在经济增速不断下行的态势下，作为支柱产业的房地产，在短期内还是需要政策扶持的，楼市兴则经济兴。
9月底高层连续出台多项救市政策，部分救市政策截止今年年底，目的很明确就是通过政策引导加速楼市复苏，再通过楼市复苏刺激经济增长。
【资料图】
但是当前南京楼市 呈现出新常态：一是房价从高速增长转为高位调整；二是市场从卖方转向买方；第三楼市分化日益严重。
01 ，首先，房价由前几年高速上涨转为高位调整 ，楼市告别高速增长期进入中盘调整阶段。
这从数据就可以看出，国家统计局公布的实时数据显示，2022年9月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅一落一升、二三线城市降幅扩大。
9月南京 新房价格环比下跌0.4%，同比上涨0.3% ；二手房价格 环比上涨0.1%，同比下跌3.4%。
数据显示，1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。增速不仅连续9个月下滑，且明显低于同期的固定资产投资增速。
从历史来看，房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，虽然市场调整，但当时整体房地产投资增速依然在20%以上。但是现在却是负增长，房地产面临的困难可想而知。
房地产的走向也从高速增长转向中盘调整，新房开发的增速将明显放缓。
02 ，其次，楼市从卖方市场转为买方市场，供求关系发生逆转。
除一线城市和个别热点城市的供应相对紧张以外，大部分二、三线城市已经出现供应过剩。南京目前就存在二手房挂牌量高，新房库存大的现状。
根据官方统计数据截止10月24日， 南京新房库存76291套。
南京楼市9月新房认购5362套， 成交4053套。 按照这个去化速度，想全部去化完南京的新房库存需要18.8个月。
再看看南京的二手房挂牌量，根据贝壳数据显示南京当前二手房在售149423套。
今年南京楼市彻底的从卖方市场转变为买方市场，市场下行之后 更多 买房人在观望，楼市的流通性在逐步降低，一滩死水才是最恐怖的局面。
03 ， 最后，南京楼市面临日益加剧的分化。
不要看南京新房库存这么多，但是说到底，卖不动的都是远郊的新房。主城四区：鼓楼、玄武、秦淮、建业的去化周期都在安全线以内，而远郊的高淳、溧水与六合均在20个月以上，主城和远郊之间的浦口、雨花在安全线内，栖霞和江宁都超12个月。
南京楼市现状就是楼市分化，而且随着时间的推移分化会日益加剧。未来很长时间热门板块的新房不愁卖，远郊板块肯定是卖不动，然后促销降价 打折 卖！
虽然说短期内有些热门板块的新房也出现卖不动的情形，但是这只是短期的现象。长期来看，土地供应量减少之后，地段好、品质高的高端住宅还是会受市场热捧。
远郊的新盘还是需要谨慎入手，“一入远郊深似海，从此置换成路人”！
写在最后：
南京楼市的新常态下，买房要回归理性，短期想通过买房赚钱基本上不要想了。房子回归房子的价值、土地回归土地的价值才是楼市的 真相。
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