全球即时看！深圳再现日光盘？凉是常态，热是“变态”

心理学中有一个概念，叫做 幸存者偏差 。

就是讲在“优胜劣汰”的规律下， 我们看到的只是筛选出的幸存者，而未幸存者已经无法发声 。

在楼市，我们也常常看到这样的现象。

(相关资料图)

比如深圳，虽然大量一手盘卖不动，二手盘成交价格腰斩，但曝光量大的，经常出现在我们视野的总是那些“日光盘”。

比如，之前的 海德园A区、招商玺家园、宏发万悦山二期 。

再比如，最近的 深业颐瑞府、深铁阅山境尾盘 。

看着那些报道，我甚至有种错觉：深圳还是那个宇宙中心，它的房价还是那么稳如磐石。

而事实呢？

打铁还需自身硬？

我们不妨先来看看，最近“日光”的两个盘，为什么能“日光”。

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深业颐瑞府

光明深业颐瑞府在10月20日取证，10月29日正式开盘。

开盘当天共有1220批客户入围，而可售房源仅444套，相当于3个人抢1套房。

结果自然不出所料，开盘3小时内，房源被全部抢光。

图片来源：深业颐瑞府公众号

这个项目的备案价格是4.01-5.03万/㎡，均价大概为4.52万/㎡。

从面积段来看，起步就是 104㎡，户型偏刚改。

热门的原因有几个：

1、 地段不错 。这个盘位于光明中心板块，这个板块集结了光明最为优质的市政资源和配套。

2、 地铁加持 。近来光明的“日光盘”基本都有一个特点，那就是都落位在深圳6号线站点附近。由于6号线连接了福田和光明，所以光明成为了福田外溢客群的置业热土。深业颐瑞府也不例外，它距6号线的光明大街站仅约800米。

3、 性价比高 。光明中心板块去年到今年入市的新盘，带装修的价格基本都在5.1-5.2万/㎡左右，而现在深业颐瑞府价格低了不少。

总的来说，如果刚需要选择光明置业，它的确是个不错的选择。不过也有不少网友质疑它去化的真实性。但不管是不是真“日光”，它肯定在现在秋风萧瑟的深圳楼市的表现是不错的。

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深铁阅山境

另外南山的深铁阅山境在10月30日也推售了一批尾货，23套现房，半小时清盘。

它的面积段在78-103㎡，其中18套为毛坯，5套是精装样板房。

图片来源：深圳房地产信息平台

这个盘热销的原因就更好理解了。

1、 地段是天花板级的 。不但是在南山，还是南山西丽大学城片区。既有山、湖优质自然资源，还有体育馆、图书馆等丰富配套。而且还有西丽综合交通枢纽、西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、大沙河创新走廊等多重规划利好。可以说是深圳最好的资源都集中在这里。

2、 现房 。现在买房最怕的就是收不了楼，而这个盘直接就是准现房，所见即所得。减少了等待交房的周期，具备很好的金融属性。

3、 备案价格和两年前项目刚入市时相当 。深铁阅山境此次的价格约为8.3万/㎡，而2020年它的开盘价也是这么多。两年没涨价就是降价。相当于现在买不但比周边二手房划算（周边二手大概12万/㎡左右），甚至比两年前买的业主更划算。

这种盘，可遇不可求，遇到它，比你走在北京街头遇到高圆圆的概率还要小。

那些没被幸运之神眷顾

的楼盘有多惨?

那么，除了近来这两个深圳楼市的“日光”幸运儿，其它素质一般的新盘、二手盘卖得怎么样呢？

根据中原研究院数据，截至9月28日，深圳全市新房住宅存量为379.1万平，环比上升18.8%。如果按过去1年平均成家量计算，目前消化完这批库存需要11.19个月的时间，环比8月又上升了1.79个月。

库存压力不小。

深圳房地产信息网数据也显示，截至9月底，深圳新房套数近4万套，达到近几年的历史新高。

有媒体也统计过，今年1-9月深圳新房的平均去化，大概是47%左右。虽与去年大致相当，但去年新盘并没有大规模的打折促销、转介等动作。

但今年这个趋势十分明显。

截至9月，深圳大部分新盘的去化都不理想。比如罗湖的亚太半山樾府去化仅为15.55%，宝安的宝珺园去化仅为6.36%，光明区公明的安联尚璟府去化仅为8.21%。

二手方面，最近乐有家发布的一个数据显示，深圳今年下半年二手房价格跌回了3年前！

另外，在乐有家统计的深圳TOP50热点片区中，除布吉外，其余各区2022年下半年成交价与2021年上半年相比普遍处于下跌状态，且跌幅在15%以上。

像香蜜湖、蛇口这种前期价格较高的片区，跌幅甚至达到了20%以上。

如果进一步拉大颗粒度，那么在乐有家统计的深圳TOP50热点小区中，我们看到，除岗厦嘉麟豪庭外，其余各小区2022年下半年成交价与2021年上半年相比普遍处于下跌状态，跌幅在15%-20%左右，部分甚至达到了30%。

凉是常态

热才是“变态”！

从上面的信息我们不难发现，在现在的深圳， 凉是常态，热才是“变态” 。

这么高的库存，这么低的成交意愿，你说深圳楼市还会火起来，谁信？

莫要说看涨，就是回到原来的高度，现在的深圳也很难。

那些大肆发通稿宣传某某盘“日光”，快点来深圳“抄底”的，基本都是明摆着缺韭菜去接盘。

各位还想炒房的不如早日丢掉幻想，准备斗争。与其花心机在资产增值，不如打好一场资产保卫战。

当然，对于自住的刚需来说，在房价合理的前提下，还是可以择盘而入的。