当下正值百年未有之大变局，而房地产或许正面临着二十年来的大变局。
那就是，长达二十年的景气周期或许即将彻底终结。
(资料图片)
因为楼市长期向上的逻辑已不复存在。
人口增长速度放缓，或将很快出现负增长。
城市化进程放缓，农民向居民的转化越来越少。
对经济拉动作用减弱，指望靠放水解决问题不太可能。
总之，今年的地产很冷。
其中房地产格局最重大的一个变化就是国进民退。
在过去二十年，民营房地产企业靠自身的机制优势、反应优势、速度优势大举扩张，攻城略地，诞生了一个个巨无霸式的房地产企业。
恒大、碧桂园、万科、融创成了巨无霸中的巨无霸。
根据克尔瑞的数据。
2019年销售金额四强：
第一：碧桂园，7715亿元
第二：万科，6312亿元
第三：恒大，6080亿元
第四：融创，5556亿元
全部是民营地产公司。
前十强只有保利、中海、华润这三家央企，其他全是民企。
2020年突如其来的疫情给我国造成较大冲击，但这一年的房地产依然逆势而上，四大房地产公司销售金额均实现了上升，三家超过7000亿元，这也是前所未有的。
2020年销售金额四强：
第一：碧桂园，7888亿元
第二：恒大，7035亿元
第三：万科，7011亿元
第四：融创，5750亿元
全部是民营地产公司。
前十强有保利、中海、华润、招商这四家央企，其他全是民企。
2019年与2020年排名略有不同，不过四强还是这四家。
2021年财富世界500强榜单中：
恒大集团营收735.1亿美元，排名122位
碧桂园营收670.8亿美元，排名139位
万科营收607.4亿美元，排名160位
融创营收334.2亿美元，排名364位
这四家企业特色鲜明，都在中国房地产市场呼风唤雨。
除了融创，其他三家企业都是来自于广东。
每家公司都深深的印上了创始人的烙印。
恒大：许家印，性格张扬，曾经的首富，搞足球、搞汽车，都需要砸钱的行业。
碧桂园：杨国强，低调中的奢华，其女儿杨惠妍是女首富。
万科：王石，明星企业家，潇洒无忌，爬山、游学，交个明星小女友
融创：孙宏斌，坐过牢，接盘侠（接了乐视，又接了万达），从牢里出来后搞个顺驰，后来顺驰倒了，卷土从来，搞个融创。
其中万科有点特殊，创始人王石所持股份较少。
当年在宝万之争之后，万科引入了深圳地铁，但万科目前仍属于无实际控制人的状态。
深铁集团公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科保持独立性。
所以万科应该属于混合所有制形式的企业，但他的运作模式还类似于民营企业。
相比而言，万科已属于相对稳健的地产公司了。
暂时还将万科归入民企一类。
对于房地产公司来说，土地尤为重要，所谓在以往楼市火爆时，各地土地拍卖均是硝烟弥漫。
经常创造出地王。
甚至面粉比面包贵的情况也屡见不鲜。
所以拿地、储备土地对房地产公司相当重要。
因为没有面粉就意味着没有面包。
没有面包则意味着没有未来。
过去多年来，恒大、碧桂园、万科、融创是土地拍卖市场中的大鳄，许多地王都有他们的参与。
不过，在这一次房地产也遭遇前所未有的冲击。
也许这四大房地产业的好日子真的到头了。
至少从2022年1-9月份的拿地数据来看，昔日的民企四大地产巨头将悉数退场。
一是万科有所收缩。
万科新增土地价值 630 亿元，排名第 6 。
是唯一还在前十的原四大地产公司。
这也是原来四大地产公司中排名最前的。
实际上，翼哥一直认为万科的创始人对万科塑造是最为成功的。
对接班人的选择也是最成功的。
万科品牌在四家公司中最响，万科也是最早对地产业发出寒冬警示的，而且万科没有像其他三家企业那么大肆扩张、高举高打，总体来说是比较稳健的。
截至2022年6月底，万科：
总债务1.487万亿元
总资产1.879万亿元
资产负债率79.16%
加上又有国资的支持，万科在四家企业中应该最不容易出问题的。
二是碧桂园大幅收缩。
碧桂园新增土地价值 94 亿元，排名第 30 。
截至2022年6月底，碧桂园：
总债务1.59万亿元
总资产1.89万亿元
资产负债率84.0%
虽然债券没有暴雷，但如此大的债务、如此高的负债率令市场比较担忧，股票也是一路下行，如今已经跌倒1块多港币，离仙股也不远了。
今年拿地这么少，一方面是源于自身债务压力比较大，另一方面是对市场的判断不乐观。
总之，明年的碧桂园的收缩将是惊人的。
不过如此收缩能否让碧桂园渡过难关，还不得而知。
三是恒大和融创度年如日。
不要说拿地了，就说自己能否活下去都不知道。
昔日这两家拿地势头最猛的企业在土地市场上已不知所踪。
截至到2021年6月底，恒大：
总资产为 2.38 万亿元。
总负债为 1.97 万亿元。
资产负债率为 82.71% 。
债务规模高达2万亿。
恒大债券屡屡暴雷。
有债权人已经申请对恒大集团破产清算，恒大这块牌子能否保住还不得而知。
总之，恒大目前最为重要的工作：
一是债务重组，保住自己不被清算。
二是保交楼，让自己还有活下去的理由。
和恒大的情况差不多，融创债权也屡屡暴雷，也被债权人申请破产清算，不知道孙宏斌的第二次创业是不是又半路而废。
截至到 2021 年 6 月底，融创：
总资产为 1.21 万亿元。
总债务 9971.22 亿元。
资产负债率为 82.7176 。
债务规模高达1万亿。
融创也是为债务重组和保交楼在全力以赴。
据说孙宏斌已经将个人多数资产进行变卖或抵押，希望渡过难关。
四家企业总债务高达6.1万亿，多么可怕。
而这6.1万亿债务的构成主要是：
一是买房人的购房款
影响的是千家万户，一旦楼出问题，影响社会稳定。
甚至许多人会断供，进而对银行等金融体系造成打击。
所以保教楼是重中之重。
二是银行的贷款
将形成银行的不良资产，增加坏账率。
引起金融市场的动荡。
三是来自市场的债券（有部分是美元债务）
房地产公司债券暴雷对整体债券市场带来了负面影响。
房产企业发债的难度和利率都会进一步上升。
债券暴雷，可能导致对房产公司的破产清算。
目前许多房产公司这方面的暴雷很多，大多数申请了展期。
恒大、融创正在推动债务重组，能否成功不得而知。
四是下游供应商的欠款，如建筑商、建材商、家具商、电器商。
许多建筑商、装潢公司、黄沙、水泥、钢材，甚至空调、地板等等一系列的公司都受到了影响，许多公司都计提了坏账损失。
这些公司一旦回不了款，有可能影响许多工人的工资。
我们知道货币有乘数效应。
实际上贷款还具有乘数的负面效应。
就是一旦房地产企业债务出现问题，就对购房人、金融市场、供应商等等造成一系列的打击。
比如建筑公司就会被拖欠款项，建筑公司没钱，许多农民工工资就发不出，进而影响稳定、影响消费。
现在终于到了民营地产集体退场的时候了，只不过市场没有一滴眼泪。
购房人恐怕也不会报以同情的眼光，更不会落一滴眼泪。
这才是民营地产巨头真正的悲哀！
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