原创 刘博团队
(资料图片仅供参考)
楼市，正在发生显著变化。
据澎湃新闻不完全统计，今年以来，已有近50城调整认房认贷政策，结清首套房贷可执行首套贷款政策。
放松或者取消“认房认贷”，对于拯救楼市非常重要，特别是对大城市而言。
一旦大城市认房又认贷的楼市紧箍咒放松，那么，很大程度上会促进楼市回暖。
01
目前，已有超50个城市开始放松认房认贷规则。
包括天津、烟台、济南、监利、六盘水、驻马店、宜春、贵阳、景德镇、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、周口、信阳、遵义、咸宁、岳阳、襄阳、温州、太原、湘潭、宜昌、安阳、亳州、连云港、焦作等。
具体操作内容包括：
执行“认贷不认房”， 只要房贷贷款余额还清的都算首套房；
就算你已经在本市买了一套房，若全款购房或房贷贷款余额已还清，那就还算首套房。
执行”认房不认贷“ ，不考虑购房者历史贷款记录，只要购房者本市名下无房，就可以按照首套购房认定，若名下只有一套，可以按照二套申请。
降低商品房首付比例 ，首次购房的最低首付款比例由30%降为20%，购买二套的首付降至30%。
一般来讲，本身就不限购的三四线城市，基本取消认房认贷，对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。
而少部分二线城市，比如天津、济南等，也出现明显松动，在还清贷款的同时，居民在本市需无房，可执行首套房贷款政策。
10月1日起，除广深除外，广东其他城市也开始执行认房不认贷。
根据文件中显示，目前佛山、珠海、中山、江门、东莞、惠州、肇庆、韶关、河源、云浮、清远、湛江等已完成准备工作。
也就是说，这些城市都可以执行二套房贷按照首套首付和利率来执行，直接利好本地的改善型需求。
所谓“认房认贷”，是限购、限贷的操作细节，它对楼市影响很大。
2017年以来，全国楼市调控逐步升级，最终基本形成了“房认当地，贷认全国”的通行规则。
房认当地：只要在当地有房，再买第二套时，则按照第二套房贷走，但如果当地没房，则可以按照首套走。
贷认全国：只要信用报告上有未结清的房贷记录，一律按照第二套房贷走。
认房又认贷：在当地必须是无房户，并且信用报告无未结清的房贷记录，算首套房贷，否则按照二套走。
一些购房政策严格的大城市，只要有过房贷记录，不管结清与否，不管是否已经卖掉，都按二套走。
比如深圳，如果购买建筑面积144平或套内面积120平以上的非普通住宅，二套首付高达8成。
对于自筹资金买房的刚需和改善来说，相当于不给你加杠杆的机会。
一些刚需家庭因为增加新生儿需要购买第二套大面积住房，这时候就面临购房成本太高而被楼市拒之门外的现象。
现在，各地开始慢慢取消认房认贷，如果政策的覆盖面进一步扩大，从三四线城市向一二线城市蔓延，将对楼市构成利好，有利于刚需改善人群加杠杆买房。
02
可能有人会想，现在楼市都不景气了，政府还引导居民加杠杆，侧面证明了楼市气数已尽，因此对楼市坚决看空。
事实上，房地产仍然是经济的重要支柱，要阻止经济下行，房地产必须得救。
目前，房地产开发景气指数创下新低，1—9月份，全国房地产开发投资同比下降8.0%，说明开发商的投资欲望仍然很低，供应端依然很冷。
全国商品房销售面积和销售额增速出现筑底迹象，但是仍在下降的高位区间，说明需求端仍未明显回暖。
在这种情况下，既要保楼市，又要坚持房住不炒，最好的选择，就是让扭曲的楼市需求归位，把阻碍刚需和改善需求的认房认贷政策进行纠偏。
过去对家庭购买二套住房实施首付和贷款歧视政策的，现在则是予以正常对待，让这部分需求人群可以正常买房或者换房。
而对于购买三套及以上住房，银行仍然是不给贷款的。
所以，放松认房认贷，并不等于鼓励加杠杆，而是属于因城施策用好用足工具箱，支持刚性和改善性住房需求，这也是近半年来楼市一直倡导的主基调。
03
目前，无论是刚需还是改善需求，我国潜在购房者需求仍较大，不少人仍有购房意愿。
数据显示，广东、上海、北京人均住房面积不足35㎡，这些地区仍有极大的住房改善空间。
尽管我国保障房的建设目标是十四五期间40城建设650万套，但相比于庞大的租房户数量，还是杯水车薪。
据测算，约39%的城镇家庭是租房或住城中村，从买房自住的传统出发，租赁家庭数量超过5000万，潜在置业需求高达52亿㎡。
衣食住行中的住，将来一段时间仍是中国人的刚需之一。
特别是在北上广深这些产业转型快、经济发达、人口流入多的地区，购房需求一直都有，只不过认房认贷政策，卡住了一大批买过房、有过贷款记录的人。
因此，认房认贷政策，好比楼市紧箍咒，限制了大城市楼市回暖。
如果接下来一线城市能够松动认房认贷政策，重新界定“二套贷”，降首付比，降二套房利率，相信市场将加速回暖。
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