作者：子非鱼

01 | 房地产继续下探

10月24日，国家统计局公布了9月份、三季度和前三季度一系列经济、消费、投资等各项数据。

目前各省市的GDP数据尚未公布，等出来了之后一起进行分析，大家稍微耐心等待一下。

(资料图片仅供参考)

这篇文章，主要看下房地产方面的数据。

第一，房地产在经济中的权重下降。

国家统计局披露，全国前三季度GDP为870269亿元，前三季度同比增长3%，比上半年加快了0.5个百分点；第三季度GDP同比增长3.9%，较第二季度加快了3.4个百分点。

这意味着我们的经济正在稳步复苏。

分行业来看，房地产业与住宿餐饮业成为了仅有的两个负增长的行业，其中房地产调整幅度最大。

来源：国家统计局

前三季度房地产业增加值为55565亿元，占GDP的6.38%。而2021年，房地产占GDP的比重为6.78%，占比下降了0.4个百分点。

这意味着，房地产在经济占比中的权重下降了。这也是国家期待的结果。国家期待的是，在房地产长期稳定中，不断降低房地产的权重，增加民众的收入，以时间换空间让房价收入比逐渐下降。

第二，房地产投资继续下探。

数据显示，前三季度全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。

来源：国家统计局

从走势可以看到，去年以来房地产投资增速一路下探，进入2022年二季度之后，更是转负，并且调整幅度不断扩大。

房地产增速反映的是房企拿地情况，从市场的拿地现实可以与此对照，当下尽管有国企房企兜底土地市场，但在民营房企成为看客的当下，市场的拿地积极性依旧不高。

财政部数据显示，今年前8个月，国有土地使用权出让收入33704亿元，比上年同期下降28.5%。

不久前，财政部要求不得通过国企购地等方式虚增卖地收入。在这一规定之下，四季度的投资增速继续下探的概率非常大。

第三，全国商品房销量有所恢复。

数据显示，前三季度全国商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

这意味着，当下的房子卖不动仍是主流。但从走势也可以看到，9月份无论销量还是销售额，调整幅度均有所收窄。

原因有二：

一方面，房企的降价促销力度越来越大，推动了一波有效需求成交。目前，包括深圳、广州在内的城市，打折都已经很普遍。至于武汉、重庆等城市，更是打折遍地。

另一方面，国家推动的保交楼有所成效，让市场对新房的信心恢复了一些。

02 | 房价调整面积继续扩大

10月24日，国家统计局还公布了9月份70个大中城市的新房与二手房价格变化数据。

其中亮点如下：

第一，70个城市中，新房环比向下调整的城市有54个，而8月份为50个，7月为40个。同比下调城市50个。

第二，70个城市中，二手房环比向下调整的城市有61个，8月为56个，7月为51个。

这意味着，全国房价调整面积仍在不断扩大。

同时，以更能反映市场行情的二手房价格来看，同比向下调整的城市数量高达63个。70个城市中，有63个城市二手房价格同比向下调整，占比达到了90%。

统计局调查的70个城市，采用的是抽样方法，其整体反映的是全国情况。相较于一年前下跌，按照抛物线的走势，可以理解为当下全国有90%的城市，房价至少回到了一年前。

哪些城市调整幅度最大？哪些城市上涨最多？我特意梳理了一张图，一目了然。

数据：国家统计局

其中二手房环比和同比上涨的城市都不足10个，所以只能以“—”替代。

可以看到，调整较大的主要集中在东北，以二手房来说，同比向下调整幅度最大的10个城市中，有5个是东北城市。包括哈尔滨、沈阳、吉林、牡丹江、丹东。

此外，武汉新房和二手房调整幅度也比较大。此外，广东的湛江、广西的北海、湖北的宜昌与岳阳、福建的泉州，过去大半年，调整幅度基本都位居全国前列。

上涨城市中，合肥、成都、北京、上海、杭州都比较亮眼。

合肥、成都9月份新房环比领涨全国，杭州同比领涨全国，成都第二。

二手房，上海环比领涨全国，北京第二。成都同比领涨全国。

尽管上涨的城市仍有人在，但从数量占比来看，70个城市中，新房环比下调的占了77%，新房同比下调占71%。

二手房环比下调城市占比87%，同比下调城市占比90%。

说明，绝大多数城市的房价都在向下调整。

03 | 38个城市房价至少回到三四年前

继续看一组关键数据，相较于2020年的房价变化。

只看二手房不看新房。因为新房与每个月各城市推出的新盘有很大关系，若核心区推出的盘多，会拉高价格，若外围区推出的盘多，会拉低价格，无法真实反映市场变化情况。

二手房相对来说，反映的情况更接近真实。

本号梳理发现，70个城市中有38个城市二手房价格较2020年回调，按照房价的正弦函数走势来看，这意味着有超过一半的城市房价至少回到了三四年前。

南方城市的房价高点，整体基本在2021年前后，此后大多数都在向下。

北方城市整体房价见顶较早，比如天津、青岛等城市在2019年前后就已经见顶。

9月份38个城市房价至少回到了三四年前，较8月份增加了一个沈阳。

数据：国家统计局

38个城市中，中心城市（直辖市、副省级城市、省会城市）有16个，分别是：

哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐、沈阳。

这16个中心城市中，北方12个，南方4个。

38个城市整体来看，南方17个，北方21个。也就是说，无论是从中心城市角度看，还是从整体角度看，北方占比都更大。

房价至少回到三四年前的这些城市，原因无外乎这几个：

第一，库存高企，此前炒作太凶。比如青岛、武汉、沈阳、南昌。

克而瑞披露的数据显示，9月份狭义商品房库存量，青岛全国第一，武汉第二，沈阳第三。三座城市的库存量均超2000万平方米。

南昌虽然库存量排名不在前列，但由于人口较少，其人均库存量还是蛮高。而且最关键的是，南昌当下的住宅空置率第一。

今年贝壳研究院披露的一组28个重点城市住宅空置率情况，南昌以20%的空置率位居全国第一。

第二，之前过度依靠棚改，后来熄火。比如太原、石家庄、岳阳、宜昌、襄阳、贵阳、南宁、兰州、呼和浩特等城市。

第三，人口与经济低迷，楼市基石晃动。比如哈尔滨、牡丹江、安庆、吉林、南充等。

这些城市目前的人口仍在减少。

从当下的宏观环境来看，我们的经济正在复苏当中，但同时我们也要看到，疫情的多点散发还没有结束，不确定性仍在。

虽然9月份的商品房成交量跌幅有所收窄，但从绝对量来看，距离根本性复苏还有一大段差距。

这意味，房子卖不动仍是主流，房企为了活下去，后面的降价促销力度只会更大。各城市的房价向下调整，还远没有结束。