◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
虽有优质民营房企再融资试点，但大家也看到了，试点毕竟是试点，即便是这些优质房企，又有中再增信“保驾护航”，试点规模也没扩大啊。
【资料图】
房企们都很急，等不起。被纳入“示范房企”的碧桂园、远洋、旭辉等，近期都有卖资产动作，更别说出险房企如世茂、朗诗等。
对更多民营房企而说，考验他们“各显神通”的时候到了。当前，楼市不断放松，又在等待复苏回暖的重要关口，谁能找到钱，然后活下来，才有机会。
前日起， 一只名为“爱建共赢-德商发展基金集合资金信托计划”第1期信托理财产品在坊间火热推销之中，总计划募资8亿元，期限3年，预期收益率达到8.1% ！
地产密探获悉，该信托计划的交易对手包括成都德文源通企业管理有限公司及子公司成都德睿置业，交易构架为该信托资金认缴“上海蓁栩”合伙基金优先级LP，德商方面认缴劣后级LP，双方认缴比例“1：1”。
“上海蓁栩”合伙基金的普通合伙人GP为上海爱建泽盈投资管理有限公司。按表述，该合伙基金通过向成都德文源通、成都德睿置业进行股权及债权投资，最终实现间接向各项目公司进行股权和债权投资。
从表述看，该合伙基金将绝对控股成都德文源通及全资子公司成都德睿置业。这两家企业均成立于今年9月下旬，前者由成都德商新创置业控股99%，成都德福万商管持股1%。
经查，成都德商新创置业由成都德商源谋全资控股，背后是自然人股东邹康、杨彬、邹建等四人出资，其中邹康持股近90%。成都德福万商管由也邹康绝对持股98%。
实际上，熟悉德商的成都地产圈人应都知道，处事异常低调的邹康就是成都德商集团的幕后大老板。
目前，德商集团房地产板块核心平台是成都德商置业，涉及参控股子公司多达35家，遍布成都、武汉、广州、上海及海南等，成都德商源谋控股80%，邹康持股20%。反观成都德商文商旅实业集团，则由邹康直接控股51%，成都德商置业持股49%。
此次信托募资的德商系上述两家子公司，从股权构架看却独立于成都德商置业，或为风险隔离考虑吧。
地产密探还获悉，10月14日，爱建信托联合成都德福万商业管理有限公司、上海爱建泽盈投资管理有限公司共设“上海蓁栩”合伙基金，资本金16.01亿元。
这意味着什么？该合伙基金劣后级LP份额，由成都德福万商管出资8亿元，爱建信托受托的信托计划认缴优先级LP份额8亿元，上海爱建泽盈作为GP出资100万元。
从风控看，作为真正“金主”的爱建信托，自然不敢丝毫懈怠，该合伙基金由其封闭管理，重大事项需由GP审批通过方可实施，聘请爱建资管对成都德文源通、德睿置业及各项目公司全封闭驻场管理。
此外，该信托计划投资具体项目前，需提交爱建审批通过，制定详尽投资及管理方案后方可实施；爱建信托监控各投资项目进度，若项目进度严重滞后，触发强制退出。
从此次信托材料介绍看，爱建信托与德商置业已开展合作项目多达11个，可谓深度捆绑。据其表述，过往合作进展较为顺利，均符合预期。其还认为，“德商经营稳健， 强二线以上资产投资比重达85%， 在成都已拥有较好的市场份额及产品溢价能力 ”。
据克而瑞监测统计，今年前9个月，成都楼市销售流量榜TOP10排名，德商置业位列第八，流量成交金额63.14亿元，销售面积排名第七，对应成交面积43.54万平方米。
今年前9个月，全国房企销售TOP200排名，德商置业全口径销售额56.1亿元，排名第142位，与去年同期相比，排名虽未变，但相比111亿元，销售额“腰斩”；权益销售额25.4亿元，排名第168位，相比去年同期51.2亿元，也同样遭腰斩。
德商销售额的直线下挫，也间接影响到部分楼盘正常交付。日前，位于天府新区麓湖片区的“德商朗诗·麓湖熙华天玺”被曝出业主对其精装品质不满、集体投诉风波，一时在业内引起轩然大波。
今年2月起，“沪上装修巨头”全筑股份子公司成都全筑新军住宅科技有限公司还跟“德商朗诗·麓湖熙华天玺”开发商一直在打官司。
除了精装品质问题之外，“德商朗诗·麓湖熙华天玺”原计划6月底交房，但交房一再延期也屡屡被业主投诉。
10月8日，在某大型权威平台上，依然有业主投诉，当地主管部门不久回应说，该项目原计划延期到9月30日交房，因开发商内部原因等现已无法按原计划交房，开发商后来又再次明确了延期交房时间。
“德商朗诗·麓湖熙华天玺”由成都德商荣达置业开发，出资人为成都朗铎企管持股60%，成都德商置业持股40%，前者背后就是朗诗地产。目前，朗诗资金链已陷入美元债务违约及正在寻求展期博弈。
如此以来，德商面临的压力无疑会变大。
注意！10月8日，爱建信托、上海爱建泽盈投资管理有限公司彻底退出“上海蓁蓉”合伙基金，由南京德商置业、常州德商鸿景置业接盘。
可查到的是，目前德商中山项目涉及爱建信托4亿元信托计划，尚在执行期，背后的合伙基金名叫“上海蓁玺”；德商成都项目涉及爱建信托3亿元信托计划也尚在执行期，背后合伙基金名叫“上海蓁玥”。
熟悉资本圈的人都知道，爱建信托是房地产大户。 2022年上半年，爱建股份归母净利润0.69亿元，同比增长104.98%，其中全资子公司爱建信托贡献净利润0.72亿元，同比增幅371.8%。
注：爱建信托2021年报数据
年初以来，信托违约事件暴增，截至7月下旬，违约金额近750亿元，其中房地产信托成信托“违约大户”，占比约78%，相比去年全年违约占比明显增加。虽如此，爱建信托等部分信托公司“偏向虎山行”，高风险也伴随高收益。
说到这里，外界也不能不佩服德商的资本运作能力，好在德商近些年扩张并不快，做“新派豪宅”高端产品在成都大本营已打出了名气，深耕较久，异地项目也不多，且处于强二线高能级城市，为其非标融资提供了一个安全阀。
不过，这都有赖于强二线城市的楼市整体复苏，各项目销售额能跟得上，不然资本也会着急，甚至可能翻脸。
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