别让地产防线崩了

2022-11-03 09:42:48    来源:进深News    
文/乐居财经  曾树佳

这是一个黑色星期二。


(相关资料图)

一大 早,旭辉控股、上坤地产、绿地控股不约而同地宣布债务违约或展期。

其 中,“优等生”旭辉最为引人注目,它在熬了两个月之后,还是“蹲了下来”,发布境外债务全面解决方案,准备在狭窄的空间里腾挪,寻找最优解。

更早一天,另一位“自律生”龙湖也经历了史无前例的股债双杀,股价一度暴跌40%,震惊吃瓜群众。原因在于58岁的吴亚军迅速交权退场,引发外界不同版本的猜想。

旭辉和龙湖,都是被人津津乐道的民企“五朵金花”,其余三家是碧桂园、美的置业、新城,他们构筑出了行业民企最后一道“堡垒”。但即便是财务相对健康的小花们,也在眼下,遭遇了前所未有的难题。

连“五朵金花”都在地产寒冬中倒下,其他民营房企该怎么办?

有业内人士指出,“原本既希望明年年中地产能回暖,但现在一家接着一家倒下,交叉感染,并发症已经非常明显,很多房企恐怕熬不到明年二季度”。

这并不是危言耸听,房企“活下去”基本是靠两条腿,左腿是融资,右腿是销售。第一条腿基本已废,第二条腿勉强迈步。但长此以往,肯定不能走远,更何况开发商还面临境内外咄咄逼人的债权人,每天不断在耳边催债。

但所幸的是,这些示范性房企并没有轻言放弃,而是祭出了一波又一波的应对措施。林中喊出“蹲下来、活下去、站起来”,以时间换空间,最终全面解决债务问题;龙湖也在短短两天时间内 完成 两笔银团提前还款,涉及金额 85.5亿元 。

“好生”难当

金秋十月,原本应是丰收的季节,但旭辉却因一项信托展期,再次置身舆论。

兴业信托筑地D015(旭辉杭州新塘项目)信托计划直白地宣称,国内房地产市场急剧降温,叠加疫情影响,交易对手面临融资渠道受限、销售下滑的状况,导致流动性进一步紧张,无法支付标的股权回购款。

按理说,在业内,信托展期已经算不上新鲜事。自行业调控收紧,许多房企债台高筑,但手头拮据,债务展期是他们维持时艰最常用的方式。但这类事件发生在旭辉身上,则似乎有着不同的意味。

旭辉 一直保持着相对通畅的流动性,身为示范性民企,它与 碧桂园、龙湖、美的置业、新城 等,组成了暴雷如潮的地产领域里最后的“防线”。 不少业内人士忧心他们被攻破,行业将陷入更深的危机。

但事实是,目前房企评级下调频繁、债券股票时有波动,任何民营地产商都无法独善其身。这一点,碧桂园总裁莫斌,也在业绩会上强调过。过去一段时间,碧桂园也多次被评级误伤,不经意间就陷入股债双跌。

而近日的龙湖换帅,对于草木皆兵的行业来说,同样是一种不稳定因素。

虽然彻底交出权杖,但吴亚军表示不会淡出龙湖。往后,她将作为战略发展顾问,关注公司的商业模式,是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点,以及如何规避风险。

尽管她变换各种角度,试图给投资者吃下定心丸,但发布会的隔天,即10月31日,龙湖股价收盘报10港元,跌幅为23.78%。

不过,这只是行业普跌的冰山一角。这一天也是 三季报的收官日,当天房地产上演了一波“斩龙首”,无论是大A还是H股,昔日的国央企、示范房企,竟一反常态地成了领跌对象。 华发股份、滨江集团、保利发展等跌幅超9%,绿城中国等跌幅超过10%。

地产股市的起伏,已不是一天两天的事情了。

乐居财经查阅获悉,过去60天,龙湖的股价下降了59.96%;而同为示范性房企的其余四家民企,也面临着不同程度的下跌,其中最高跌幅超过了70%,最低跌幅也达到36%。

有数据显示,2022年前9月,TOP100房企销售额均值为540亿元,同比下降45.1%;房企非银融资总额7331.5亿元,同比下降52.6%。

房企维持资金链运转,在外靠的是融资,在内靠的是销售资金回笼。眼下,这两条渠道,均收窄了不少,时间一长,就算是抵御风险能力很强的房企,也会有点吃不消。

困境中坚守

地产领域的信心重建,是一场不折不扣的持久战。业界眼中的优质民企们,并没有轻言放弃,他们祭出了一波又一波的应对措施。

11月的第一天,旭辉从全局考虑,做出了一个重要的决定。它目前已暂停支付境外融资安排项下,所有应付的本金和利息,以确保公平对待所有境外债权人,主动寻求境外债务全面解决方案。

对债务结构和久期进行重新安排,旭辉意在以时间换空间,让公司持续经营下去,既保企业又保交付,应对流动性季度受限。

今年以来,旭辉已累计向境外债权人支付本息15亿美元,而同期仅筹集约5亿美元的新增境外融资。但9月以来,部分融资因评级下调触发了提前兑付条款,在短时间内增加了公司的境外兑付压力。

有业内人士称,旭辉此举,本质上是为了解决因评级下调触发提前还款,导致债权人挤兑的恶性循环。只有在保交付中,维持公司正常运营,才能逐步“回血”,恢复债务偿 付能力,更好地对购房者和债权人负责。

同一天,旭辉向自己“开刀”,启动新一轮组织架构及人员调整,包括总部“中心级”组织机构降级,多个中心撤销,回归“部门级”。 本次旭辉组织调整的整体思路是向保交付、保经营为倾斜的。

此前,林中在内部信中,提出了自身度过寒冬的紧迫性:“在市场需求端回暖、销售恢复正常之前,我们都必须过难日子、紧日子,节省一切可以节省的开支……”

他坦言,旭辉账面上仍有逾300亿元现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。未来几个月,其现金流将承受前所未有的挑战。因此,他连续用了“使出全力、上下一心、义无反顾”三个词,激励员工拼搏向前。

在此之前,林中等公司高管,已多次增持上市公司股份,提振市场信心。龙湖在这方面,也没有丝毫的懈怠。

10月末,权力交接的同时,龙湖也在给市场传递信心,打出了连环拳。它于当日,提前偿还了2023年到期的部分银团贷款 51亿港元 。同时,控股股东还增持了300万股,平均价格约为每股股份9.53港元。

紧接着11月1日晚间,龙湖发公告称,已经向银团贷款代理行发出提前偿还2023年到期之部分银团贷款 34.5亿港元 的不可撤销通知,待大多数参贷行同意之后,公司会即时履行还款。

正如 在投资者会上,吴亚军所言,买龙湖的债券和股票,是对我的一种嘱托, “所以过去这么多年,我殚精竭虑,随时都惦记着还,没有辜负大家。”

龙湖CFO赵轶透露,“龙湖的短期负债极少,正在铺排提前还债事宜,顺利的话, 明年上半年到期债务几乎为零,下半年到期债务只剩200亿元左右 ;也在准备资金赎回明年到期的美元债,不出意外的话,明年在海 外没有任何债务到期。” 作为三大国际评级机构之一的穆迪发布报告,保 持 龙湖集团 “Baa2”的评级。

而碧桂园此前为了回应评级的下调,以及市场的波动,它于6月甚至提出要约回购2022年7月到期的6.83亿美元票据,拟以现金购买其任何及全部尚未赎回票据,偿还了今年唯一一笔需兑付的美元债。

近来碧桂园虽然多只地产债价格下跌,但它仍然获得了惠誉的肯定。惠誉认可碧桂园的市场地位、规模和多元化发展,并表示公司有足够的流动性缓冲,以支持在项目层面和控股公司层面的持续削减债务行为。

这对于今年较为“挑剔”且负面的评级机构来说,实属难得。

回暖还有多远?

尽管回暖不及预期,但行业并非一潭死水。地产融资环境,正在不知不觉中悄然改善。

克而瑞数据显示,前9月,100家典型房企新增债券类融资成本为4.3%,较去年全年下降了1.08个百分点。其中境内债券融资成本为3.7%,较去年全年下降了0.43个百分点。

与此同时,引人关注的中债增,也在不断推进与“扩围”。

据统计,今年9月,先后有美的置业、新城、碧桂园、旭辉发行中期票据,共融资47亿元,并且发行票面利率在3.20%-3.33%之间,低于前期相关民企发行的无增信信用债,与国央企发行利率基本持平。

进入第四季度,碧桂园在投资者电话会议上,向投资者表示,其将会发行第二笔中债增债券。而这种融资方式,也正在扩大至非示范性房企。

比如10月中旬,卓越集团旗下的深圳市卓越商业管理公司,发行了一笔由中债增提供全额担保的6亿元中期票据,利率为3.5%,成为了非示范性房企发行的首笔此类债券。

另有消息称,中骏、金辉、合景泰富等多家民企,也在争取加入到发行该类债券的行列中,目前正在获取进展。由此看来,出险房企同样有可能从中找到融资的出路。

中债增对房企发行的中期票据,提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”,能使投资人恢复对民企发展的信心,帮助地产商度过寒冬。

11月的第一天,交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司,召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会,介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展,并听取各方意见建议。

没人知道行业出清,还需要多长时间。但好消息是,华夏幸福、佳兆业、奥园、世茂等出险房企,已经有了加速债务重组的苗头,华夏幸福等更早一批暴雷的企业,甚至已有了明确的转型方向。

三季报显示,95家A股房企中,有38家实现营收同比增长,占比40%;有24家实现归母净利润同比增长,占比25.27%。这两组数据中,既增收又增利的房企有12家,占比12.63%。可见还有不少房企,正在逆风而行。

在坚持中等到雷声渐隐、迷雾散去的时候,才有可能拨云见日,看到那一束光。

[责任编辑:h001]

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