，当下深圳商业用房太多了，空置率太高了。

可以说，深圳不缺写字楼，但住宅却极度稀缺。

先看第三方的数据，根据财新网披露，戴德梁行发布的最新报告显示：

第一，2022年第三季度，深圳甲级写字楼净吸纳量录得负2.1万平方米。净吸纳量为负，意味着当季新增租赁体量低于缩租及退租体量。

​第二，2022年三季度，深圳甲级写字楼市场无新项目入市，但整体总存量仍维持在713万平方米高位。由于新增租赁需求疲软，截至2022年三季度末，深圳甲级写字楼空置率仍环比上升0.3个百分点至22.7%。

另外一家机构第一太平戴维斯也给出了相近的数据，今年以来深圳的写字楼吸纳量不断下降，三季度环比下降了41.7%。空置率不断高企。

与戴德梁行、第一太平戴维斯齐名的另一家机构仲量联行给出的数据同样如此。

仲量联行不久前公布了今年中国内地20个重点城市的写字楼空置率，深圳空置率为21%，是一线城市中空置率最高的一个。

透过数据还可以看到，不仅深圳，其他二线城市的写字楼空置率更高，均在20%以上，青岛甚至逼近50%，天津也在40%以上，沈阳、武汉、长沙、厦门、西安、南京空置率都在30%以上。

也就是说，写字楼空置率高企，已经是热点城市中普遍的现象。

02 | 深圳写字楼太多，住房太少

长期关注本号的人，看到这个结果不会惊讶，因为关于写字楼空置率的问题，我每年都会写。

去年仲量联行披露了一份更详细的数据报告，最终了国内41个城市包括4个直辖市，5个计划单列市，广州、台北等28个省会城市，苏州、无锡两个地级市以及香港、澳门两个特别行政区。

结果显示：

第一，长春、无锡、南昌三个城市的写字楼空置在40%以上。

第二，16个城市的空置率在30%至40%之间。

第三，14个城市的空置率在20%至30%之间。

第四，6个城市的空置率超过10%低于20%。

第五，只有香港和台北低于10%。

数据：仲量联行

空置率这种东西高了肯定不行，但也不是越低越好，太低意味着市场供给压力较大，租金上涨压力较大，一般认为在5%至10%之间最为合适。

以这个标准来看，中心城市中90%以上的城市空置率都超标了。

无论去年还是今年的最新数据，深圳都是一线城市中写字楼空置率最高的城市。

这意味着，深圳的写字楼太多了，但深圳的住宅却太少。

今年，贝壳研究院曾披露过一份28个重点城市住宅空置率报告。计算的依据是 抽样调查了3个月以上无人居住的存量房，如果算上没卖出去的现房与期房，各城市真实的空置率会远高于披露的数据。

根据这个依据计算，南昌住宅空置率最高，达到了20%，每5套住宅就有一套是空的。

深圳的空置率最低，只有5%。

来源：贝壳研究院

深圳的空置率倒数第一，逻辑上非常吻合。深圳的人口密度全国第一，比香港还高出不少。深圳常住人口规模1768.16万，面积不到2000平方公里。

人口和广州相当，但面积只有广州的三分之一不到。

1700多万人口中，拥有自住房的只有23%，这意味着还有73%的人口都是租房居住。这是贝壳研究去年公布的一组数据。

深圳的自有住房率，在全国基本都属于垫底位置。为何会这样？这与深圳的商品房供应有很大关系。

根据深圳官方披露的数据显示：

当前，深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。其中，商品住房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%；宿舍约192万套、占比17%, 其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10%。

深圳总住房虽然有1129万套，但其中有一半以上是城中村的自建房，这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。真正的商品住房才189万套。

如果你在深圳拥有一套商品住房，那你基本打败了90%的人，是深圳塔尖上的存在。

03 | 等待扩容来破解难题

有人可能会说，为何不加快供地？答案是，没有多少地可供应了。

早在十年前，深圳就遭遇了空间瓶颈。过去十年，深圳的土地供应大多都是通过城市更新或者城中村改造来增加供地。

深圳有严格的生态红线，也有严格的工业红线，在不到2000万平方公里，可用来建设的用地面积只有940平方公里，其他都是山水生态。

而在这可用于建设的940平方公里中，深圳的居住用地占比只有22%，不仅面积是头部城市中最小的，居住用地占比也是最小的。

最关键的是，深圳的人口不断增长，供需矛盾不断加剧。

可以说，这种房（商品房）少人多的局面，深圳会长期存在。要想破局，要么调整生态红线，要么扩容。

至于“商改住”，可以解决写字楼空置率高企。

至于对住宅的供应短缺，可以缓解，但解决不了根本问题。深圳几年前就被钦定为12个商改住试点城市之一，但过去几年动作非常慢。

关于扩容，不光深圳人口翘首盼望，东莞、惠州人也在等待着。

早在两年前的2020年8月26日深圳生日那天，都以为中央会给予深圳扩容的大礼包，结果没有。那次虽然落空，但很多人仍在期待中。

有人判断，深圳扩容最快五年，最慢可能十年内。到底会不会，只有时间知道。但深圳想要破解高房价难题，想要提升常住人口的住房自有率，貌似只能寄托于扩容。